開徵房産稅利益博弈將更複雜

　　房産稅開始試點後，也可能會帶來一些始料不及的複雜局面，結果可能會出乎那些呼籲房産稅的人的願望之外，切望相關方面儘早體察。

　　在開始對於一般住宅徵收房産稅以後，因為目前住宅的業主都不享有土地所有權，因而目前商品住房買賣的成交價格中包含有土地的價值，這自然不能成為計稅的依據，所以須把土地出讓金和土地增值部分給予剔出，然後再對剩下的價值徵稅。因為房屋增值和減值，主要體現的也是土地增值和減值，所以未來的房屋重估價值，同樣也不能成為房産稅的徵稅依據。需要將土地價值從房屋總價值中剝離，只對住宅的建築部分的價值徵稅，由於房屋建築價值在快速折舊，因此開徵房産稅，其稅率必然遠遠低於目前西方國家的物業稅稅率，計稅價值更遠遠低於房屋總價值。由此估計，房産稅稅額的絕對值應該相當有限。

　　再者，如果推崇房産稅，是要讓房産稅承擔降房價的功能，那麼房産稅的命運註定是有限的。因為如果房屋價格一旦下降到某種程度，比如20%或者是50%，那麼由於其已完成了使命，為了不給廣大納稅人增加負擔，這個稅種就應取消或者是停徵。而如果房産稅在一定期限內，未能完成其促使房價降低的使命，那它是否還有繼續存在的必要？

　　房産稅一旦出臺，那麼其來源屬性也必須凸顯。房産稅本質上不是為了政府增加收入，而是為了集合社區各業主的財力為社區服務。因此房産稅的徵收和使用，必須全程置於社區百姓和業主的監督之下。同時由於網絡化和數字化的發展，大量的數據登錄、處理和公示變成了簡單的事情。因此，房産稅出臺以後，每戶業主、每個住宅，每個時期到底交納了多少稅以及這些稅的使用，都須在網上公開展示。至於這些稅到底如何分攤使用，更須經過社區業主表決。沒有任何交納房産稅的人希望一邊交納稅收一邊打壓自己財産的價值，而只是希望納稅能提升自身財産的價值。所以考察房産稅的來源屬性，又會發現第二個悖論，就是房産稅開徵以後，錢必須花在社區建設上，房産實際上是增值的，結果房屋價格實際上還是上漲的。

　　如上所述，開徵房産稅，對財政稅收制度的透明化提出了很高的要求，所以相關的配套制度建設非得跟上不可。

　　所以，房産稅出臺以後，面臨的問題可能會更加複雜，局面和結果註定不會平靜。爭論應該持續。如果房産稅違背了來源屬性，變成了財政增收的工具，那麼地方政府更會為了多收房産稅而有意推高房價，況且土地出讓金更是與房價有關，房價高土地出讓金就多，地方政府推高房價的衝動豈不是會更足？（作者單位：東航國際金融（香港）公司）