社科院預測樓市進入新政消化期 上海房價將不再堅挺

　　早報記者 盧雁

　　今天，上海市社會科學院將正式公佈《2011年上海發展藍皮書》系列，從經濟、社會、文化、資源環境四個方面，對新一年上海的發展展開分析和預測。

　　社科院科研處處長權衡表示，《2011年上海發展藍皮書》突出轉型與創新的主線，更強調國際經驗的比較和國內案例研究，對新一年的“上海之路”提出了自己的建議。在對上海樓市的預測中，專家表示由於住房市場逐漸進入新政消化期，房屋價格有望告別堅挺。

　　1. 經濟

　　預測：傳統增長模式無法持續

　　建議： 拋棄舊模式迅速轉型

　　上海社科院經濟研究所副研究員陶紀明認為，上海已經具備了在體制層面進行系統性改革和突破的可能性。“第一，調整兩級政府在財權、事權上的分配關係以及條線之間的協調性。第二，充分利用浦東綜合配套改革和‘兩個中心’、‘世博會’等帶來的先行先試權，加快推進行政管理體制、國資國企、壟斷行業和社會事業改革，進一步放鬆管制，降低門檻，擴大開放，推動各類市場主體特別是民營經濟的蓬勃發展。”

　　■資本驅動轉向創新驅動

　　上海社科院城市與區域研究中心助理研究員鄧智團認為，創新，包括城市發展理念創新、體制機制創新、城市經營管理創新、産業體系創新和技術創新等各個方面。“政府應該推進科技績效評估，推進政策‘普惠’機制，推進創新資源共享等；學校應將基礎研究經費和應用研究的經費佔研究開發經費中的比重至少每兩年提高一個百分點，到2020年分別達到10%和18%左右；企業要真正成為研發投入的主體、技術創新活動的主體和創新成果應用的主體；要加快發展包括諮詢、評估、情報信息、知識産權事務、會計師事務、律師事務、獵頭公司等專業性服務機構，可降低企業技術創新的交易成本。”

　　■加快新城建設

　　上海社科院部門經濟研究所副研究員陳建勳認為，在上一輪新城建設規劃中，由於大多新城對其在服務、對接長三角中所扮演的角色和地位缺乏明確和統一的認識，從而導致其規劃起點過低，即明顯的西、北強，東、南弱的格局。“除已經明確定位的嘉定新城、松江新城、臨港新城以外，寶山新城、閔行新城在功能上定位為中心城區的‘拓展區’；青浦老城可成為面向長三角腹地的樞紐型新城；奉賢南橋新城打造成上海臨海經濟帶中重要的CBD功能區；金山新城、崇明城橋新城定位為以建設化工服務區為核心的國際化工城和上海沿海大通道建設中重要節點型城區。”

　　2. 房産

　　預測：

　　加快經濟結構轉型

　　上海社科院《2011年上海社會發展報告》指出，目前上海住房市場已逐漸進入新政消化期，投資型和改善型需求購房者迅速遞減，樓市價格告別堅挺。住房新政影響下，限購、限貸、限外、限價“四限令”不僅令房地産商和投資者的投機風險加大，對普通家庭的購房計劃和購房能力也産生了抑制。

　　根據上海市統計局的最新數據，全市商品房今年1-10月銷售面積1650.2萬平方米，下降40.4%。其中商品住宅銷售面積1351.47萬平方米，下降45.6%。

　　該報告的數據顯示，上海商品住宅的銷售近幾年波動較大，銷售波峰後往往會迎來一輪波谷。

　　例如，2009年受世博效應影響銷售面積和套數都到達高位，但此後的2010年，房産銷售面積和套數的數據有所下降。

　　與此同時，上海近年來租賃市場一直呈穩中有升的趨勢，這主要和都市住房相對短缺、供應不足、人口流動量較大有關。

　　建議：政府應建立多層次住房供應體系

　　上海社科院社會發展研究院副研究員包蕾萍認為，政府應建立多層次的住房供應體系，保證高收入階層能通過市場購買到合適的住房，並運用補貼、貼息方式提高中等收入階層的住房消費能力，對低收入階層一方面提供租金補貼，“同時發展租賃型保障住房，完成‘住有所居’的理念轉換。”

　　但難點在於如何界定中低收入的劃分標準。包蕾萍説，“可以綜合考慮住房面積、住房市場價格、住房金融和住房消費支出等多項因素，從住戶家庭支付能力角度來確定住房保障對象的家庭收入標準，作為劃分中低收入家庭的一個替代性標準。我國目前住房消費支出佔可支配收入比重的一般水平為20%，住房消費支出分攤的年限一般水平為20年，最高不能超過30年。”

　　3. 文化

　　預測：電影票房上升但不敵粵京

　　上海社科院《2011年上海文化發展報告》稱，“截至到2010年10月，上海市電影票房收入近8億元，估計全年將超過9億元，向10億元大關衝刺。”但就全國市場而言，仍不敵位居第一、第二的廣東和北京。

　　上海科學院文學研究所副研究員劉軼因此指出：“上海影視業呈現出‘投資運作發達、藝術創作滯後；合作製片策略成功、樹立品牌方向不力’的不均衡狀態。”關鍵是缺領軍人物和本土品牌。

　　該報告指出，從電影票房來講，上海電影市場票房自1993年以來連續十五年位居第一。但自2008年起，北京、廣東打破上海票房紀錄，上海票房名次下降為全國第三。

　　對電影行業有深入研究的劉軼告訴早報記者：“20世紀90年代之前，上海影視業在全國有著舉足輕重的地位，根本原因在於擁有一流的影視人才，有著強大的導演、編劇、演員隊伍。如今，不但無法吸引人才，原先的人才還在不斷流失。”

　　2010年一季度票房收入前5名

　　排名 省份 票房合計(萬元)

　　1 廣東 49607

　　2 北京 32261

　　3 上海 25968

　　4 江蘇 21399

　　5 浙江 19818

　　建議：

　　增強文化軟實力

　　如何提升上海文化？今天面世的上海社科院《2011年上海文化發展報告》將主題定為“提升城市文化軟實力”，專門探討這個問題。

　　上海市閔行區委宣傳部朱鴻召博士在文化報告中，專門撰文提出一個建議：上海應建文化軟實力指標體系，從文化創新、文化産業等多個方面，對城市文化進行量化考量，並詳細制定出各個方面佔總分的比例，根據現實數據給各個方面打分，並匯總出一個總分，以此來準確掌握上海文化現狀，以便綜合提升城市文化軟實力。