上海最快一季度末開徵房産稅 地價計入房産原值

　　晨報記者 徐運

　　日前，財政部、國家稅務總局發佈通知，明確將地價計入房産原值徵收房産稅。對此，業內人士分析説，新《通知》對即將可能開徵的房産稅具有“參考書”的作用。

　　此前，上海被頻繁提及將率先試點徵收房産稅。就上述通知，有業內人士預測説，可能在一季度末，包括上海在內的城市將試點徵收房産稅。

　　不過截至目前，有關房産稅徵收方案的版本依然眾多，而新購房源很可能成為主要徵收目標。

　　新通知：

　　地價計入房産原值

　　耐人尋味的是，財政部、國稅總局發佈的通知冠以的“名頭”是《關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》，而房産稅問題是在第二、第三條中提到的。

　　在《通知》中，財政部和國稅總局稱，對按照房産原值計稅的房産，無論會計上如何核算，房産原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

　　對上述《通知》，上海財經大學公共經濟管理學院教授胡怡建分析説，根據1986年頒布的《房産稅暫行條例》，房産稅依照房産原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納。房産出租的，以房産租金收入為房産稅的計稅依據。“財政部和國稅總局的《通知》，事實上對兩種徵收方式都進行了細化，相當於‘參考書’的性質。但可以肯定，相關部門的通知，僅僅針對於現行的房産稅。”“現行的房産稅針對的是企業，而非個人，財政部和國稅總局的通知也是針對企業自行建造的房産。”胡怡建舉例説，如果有企業拿地的成本是1000萬元，建造成本是500萬元，根據規定，就要按照總計1500萬元的“原值”來徵收房産稅。

　　上海方案：

　　至少有3個版本

　　去年5月至今，有關上海將試點對個人所有非營業性用房徵收房産稅的消息，一直處於猜測和“傳説”的階段。但開徵預期一直揮之不去，且愈發有“暴風雨前最後的寧靜”之狀。

　　事實上，關於上海試點房産稅的説法在業內至少有三個版本。第一個版本是只對二套以上普通商品房和別墅徵收。第二個版本是僅對新購房屋進行徵收，且以每戶家庭名下一定房産面積為“起徵點”。第三個版本是無論增量、存量都要徵稅，按人均面積徵收。房産稅稅率或為累進稅率，房屋價值高、人均面積大的房屋，稅率更高。

　　而關於房産稅的稅率，不同版本也不同，出現了按房價0.4%-0.8%之分。

　　不過可以肯定的是，對居住類房屋徵稅的方案，就是改造現有的房産稅，將徵稅範圍擴大到居民自住房屋。這一方案無需開設新稅種，只需修改現行的《房産稅暫行條例》。有專家因此預計，包括上海在內的城市最快可能將在一季度末啟動試點徵收房産稅。

　　在接受採訪時，易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，種種跡象和各種消息表明，房産稅降臨上海的時間點越來越近了，“想免稅的快下手，期望房産稅試點徵收後房價跌的就摒著，沒買房打算的坐著看戲就行。”

　　也有業內人士表示徵收房産稅的時機仍不成熟。上海中原研究諮詢部高級經理馬冀分析説，房産稅近期出臺的可能性不是很大，“甚至有可能晚于契稅、個人所得稅的調整。”