地價納入計徵範圍 房産稅新政隱秘鋪開

　　席斯

　　一份不起眼的通知中，被賦予更多內容的房産稅上路了。

　　上周，財政部和國稅總局發佈了一份名為 《安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅政策等通知》的文件，文件共包含三個方面的政策內容。“後兩條是關於房産稅修改的，這兩條修改影響範圍和深度都很大。”一位地方稅務官員説。

　　這位官員所稱的“後兩條”，一條是規定，出租房産，簽有免收租金期限的，免收租金期間由産權所有人按照房産原值繳納房産稅；另一條則規定了如何將地價計入房産原值徵收房産稅問題。

　　這份文件在2010年12月21日簽發，今年1月6日公佈。“我們開始都沒注意到，因為放在其他政策下面，很隱蔽。”在地方稅務部門看來，這正體現了政策制定者的智慧，“房産稅現在太敏感了，一個小的動作可能引起很大震蕩，這樣低調的鋪開可能更順利”。

　　“房産稅各種政策條款應該會逐步出臺，而不是一下子。”一位地方稅務官員分析説。

　　上述地方稅務官員分析説，“因為我們現在對個人房産徵稅的條件還不具備，這次兩個條款的出臺可以認為是中國真正的房産保有環節稅收出臺的一個步驟，規範稅制、掃清制度障礙。”

　　以上兩個關於房産稅的政策也被認為是針對房地産市場調控的組合拳之一，兩個政策都是通過提高持有成本，打擊炒房。

　　目前出租房屋的租金收入繳納12%的房産稅，其中個人出租商業房産逃避稅款的現象非常多，而個人出租住房則按4%的優惠稅率徵收，其徵收率也非常低。很多企業和個人為逃避稅收，以免租金為由不繳納房産稅。新的政策規定，免租金期間，按房産原值繳納房産稅，稅率為1.2%。

　　一位稅務部門官員説，第一個政策解決了個人商業地産徵稅的難題，後一政策解決了計稅依據的問題。

　　關於房産稅的第二個通知則涉及更多企業。前述文件顯示，對按照房産原值計稅的房産，無論會計上如何核算，房産原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房産建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房産原值的地價。（説明：宗地是土地登記的基本單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊）

　　2000年出臺的企業會計制度規定，固定資産中房屋價值包括地價，但2006年出臺的新會計準則對土地以無形資産形式與房屋價值單獨核算，而房産稅是按照賬面價值計算繳稅的。企業房産稅變成按房屋建造成本計稅。

　　最初，上市公司和國有企業實行新的會計準則，而現在大部分企業都實施這一新準則，導致企業房産稅繳納都沒有包含土地價值。

　　“不包含低價，按照房屋建造成本繳納房産稅，要少繳不少稅款。”一位地方稅務官員説，他表示，稅收政策不能受會計制度影響，這次調整進一步規範了房産稅中存在的一些制度障礙。

　　上述通知實施後，地價將完全計入房産價值中繳納房産稅。

　　通知強調，此前規定與本通知不一致的，按本通知執行。文件自發文之日起執行。各地財稅部門還被要求對政策執行情況跟蹤了解，對執行中發現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。“這就是房産稅修訂的一部分，分步推出，看效果，再調整。”一位地方稅務官員説。

　　去年底，本報曾從多個渠道獲悉，房産稅暫行條例的修訂正在進行，試點將於今年年初在上海、重慶等市試點。上海、重慶等地的試點可能主要對地方實施條例進行修訂來實現。