綠地15億再奪徐匯濱江一地塊

　　“滬上寫字樓市場將走出膠著態勢”

　　早報記者 周祺瑾 實習生 王齊

資料來源：上海市規劃和國土資源網 劉建平 製圖

　　昨日，上海市國有建設用地使用權掛牌出讓第95號公告中位於徐匯的濱江C單元188N-J-2 (龍華機場1號)進入出讓環節。經過近百輪競拍，該地塊最終被綠地地産集團有限公司以總價15.18億元摘得，折合樓板價17181元/平方米。

　　競拍持續近百輪

　　出讓公告顯示，龍華機場1號地塊東至雲錦路、南至規劃五路、西至規劃六路、北至規劃三路，屬商業辦公綜合用地，出讓面積2.20874萬平方米，容積率4.0。該地塊掛牌起始價為12．23億元，粗略估算，整幅地塊的起始樓板價約為13843元/平方米。

　　昨日，共有三家開發商參與該地塊競拍，分別是綠地集團、寶龍集團以及來自香港的和記黃埔。在競買現場，寶龍並未參與競價，綠地在與和記黃埔經過近百輪的競價後，最終以高出和記黃埔200萬元的微弱優勢，成功競得龍華機場1號地塊。最終成交總價為15.18億元，折合樓板價17181元/平方米，溢價24%。

　　值得一提的是，2009年9月30日，綠地就曾以72.45億元拿下位於龍華機場附近的徐匯龍華路1960號地塊，成為當時的總價全國“地王”。再加上目前其在盧灣開發的濱江CBD項目，綠地儼然已成徐匯、盧灣濱江區域的土地大戶。

　　濱江三地皆歸國企

　　可查資料顯示，原龍華機場區域共分成3個地塊，分別是龍華機場1號地塊、2號地塊和3號地塊。其中，早前拍賣的龍華機場2號地塊和3號地塊，分別被上海中導投資有限公司和上海隧道工程股份有限公司競得。

　　今年8月下旬，龍華機場2號進入拍賣，綠地和寶龍當時也都參與了競拍。經過90輪的激烈競價之後，上海中導投資有限公司以6.94億元的報價成為最終贏家，該地塊折合樓板價約為18774元/平方米，溢價36%。

　　公開資料顯示，上海中導投資有限公司係中國經濟導報社上海分社設立，定位為參與上海“兩個中心”建設的經濟實體，其母體中國經濟導報社由國家發展和改革委員會主管，中國經濟導報是向國內外公開發行的綜合性經濟類報紙。按照《上海中導投資有限公司第一個五年發展規劃綱要》，上海中導將引進國家級研發中心1個、涉及報紙廣播電視的傳媒中心1個、6萬平方米國際會展中心1座、3.5萬平方米國際會議中心1座、國際一線品牌五星級酒店3家、世界500強企業中國總部7家、利用外資50000萬美元。

　　今年7月2日，龍華機場3號地塊開拍，最終該地塊被上海隧道工程股份有限公司以總價9.28億元拿得，比起拍價高出800萬元，樓板價為12789元/平方米。

　　有知情人士透露，徐匯濱江區域的土地具有較高價值，目前已在該區域有開發項目的企業，包括綠地、中海、恒盛等知名房企。前述兩地塊推介之初，包括新鴻基、和記黃埔、瑞安等多家品牌開發商都曾表露出拿地興趣。

　　最終，隨著龍華機場1號地塊被綠地拿下，在徐匯濱江龍華機場三商務辦公地塊的爭奪戰中，國企取得了一場完勝。

　　商辦用地“供大於求”

　　業內人士分析認為，目前上海商業辦公用地供應已大於需求，商辦樓開發將面臨考驗。

　　克而瑞上海事業部總監付琦表示，表面上，徐匯濱江區域商辦用地的出讓樓板價僅1.7萬元/平方米左右，但商辦樓的建造成本達到8000-10000元/平方米，如果按照目前辦公樓5%的年租金回報率計算，最起碼要20年才能收回成本。如此算來，這個價格並不低。另一方面，徐匯濱江區域並不具稀缺性，也沒有陸家嘴區域的稅收和政策優惠，項目開發之後如何尋找租戶，是開發企業面臨的挑戰。

　　付琦同時指出，從大環境來看，上海目前商業和辦公用地供應均已超標1000萬-1500萬平方米，供大於求的態勢十分明顯。在辦公需求上升跟不上供應增長的情況下，註定將引發客戶爭奪戰。

　　上海中原此前發佈的一份報告也顯示，今年上海商辦地塊的大量出讓，也就意味著未來2-3年，商辦項目仍將旺盛供應。上海目前商業和辦公物業市場存量面積為970萬平方米，按照每月40余萬平方米的交易速度來看，存量物業的消化壓力短期內恐難緩解。

　　上海中原研究諮詢部高級研究經理馬冀認為，今年各重點寫字樓區域的空置情況較金融危機前已有明顯好轉。但由於全球經濟一體化的影響愈加深遠，外圍經濟的不確定性同時影響著駐滬外企，而滬上各主要商圈是外企駐紮的主要區域，未來滬上寫字樓市場將會反復震蕩，走出膠著態勢。