住建部整治容積率貓膩 嚴查地方政府擅改規劃

　　宋堯

　　疏通地方建設部門調整容積率規劃，曾是不少房地産商走出困境、甚至確保盈利的絕招，不過，這種 “常規做法”的操作空間越來越小。

　　本報獲悉，今年1月1日起實施的 《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》將對地方政府隨意修改房地産項目規劃亮起紅燈。該辦法對容積率調整等規劃指標管理作出了更為嚴格的規定。

　　該辦法規定，經批准的控制性詳細規劃具有法定效力,任何單位和個人不得隨意修改。如要修改，則必須經過專題論證，徵求利害人意見，甚至舉行聽證會，並經過原審批機關同意。

　　此前，住建部公佈了歷經一年多時間整治違規調整容積率行動的處理結果，全國2150個房地産開發項目存在這種現象。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林對本報記者稱， “房地産項目調整規劃是非常常見的事，這也是一些開發商敢冒著風險高價拿下地王的原因所在”。

　　2010年末，年度出讓計劃尚未完成的城市大規模集中推地，令各地土地市場再續火爆， “地王”身影也相繼頻出，而此時距新 “國十條”出臺尚不足三個月。

　　地王騰挪

　　據本報記者了解，此次對違規調整容積率問題的專項治理工作由住建部及監察部共同組織，在2009年4月份就已啟動，住建部、監察部聯合下發了 《關於對房地産開發中違規變更規劃、調整容積率問題開展專項治理的通知》 (建規 〔2009〕53號)。

　　而2010年第二季度，住建部與監察部又組織了對部分地區專項治理工作的抽查。但原計劃于第三季度通報的結果卻一直拖延至2010年12月24日才正式發佈。

　　根據當日新聞發佈會上的數據，住建部一共排查了98577個項目，而糾正和處理違規變更規劃調整容積率項目達到了2150個。

　　在兩部委啟動此次專項治理工作的2009年4月，正是房地産項目容積率調整問題最為嚴重的時候，部分原因則是與當時市場低迷的狀況有關。

　　在2007年土地市場行情火爆，創下多個地王紀錄之後，突如其來的金融危機使得國內樓市突然陷入低迷，不少2007年的高價土地項目都一度陷入困境。

　　曾以92億元的價格拍下長沙新河三角洲地塊的北辰長沙項目，當時就被退地傳聞所圍繞，而不少項目也最終被政府收回。最知名的莫過於蘇寧環球退還上海黃浦區163街坊地塊。

　　退地，對於地方政府與開發商而言，無疑是一個雙敗的結局。由此，一條捷徑産生，那就是“更改容積率”。

　　以北辰長沙項目為例，按照最初拿地時的標準，該地塊的成本價格為3721元/平方米，即便放在2010年上半年，這個價格也會對項目盈利形成極大壓力。而在與長沙市反復溝通之後，該項目規劃及部分標準最終被調整，放寬了對首期投資的要求及標準，並同意北辰方面增加棟樓的規劃高度。

　　按照新的規劃，北辰長沙項目的樓面地價降至1671元/平方米。而為補償北辰方面的拿地損失，長沙市將項目內的市政路網工程承包給北辰。

　　“調整規劃，是一件很嚴肅的事，然而，這種情況在一些城市屢屢發生，一旦開發商無力開發，只要把規劃用途調整為綠地或其他公益用地，就不會虧本，這在一些城市成了房地産業的公開秘密。”中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明如此評價稱。

　　住建部城鄉規劃司司長孫安軍也表示，存在 “地方政府和城鄉規劃主管部門從地方、部門利益出發擅自批准變更規劃、調整容積率”的現象。

　　新的風波

　　儘管住建部處理違規調整容積率的2150個項目，在排查的98577個項目中所佔比例極小。但在兩部委展開專項治理的同時，由於規劃變更而引起的風波在2010年卻越來越多。

　　2010年1月，北京廣渠門15號地得主方興地産申請調整規劃，因爭議頗多而被否。2010年3月，雅居樂廣州科學城地王從55米拔高至100米、建築面積提高80%。

　　此後，萬科北京長陽鎮項目申請調整規劃並獲得批准，其中03地塊建築控制高度由45米調整為60米，容積率由2.0調整為2.49；04地塊建築控制高度由60米調整為80米，容積率由2.2調整為2.41。

　　而剛剛完成出讓的北京CBD六幅地塊，其容積率也比2009年出讓時有了大幅度的提高。而容積率可能影響到的一個結果是，此次CBD六幅地塊的最終樓面價格，均在兩萬元每平方米左右，對比周邊項目四五萬元每平方米的售價，可以説是相當低。

　　有業內人士稱，2010年部分項目容積率調整的原因與中央對於地方穩定房價的要求有關係。

　　在2010年12月29日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新便稱，住建部將 “適時會同監察部對省、市人民政府穩定房價工作進行考核，對政策落實不到位、工作不得力的，進行約談直至追究責任。”

　　萬科長陽項目在2010年7月份以13500元/平方米的低價入市，也被部分輿論指為受益於容積率的調整。

　　不過，這些項目都經過了公示等一套標準程序。

　　事實上，在住建部的文件裏，2010年以來生出好幾起規劃調整風波的北京，還屬於容積率管理法規建設做的比較好的城市。

　　配套法規

　　北京市規劃委、市監察局共同制定了 《關於落實住房和城鄉建設部、監察部 〈關於加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知〉的意見》，將建設用地容積率指標的調整程序具體細化為八大環節。而在年初對各地情況進行匯總時，住建部也將北京等七個省市列為容積率法制建設的典範。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林也對記者表示，2011年北京容積率調整事件頗受關注的原因，也主要在於 “增加了透明度”，因此在客觀上也增多了討論。

　　令人擔心的在於，孫安軍在12月24日的發佈會上也指出，近一半的省、自治區、直轄市沒有完成配套法規的制定工作，房地産開發中違法違規建設、政府有關部門監管不力的問題還不同程度地存在。

　　而在住建部公佈治理成果之前，全國土地市場正迎來一場熱潮。11月份，武漢、廣州、溫州等城市相繼出現創紀錄的地王。進入12月份，土地市場的火熱勢頭絲毫不減。國土資源部在12月19日出臺通知，要求各地對溢價過高的地塊上報説明情況。

　　從某種意義上，住建部選擇在此刻發佈容積率調整治理成果，也有著警示的意義。