房地産信託投資基金破題關鍵一步：住建部研究信託登記

　　2011年，建設1000萬套公共租賃房，需要1.4萬億元的投入。

　　全國房地産職業經理人聯盟秘書長陳寶存表示，只有儘快研究引進民間資本參與到保障性安居工程建設當中，否則地方政府財力很難承擔這麼大規模的建設投資。

　　而關於房地産信託投資基金（Real Estate Investment Trust，REITs ）的一則消息，或許讓這一問題有了破解的希望。

　　中國人民大學一位研究人員近日在漢鎰資産管理股份有限公司及中國人民大學共同主辦的“漢鎰金融講壇金融危局下的土地金融制度突破”論壇上透露，2010年中國人民大學為住建部進行一項關於REITs的配套政策和法律法規的研究課題，其中對於信託登記問題，已經開始正式進行研究。

　　權屬問題是關鍵

　　信託登記權屬問題，是制約REITs産品能否進行股市流通的關鍵因素。

　　REITs雖然推出仍然無期，但是有一條利好消息傳來，讓久在迷霧中的REITs進程，有了一絲加速的希望。

　　中國人民大學博士後吳春岐表示，最終由銀監會&&的銀行間交易版本的REITs已經完成了起草方案，而由證監會研究的可以直接證券化，進行市場交易的REITs版本，卻至今沒有出臺草案。

　　不過，天津和上海關於利用REITs開展保障性住房融資的方案，已經獲得了國務院的批准。天津準備發起一隻38億元的廉租房REITs基金，目前這一基金已經在上報中。

　　吳春岐表示，由於2010年通脹因素影響，央行擔心此時推出REITs，可能吸引熱錢進入房地産投資領域，這是天津等各地REITs緩行的主要原因。但是原則上，銀行間交易的REITs版本，已經不存在技術問題。

　　漢鎰資産管理公司董事長郭鈞表示，相比銀行間交易的REITs産品，市場更關注股權化的REITs，因為這才是真正意義上的房地産産業信託投資基金，將解決房地産融資長期單純依賴銀行貸款的問題。漢鎰資産作為中國首家房地産資本運營及資産管理公司，自創辦以來一直致力於房地産金融服務的創新，房地産信託投資基金也將成為公司未來發展領域之一。

　　吳春岐表示，由信託途徑實現REITs,是最便捷的道路，但是目前仍然存在一些法律制度問題。

　　“現在信託做的都是機構大資金，主要面向中小投資者，最低是五萬元，上限是二百份，這個問題不解決的話，我覺得信託投資基金無法真正發行。另外，關於信託憑證流通，及信託産品宣傳的限制也應該取消。”吳春岐如是説。

　　另外從證券法領域來看，實際上也存在著兩個障礙：第一，關於證券品種的限制。第二個，證券發行形式的限制。

　　郭鈞表示，來自配套法律法規的障礙也比較大：首先是相關稅收體系的不健全，其次是信託登記的缺位。

　　郭鈞表示，只有通過完善信託登記辦法，才能實現將來信託産品向股市流通的可能。

　　天津申報的REITs方案，幾經週折，雖然還沒有獲批，但是其針對銀行間市場的投資、項目回報率較低的問題，已經暴露出了保障房做REITs産品的難點。如果能夠將股市流通的REITs産品推出，則可以直接面向廣大投資者融資，是一條更為寬廣的融資渠道。

　　而信託登記權屬問題，是制約REITs産品能否進行股市流通的關鍵因素，如果能夠確定信託産品權屬，則其通過公開或私募的市場流通，就不再是問題。

　　而在這一點上，由中國人民大學&&進行的REITs相關配套政策和法律研究中，已經開始了對此問題的研究。

　　保障房融資迫切

　　2011年地方城市土地出讓金不可能再創新高，依靠賣地獲得保障房建設收入，也不是長久之計。

　　儘快推出REITs産品，地方政府比企業更為迫切。

　　一位接近住建部的人士透露，2011年新增的400多萬套公租房為主的保障性安居工程，大多數集中在東部沿海經濟較為發達的城市。此前，這些城市輕鬆完成了廉租房等保障房建設任務，政府財政資金較為充沛。

　　但是，常州市政府一位人士並不這樣認為，其在電話中向記者表示，雖然東部城市財政比較富裕，但是其財政支出也很大，基本上每年收入增長部分都預安排支出出去了。

　　目前，多數城市對於廉租房等保障性安居工程建設，除了少數項目由政府出資大規模集中建設以外，其他都以配建為主。

　　以北京市為例，從2010年底，就開始在土地出讓中採取“限地價、競公租房配建面積”的出讓方法，由此給北京市帶來了巨大的公租房配建面積。

　　北京市這一做法，在很多城市看來，都是典範的案例，既能夠解決公租房大規模建設的問題，又不用政府投資。

　　鏈家地産首席分析員張月表示，通過這種新的“綜合招標法”，只可能降低地價，但是不可能降低“溢價率”。也就是説，表面看來，這些出讓的土地價格都不高，但是其配建的公租房面積越大，成本越高，將來開發商轉嫁到商品房上的成本也就越高。