世茂股份8個月信託融資21億元信託公司紛紛移情商業地産

　　■本報記者 徐天曉

　　“信託公司確實比較青睞我們這種排名中上的上市商業地産商，並且5億元的融資規模信託公司也比較容易接受。”剛剛走馬上任的世茂股份董秘羅瑞華對《證券日報》記者表示。隨著去年一系列政策的打壓，傳統的住宅地産開發商們今年似乎都想為商業地産而移情別戀，同樣嘗夠了燙手山芋的信託公司，今年似乎也有將房地産信託的重心從住宅地産轉向商業地産之意。

　　21億信託資金掘金世茂股份

　　世茂股份1月7號發佈公告，公司與西部信託發起設立“世茂股份股權收益權投資集合資金信託計劃”，並將募集資金直接給予公司用於商業地産項目的開發與建設，募集資金不超過5億元，期限不超過2年，公司控股股東峰盈國際以其持有的公司9700萬股限售流通股股份為本信託計劃提供質押擔保。

　　資料顯示，從2010年5月到今年1月，世茂股份四次借信託融資，前後共計21億元。但是與開發商普遍因為資金鏈緊張而進行信託融資不同，已公佈的2010年三季報數據顯示，世茂股份並不算缺錢，賬面資金超過了28億元。對此羅瑞華對本報記者表示，信託融資主要是出於對項目開發、項目建設時資金儲備的考慮。

　　不過，有分析師認為，2009年剛剛嘗試轉型的世茂股份這兩年正處於項目的集中投入期，資金需求量很大，選擇信託融資可能是世茂股份一種謹慎的考慮。

　　商業地産漸受信託公司關注

　　“由於限制住宅投資帶來的‘擠出效應’，越來越多的信託公司開始將目光轉向商業地産，這也使原本強烈依賴銀行貸款的商業地産商多了一條融資渠道。與住宅地産相比，商業地産面臨的政策性風險更低。”有分析人士對記者表示。

　　在政策引導和市場的雙重壓力下，2010年金地、中糧、保利等的國內一線房地産企業紛紛宣佈了商業地産發展戰略，從房地産信託中吸夠了“油水”的信託公司也隨之順時而變。

　　用益信託工作室認為，商業地産應成未來房地産信託的機遇；聯華信託周林也表示，房地産信託業務會逐步從住宅類信託為重點轉向以商業物業、保障性住房類信託為重點；中誠信託業務總部執行總經理馬颋前日也在公開場合表示，商業地産將成為中誠信託2011年的主要投資目標。

　　成熟的商業地産，其經營多采用開發商整體開發並以收取租金為投資回報形式的模式，但是國內目前很多商業地産開發商的盈利則是以商鋪出售為主，持有型物業為輔的模式。包括國內上市商業地産龍頭企業世茂股份也未脫離這種盈利模式，資料顯示，世茂股份今年的租金收入只佔業績的5%，業績主力仍然是銷售型物業及住宅。

　　羅瑞華也對本報記者表示，公司目前正積極轉變，預計2011年公司經營性物業的租金收入會從現在的5%左右逐漸提高到8%-10%。

　　用益信託李旸對記者表示，目前來看，標榜通過收取租金來兌付信託收益大多數只是一個“幌子”，實際上開發商大部分還是要通過商鋪的出售，轉讓等方式快速回籠資金。方正證券地産分析師周偉也對本報記者表示，租售並舉是目前我國商業地産開發商的主要運營模式，也是這樣保證信託計劃的收益。

　　雖然當前投資于商業地産的信託模式還有待發展，但是商業地産與信託的結合仍在加速進行，據有關媒體報道，天津版REITS方案正在加速醞釀，上海版REITS已經借公租房試水，商業地産正成為是信託公司重新介入房地産領域的新的利益增長點。監管層也明確表態支持信託公司研究並推出基金化的中長期房地産集合資金信託計劃，可以預見，未來的商業地産將成為信託公司投資的主要機會。