“紅頂”綠地擴張之道：另一個“千億模式”

　　談及2010年上海樓市的銷售額和銷售面積雙料冠軍，仁恒的一位人士毫不懷疑“肯定是萬科”，但最新數據顯示，實際上是上海綠地集團重奪了這兩項冠軍。

　　綠地集團董事長、總裁張玉良近日透露，綠地目前在全國23個省、43座城市均有投資項目，在建房地産項目面積超過2500萬平方米，2010年的經營收入將超過1250億元，利稅超過140億元。

　　不同於萬科模式的是，不少業內人士坦言，相對而言，綠地的“紅頂”模式很難複製。

　　“紅頂”模式

　　多年來，對於“紅頂商人”的稱謂，張玉良多少有些無奈，但綠地近幾年“做政府想做的事”的發展思路，則將“紅頂”的積極一面充分發揮，成為實現快速發展的獨特模式。

　　2010年12月30日，上海最後一批重點的地塊出讓，頗受關注的上海嘉定被退地王最終被綠地以底價19.345億元獲得，相比2010年1月寶華集團競得該地塊時超過24億元的成交價縮水近兩成，折合樓板價僅9774元/平方米。

　　在業內唏噓綠地又撿了個“大便宜”時，鮮為人知的一面是，該地塊條件苛刻，非一般企業願意碰：保證金高達出讓總價的30%，6個月內動工，且有5%的保障房配建要求（定價僅為該地塊開發的商品住宅售價的60%，房型和建築面積則需與住房保障事務中心協商）。

　　另有知情人士透露，因為退地，該地塊耽擱了近1年時間重新入市，嘉定區政府希望能有一個開發節奏快、資金實力強的企業來接盤，綠地則是理想對象。

　　在嘉定此幅地塊上，將綠地“做政府想做的事”的思路充分展現：積極拿地，保證地塊順利出讓開發；在保障房層面，再次主動為地方政府“分憂”。表面來看，似乎綠地做著討好但吃力的事情，遠沒有運作普通地産划算。但這種模式為綠地在連續多年的調控複雜環境下，找到了快速擴張的捷徑。“依靠這樣的模式，綠地能拿到其他人很難拿到的大項目。”一位地産業內人士坦言，這是業內絕大多數房企望塵莫及的。

　　剛剛過去的2010年，綠地的擴張讓人眼花繚亂。綠地集團先後啟動高鐵鄭州站站前廣場、高鐵濟南站站前廣場、延安新城、南昌綠地中心、大連綠地中心、世界第三高樓——武漢綠地國際金融城暨綠地中心等等，總建築面積超過400萬平方米。2010年12月18日，綠地集團在南京投資開發的世界第七、江蘇第一高樓——450米的南京綠地中心正式開業。

　　控下另類千億樣本

　　“做政府想做的事”，綠地在全國各地與當地政府緊密配合的路線，所能帶來的利好遠不止于這些。

　　熟悉綠地的人士發現，雖然綠地至今未上市融資，卻在各地不斷擴容動輒上百億的大型項目，但到目前為止，尚未看到綠地資金受困的跡象。而凡綠地在各地的重點項目上馬，由多家銀行組成的強大銀團必然同時出現。

　　正是這樣一種“上層路線”，讓綠地在全國擴張中一路順風順水。比如，綠地2004年進入鄭州，目前在河南投資規模已超200億元，建設規模近360萬平方米。

　　這樣獨特的高效模式，已引起眾多希望在中國擴大佈局但苦於沒有理想平臺投資者的注意，尤其是那些需要借助房地産項目平臺開拓中國市場的外資大鱷。

　　2010年底，綠地與正大集團在泰國曼谷簽訂戰略合作協議，共同打造地産與商業結合的全新商業模式，並已就大連綠地中心、西安綠地中央廣場等十個超大型商業體項目與正大集團開展“一攬子”合作。較短時間內，在商業地産領域，綠地已與九龍倉集團、百聯集團、紅星美凱龍等商業巨頭開展全面戰略合作。

　　在酒店業方面，張玉良透露，綠地酒店産業發展迅速，目前擁有已建成星級酒店12家（包括4家五星級酒店和5家四星級酒店），客房總數4500余間，資産規模突破100億。力爭到2014年，在全國範圍內建成約100家擁有獨立品牌的高檔商務酒店。

　　綠地提供了萬科千億模式之外的另一種可能，但很顯然，它並非通用模式。模倣萬科、綠地的發展模式，並不容易，但善於學習的開發商總是能找到自己合適的借鑒之處。