從虛擬經濟視角看房地産：房價未必一直是漲

　　近期有著這樣的觀點，認為“從長遠來看住房的價格總是要上漲的”，其理由是土地是稀缺的，鋼鐵水泥等生産資料價格和勞動工資價格不斷上漲，因而由成本推進的房地産價格必然上漲。按照這一主張，投機買房從長期來看不存在任何風險。

　　然而，歷史經驗證明此等預言並不正確。石油是存量不斷減少的稀缺資源，其開採成本與運輸成本也在不斷上漲，但是，金融風暴後石油價格一度暴跌約50%。美國房地産、我國海南房地産，也都曾經歷過暴跌的命運。那麼，這一觀點錯在哪呢？我認為，在於其忘記了房價中的虛擬經濟成分。實際上，我國目前房價的上升主要已經不是由成本增長所造成，其增長幅度已超出生産成本的增長速度。我國目前房價的上升，在很大程度上是由對未來資産增值的預期所帶來的虛擬價值的增長所決定的。超出實體經濟中成本增長的部分，存在著巨大的投機風險。這部分房價不會“只漲不跌”，相反，有可能時刻面臨下跌的風險。經濟運行到一定的時刻，必然會用價格的暴跌來“擠出”這一部分的價格增長。所以，單純用實體經濟的成本來解釋我國當前的房地産現象，就可能得到有失偏頗的結論。

　　當代經濟是虛擬經濟佔據支配地位的經濟。可以説，虛擬經濟會對實體經濟産生巨大的推動作用，但是，在對其約束不力的情況下，則有可能挾持社會經濟系統，最終導致經濟危機。美國的金融危機就是一例。它根源於虛擬經濟時代的資本邏輯，而其具體表現則是華爾街金融巨頭對美國經濟的挾持，在美國政府自由放任的政策下，華爾街的投資銀行濫發CDO(擔保債務憑證)之類的金融證券，以不斷把老百姓口袋裏的鈔票吸引出來轉化成“流動性”，用來維持美國經濟的不斷增長。這使美國經濟增長失去實體經濟的及時節制，最終導致危機的爆發。

　　我國房地産業長期是利潤豐厚的行業。據報道，某房地産商5年前花費約200萬元買地，5年後蓋了商品房出售，獲純利2億元。百倍的利潤源自高漲的房價，但是，過度高漲的房價必然會帶來隱患。當前，在我國一些大城市，投機一套房所得收入可能超過普通勞動者多年的收入，勞動性收入與投機性收入相比顯得微不足道。由於水漲船高，投機性收入的增長幅度甚至會超過勞動工資的增長幅度，靠提高工資並不能從根本上改變勞動收入在收入中的比例關係。然而，不創造任何財富而得到的投機性收入歸根到底來源於創造財富所得的勞動性收入，因此，一旦勞動性收入無法維繫投機性收入由資金鏈所決定的龐大胃口，就必然會發生資金鏈斷裂，整個經濟也將會隨之陷入到危機之中。可見，靠投機需求形成的高房價，並不是可持續的。

　　當前，我國經濟正處於從傳統的粗放型結構向高效的集約型結構轉變的關鍵點上。一方面，由國際金融危機所導致的國際市場的萎縮以及國際減排壓力，使我國現有的粗放型經濟結構難以維持下去而不得不進行結構轉型；另一方面，高房價的虛擬經濟與高能耗的舊經濟增長方式，使這種粗放型發展模式仍在延續。在此情況下，我國經濟面臨艱難的抉擇，而正確出路只有一條：不為眼前利益所動，著眼于經濟的長遠發展，打破高房價對經濟的挾持，因勢利導轉變經濟發展方式，使我國經濟轉向健康的可持續發展的軌道。(魯品越 作者繫上海財經大學教授)