信貸緊箍咒壓縮房貸 利率優惠逐步取消

　　王芳艷

　　核心提示：近日上海、杭州多家銀行均取消了首套房房貸8.5折利率優惠，但當地樓市並未降溫，一次性付清購房者增多。

　　銀行新的信貸額度1月開閘，但個人房貸卻有趨緊之勢。

　　“去年年底，我們對首套房就取消8.5折優惠，實行基準利率。元旦後，這個政策並沒有放開，並且房貸審批的時間有所延長。”杭州一股份行零售部人士表示。

　　資金較充裕的上海，光大銀行上海分行對首套房也實行基準利率。

　　甚至，無論是客戶數量還是信貸量均居市場領先地位的工行，內部人士透露，該行討論過取消8.5折優惠的方案，使得房貸利率下限與一般貸款趨同，但是該方案是否實施還未有定論。

　　自去年下半年銀行取消7.5折優惠恢復到8.5折，而今部分銀行提價至基準利率，其背後是信貸額度逐步趨緊，“個人貸款額度較去年減少了20%，業績考核將更注重貸款收益貢獻度，因此各地分行提高貸款利率是大勢所趨。”一家股份行個貸負責人表示。

　　然而，房貸利率上升，卻未給房地産市場降溫。上述杭州的銀行人士稱，市場上用一次性付清的購房者佔比逐步上升，更詭異的是，各地房地産1月成交量仍在繼續上漲。

　　個人房貸利率一路攀高

　　1月17日，上海某國有大行的支行聽説分行要提高個人房貸利率至基準利率，支行員工連夜加班爭取把現有的8.5折利率單子遞上去，但結果卻被告知，目前還沒有實施基準利率，懸著的心暫時放了下來。

　　然而房貸利率上漲的消息並不是空穴來風。自去年下半年開始，房貸利率一路走高。

　　先是實施近兩年的首套房7折利率的終結。但在恢復過去執行的8.5折利率水平後，房貸仍有進一步上漲到基準利率的態勢。

　　“很多銀行都希望提高定價權，過去一般貸款利率下浮下限為10%，而個人房貸的利率下浮為15%，現在銀行希望房貸能夠執行與一般貸款相同的利率政策，但這個並非行業性調整而是銀行自發的。”上述國有銀行人士稱。

　　而上述杭州的股份行人士表示，杭州大部分銀行同業對個人房貸實行了基準利率，僅有個別銀行仍可申請到8.5折利率。

　　據媒體報道，南京諸多銀行如招行、興業、光大均對房貸實行了基準利率。

　　光大銀行上海分行自去年年底取消了房貸8.5折利率優惠，實行基準利率，到了1月份，該行政策並未放鬆。該行總行客服人士也表示，7折利率已取消，現對個人房貸原則上實行基準利率，不過各地分行可自行把握。

　　“1月份前半月我們發放了較多個貸，主要是去年12月滯留的貸款延期發放，這部分單子實際上擠佔了1月的額度，導致1月新申請貸款的額度更加緊張，有可能被拖延到2月。”上述國有銀行人士稱。

　　部分客戶自12月份向深發展上海分行申請房貸，時間長達一個月，至今還未獲批。

　　儘管信貸額度緊張，博弈仍然存在。出於市場競爭因素及各家銀行信貸額度情況，個人房貸全線恢復基準利率還不太可能。市場上仍存在8.5折甚至7.5折的個貸利率水平。

　　浦發銀行相關人士透露，他們並未取消8.5折利率優惠，一小部分客戶還能獲得7.5折利率優惠。而一些客戶也依然能從交行上海分行獲得7.5折利率房貸。

　　興業銀行人士則表示，總行給分行的總體指示是，房貸利率不低於8.5折，具體利率水平由各分行自己掌握。

　　提高定價權

　　如果説去年年底信貸額度用盡，房貸抬價尚在情理之中，但在新年銀行獲得新的額度，房貸卻依然緊張，比較少見。

　　銀行給出的理由有二，一是額度緊張，二是提高定價權，這兩者又相互關聯。

　　記者從多家銀行了解到，今年信貸總體盤子較2010年減少10%-20%，個人信貸額度亦相應減少。同時，總行對分支行信貸發放節奏監控嚴厲，從過去的按月改為目前的按旬，甚至按天，一旦超標就要懲罰。

　　正如上述國有銀行人士所描述，部分銀行由於一開始房貸發放較多，為控制節奏，于1月中旬“暫停”了個人房貸，“不是不發放，而是拖延了審批時間，防止貸款衝得太厲害。”

　　額度有限之時，銀行擔心的不是信貸量不夠，而是盈利能力。

　　實際上，個人房貸量大幅壓縮，也促使銀行必須以價補量。以上海為例，2010年上海新增人民幣個人住房貸款543.8億元，但下半年僅增加34.9億元，為上半年增量的6.8%。其中12月僅增加11.1億元，同比少增120.9億元。

　　在此前對個人房貸利率實施7.5折時，銀行抱怨個貸的利差扣除各項成本，幾乎沒有盈利甚至虧本。但當個貸利率恢復到8.5折時，銀行依然認為房貸盈利度不夠。

　　“有機會成本，如果信貸投到其他行業，盈利要超過個貸。”上述杭州的股份行人士認為，類似民生銀行已將零售業務的重心轉移到“商貸通”這樣的經營性貸款，而“冷落”了過去被視為安全又穩定的個人房貸。

　　不過，利率上漲，市場上一次性現金支付的房屋成交開始增加。據上海永慶房屋研展部去年年底統計，去年4月房貸政策逐漸收緊後，在二手房市場，購房者選擇一次性付清的比例大幅提高約三成。特別是重在賺取匯率差價的境外購房者，一次性付款比例更是達到九成。

　　更詭異的是，市場成交量卻並未大幅降溫。“房地産成交量最近還是挺活躍的，房貸申請量並不少。”上海諸多銀行人士感嘆。

　　中國指數研究院數據顯示，1月上半月，全國主要城市成交量普遍上漲，約四成城市如武漢、南京、天津成交量漲幅超20%。