樓市再調控還能怎麼調？

漫畫/劉軍

　　■ 一家之言

　　至今為止，幾乎所有的房地産調控政策最終結果都不理想，説明過去一切的房地産市場調控措施不是力度太小，而是搞錯了受力對象，也就是把調控對象搞錯了。

　　2011年1月4日新年開市第一天，滬深股票市場開盤和收盤都上漲，其中地産股成為主要領漲板塊，大漲5.2%，多家地産股票漲停。新年開市地産股的大漲，反映的是房地産市場和股票市場齊齊對2011年房地産市場前景的看好。

　　地産股的表現不是偶然的，在房産市場和土地市場都得到了數據支持。中國房産信息集團公佈的數據顯示，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市2010年全年新建商品住宅價格同比普遍大漲，北京漲幅最大，同比大漲42%。

　　關於土地出讓金方面，28個重點監測城市土地出讓金同比增長35%，總量達到11243億元，其中北京全年土地出讓金達到1639億元，為全國第一。這些土地出讓金，將逐漸成為一兩年後新房的直接成本。

　　面臨一年裏兩次最嚴厲的宏觀調控，市場迎來的是土地成本和房屋價格的雙雙走高。元旦3天，北京房屋總成交量與去年元旦同期相比，上漲幅度達150%。因期盼房價下跌和對於調控有信心的部分剛性需求者們，在希望破滅後，不得不付出比過去更大的成本才能擁有自己的房子。

　　因此，市場傳出這樣的消息：若2011年1月份成交量維持火熱，房價上漲的壓力將繼續增大，可能會催促新一輪調控政策加速出臺。

　　其實市場目前最急需的，並不是出臺新的調控政策，而是檢討2010年房地産市場多次的、嚴厲的調控政策出臺為何起不到理想的作用，甚至也要檢討為什麼2010年之前的多次房地産市場的調控政策效果不彰。至今為止，幾乎所有的房地産調控政策最終結果都不理想，甚至有一些被稱作“空調”，説明過去的房地産市場調控措施不是力度太小，而是搞錯了受力對象，也就是把調控對象搞錯了。

　　迄今為止，幾乎所有的分析，最終都把房價走高的最根本的原因歸結為土地財政和寬鬆貨幣政策這兩項。但是，歷史上所有的房地産調控，都沒有針對這兩個因素。即使是目前的兩盆“冷水”：信貸偏緊預期和房産稅傳聞，真能落實的話，也不要對於房價下跌抱以希望。因為針對房産商的信貸收緊和各種涉及房地産之類的稅收的政策多有所出，但是既沒有壓垮開發商，也沒有壓下房價。難説2011年如果這兩個因素成真，就會立竿見影。

　　所以，2011年房地産市場如果不調控則已，要調控則必須正視根子問題。首先需要正視土地財政問題，其次是整個經濟的貨幣供應問題。而不是出臺新的稅收，以及只是收緊針對購房者和開發商的信貸的問題。如果不能正視和解決這些問題，新一輪調控政策也沒有出臺的必要性。

　　□陳東海（上海 學者）