房産稅影響範圍不到5% 地産股估值修復行情或延續

　　上周，房地産板塊整體漲幅超5%，低估值的地産股成為引領市場上漲的龍頭，也成為2011年開門紅的領軍力量。但1月10日重慶房産稅即將出臺的消息，令當日的地産股衝高回落。

　　傳言已久的“靴子”最終落地，是殺手锏還是利空出盡？地産股修復行情能否持續？

　　多家分析機構傾向於認為，房産稅仍無具體細則，短期內對市場心理衝擊較大，對重慶、上海等一線和熱點城市及産品線偏高端的地産商影響較大；中長期來看，則對地産板塊中性偏利好。

　　房産稅突襲

　　1月10日，重慶開徵房産稅消息出爐，受此利空影響，房地産板塊走出連續一週的上漲行情，當日下跌2.25%。權重股中，萬科A下跌1.69%，金地集團下跌1.99%，保利地産下跌2.99%，招商地産下跌3.58%。

　　大摩投資認為，重慶率先實施地産稅試點，説明醞釀已久的新一輪地産調控開始實施，在目前大盤可上可下的情況下，消息的突然出臺會對短線市場産生較大影響，以致板塊衝高回落。

　　此前，地産板塊處於持續的行情修復中。

　　更為重要的是，“行業估值優勢明顯”。據海通證券分析師涂力磊測算，截至2010年12月31日，房地産板塊的整體估值(PE-TTM)為22.03倍，低於行業近三年的歷史平均水平(40.97倍)。從溢價率指標看，房地産行業估值對滬深300指數估值的溢價率為0.41倍，低於近三年0.53倍的歷史平均溢價率水平。

　　與股價走勢相反，行業2009和2010年銷售均處於歷史高位。從業績釋放能力來看，2011年房地産上市公司將處於業績增長最為明確的時期。涂力磊據此認為，行業估值優勢在2011年還將進一步鞏固。

　　而房産稅則打亂了這一行情，令地産股後勢撲朔迷離。“2011年內，房産稅在上海和重慶正式展開試點的概率為80%，”莫尼塔公司分析師王沛昨日表示，其中在一季度末二季度初（即“兩會”後的3-4月內）的概率相對更大。

　　影響範圍不到5%

　　房産稅徵收對地産板塊影響究竟有多大？從重慶初步試點方案細則來看，將對別墅和200平米以上的高檔住宅進行徵收。截至11月，重慶高檔房産佔整個商品房銷售6%，銷售金額為10.4%。

　　數據顯示，從2009年全國高檔房産銷售面積為4626萬平米，佔整個商品房銷售面積的4.9%；完成投資額為210 億元，佔到整個地産投資的5.7%；另根據統計局2010年11月數據，全國商品房均價為5226元/平米。

　　“參考重慶高檔住宅與商品房價格比1.72：1，估計全國高檔住宅均價大概是商品房均價2倍，為10452元/平米。”王沛分析，09年全國高檔住宅銷售面積大概為0.46億平米，如果房産稅率為0.8%，則全國範圍內對新增高檔住宅將徵收38.5億稅款。

　　如果在全國範圍內對高端房産徵收房産稅，則影響範圍佔整個地産銷售大概為4.9%，或者更少，影響很有限。

　　但王沛認為，還是要審視在重慶和上海本地市場風險暴露過大的投資標的，可能面臨的短期風險。

　　以重慶為例，深耕本地市場的有龍湖地産、金科集團、中渝置地等，截至09年12月31日，龍湖地産重慶公司認購金額突破90億，佔公司全年認購金額的25%。這90億元中，高端項目的貢獻良多。隨著重慶版房地産稅的出臺，對於這部分高端住宅的銷售可能産生影響，進而影響其整體的銷售業績。

　　“房産稅是持有環節的徵稅，也會通過影響房地産市場的需求，從而間接影響到房企的利潤率。”長江證券分析師蘇雪晶表示。

　　記者調查北京、深圳、上海、重慶等地，出於對此的擔憂，買房人將轉而觀望，導致地産商銷售下滑的情形已經出現。

　　不過，分析人士認為，目前房産稅細則尚未出臺，對重慶和上海等地樓市、以及對地産商的影響尚難以評估。

　　繼續反彈？

　　隨著房産稅試點消息釋放，昨日地産股再次強勢充當護盤主力軍。深振業A強勢漲停，濱江集團、金地集團、保利地産等漲超3%。

　　王沛認為，資本市場對於房産稅試點已經有了充分的預期，在具體徵收方案不超預期的情況下，房産稅試點最終的“靴子落地”可能會對地産股形成短期的情緒衝擊性影響，但是不會有持續性負面影響。

　　涂力磊相對更樂觀，“我們認為板塊估值、2011年行業景氣度、1季度後期房價同比數據和CPI‘雙下降’的預期和市場資金面等因素，有望支持後期板塊繼續反彈。”

　　其看好具備“股權激勵”方案的企業，如蘇寧環球(000718)、冠城大通(600067)，以及2010年新開工量大幅增長的企業，因為其預收賬款後期將有較大增長彈性，如金地集團(600383)和世茂股份(600823)。

　　安信證券分析師則預計，近期反彈的持續時間和高度有限。從銀行反映的情況看，新年第一個月，嚴格控制信貸的跡象較為明顯。在通脹高企、流動性偏緊的大背景下，對於該板塊估值回升的期望值不宜過高。