2010年樓市十大事件

　　1 史上最嚴厲調控年

　　雖然調控在樓市已司空見慣，但仍不妨礙2010年成為樓市調控年，而且是史上最嚴厲調控年。

　　2010年的中國樓市，在經歷春節之後的一番高歌猛進後，招致一系列宏觀調控政策的接連出臺。

　　4月17日，為了遏制部分城市房價過快上漲，國務院發出通知，提出了十條舉措，被業內稱為“新國十條”。

　　“新國十條”除了重申提高第二套房的貸款利率外，還首次提出暫停第三套及以上住房貸款，成為此次調控的新亮點。房貸政策的明令嚴限，使全國樓市尤其是北京、上海、杭州等前期房價漲幅過大的熱點城市的樓市交易迅速降溫。

　　然而，在經歷短期觀望後，各地樓市逐漸回暖，並在傳統的樓市銷售旺季9月達到了交易的頂峰。於是，9月29日，中國政府網站公佈了“國十條”的“升級版”即“新國五條”，再次重申“首付款比例不低於30%”、“三套房停貸”等政策。

　　與中央直接部署樓市調控政策相呼應的，是住建部、國土部、發改委、央行、銀監會等相關主管部門相繼出臺的一系列配套措施，涉及保障房、土地、房貸、限制外資、開發商資金、加息等多個方面。

　　系列政策的輪番“轟炸”之下，市場驚呼，2010年乃中國樓市“史上最嚴厲調控年”。

　　然而，高強度和高密集度的調控措施並沒能阻止房地産市場的回暖。從10月開始，熱點城市的樓市交易量仍呈現回升態勢。

　　業界普遍預計，即將到來的2011年將延續2010年的調控基調。

　　2 保障房規劃“大躍進”

　　作為房地産業宏觀調控的重要砝碼，加大保障性住房建設是今年曆次調控措施中不可或缺的組成部分。

　　4月17日的“國十條”就提出，要“確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。”12月26日，溫家寶總理再次強調，2011年保障房（包括公租房、廉租房和棚戶區改造）開工量目標從今年580萬套翻番達到1000萬套。

　　安信證券的一份研究報告指出，2009年全國保障性住房及棚戶區改造為330萬套，2010年計劃推出保障性安居工程580萬套，2011年則計劃推出1000萬套，估計投資規模超過1.3萬億元。2010、2011年兩年保障性住房計劃推出套數的同比增長幅度都在70%以上。

　　根據此前的數字，2009年全國商品住房的交易量為800萬套。而今年1~11月，全國商品房銷售面積8.25億平方米，以平均每套建築面積90平方米計算，前11個月全國商品房銷售量為900余萬套。

　　而目前公佈的保障房建設速度，意味著不久之後保障房總體供應量將超過全國商品房的銷售量。

　　在我國房地産市場化進行了十年有餘後，保障房的“大躍進”在一定程度上是相關部門在為過去數年應該做卻沒做的事情進行集中“補課”。

　　有業內人士對此存有擔憂。近日，北京師範大學金融研究中心主任鐘偉就在公開場合表示：“保障房今年要搞580萬套，明年居然要搞1000萬套，比大躍進還躍進，一方面是土地是有限的，另外一方面從銀行借錢是有限的，所以到明年下半年地方政府眼睛大、能力小的問題又凸現出來。”

　　3 萬科年銷售額破千億

　　國內房地産市場遭遇“史上最嚴厲”的調控政策，但並不妨礙房地産開發企業銷售一路高歌猛進。12月1日，萬科2010年銷售總額突破1000億，提前完成2014年銷售目標，成為國內房地産行業第一家年銷售額達千億級的企業。同時，這一銷售額相當於美國四大住宅公司高峰時的總和，創造了世界紀錄。

　　業界對萬科的銷售額逆市飆升持多種看法，多數人認為萬科的業績是在國內地産業調控的大背景下取得，殊為不易，但這也充分反映國內地産業充滿泡沫，政府的調控並未到位。

　　事實上，業界驚愕的不僅僅是萬科首創千億銷售額，更是多數房地産企業在調控背景下都創出了歷史最好的銷售業績。根據機構的跟蹤統計，截至11月，萬科、恒大、保利等十大上市房企累計銷售額高達3783億元，八成開發商已提前完成全年的銷售目標。最嚴厲樓市調控為何開發商最快樂，這一局面也使政策調控陷入尷尬境地。

　　但也有觀點認為，靠二、三線城市為主要支撐的萬科銷售創千億，恰恰證明調控在一定程度上達到部分效果。一線城市需求受到抑制，標桿企業轉向二線市場，開發商的熱銷與開發商此前的佈局有關。恒大、中海、龍湖、碧桂園等多家提前佈局二、三線城市的房地産公司，在調控背景下都取得不俗的銷售業績。

　　4 房産稅上演“狼來了”

　　貫穿2010年的樓市心理調控利器——房産稅，仍在持續攪動著樓市神經。近日有媒體披露，房産稅、個稅等稅種改革將成為“十二五”稅制改革的重點。消息一齣，房産稅又被推向了風口浪尖。

　　一眨眼，2010年行將結束，房産稅這把“利劍”懸在各人心頭已近一年。

　　今年4月17日，國務院頒布 “新國十條”亦明確指出，財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房産收益的稅收政策。

　　6月，國務院批准並公佈了國家發改委制定的《2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，其中明確提出了房産稅的概念。

　　此後，房産稅幾度呼之欲出，有關在上海、重慶進行試點擴徵的消息，和對徵稅對象、稅率、稅基等細則的猜測更是此起彼伏。

　　可惜的是，這些猜測和預期最終都在2010年淪為一次又一次的“狼來了”。久而久之，一些業內人士甚至將房産稅視為此輪調控最犀利的一場“攻心計”。

　　一個值得關注的信息是，被解讀為“房産稅改革重要基礎工作”的上海市房屋狀況信息中心不久前成立。12月24日，上海市市長韓正在上海市經濟工作會議上表示，明年要做好房産稅的改革試點準備工作。諸多跡象顯示，房産稅離上海市越來越近。

　　5 央企退出房地産遲緩

　　就在2010年“兩會”剛剛結束後的3月15日，北京土地市場分別誕生了一個總價“地王”和兩個單價“地王”，而這三個“地王”無一例外地被財大氣粗的央企收入囊中。

　　在社會對“央企用國家的錢推高房價”的一片指責聲中，3月18日，央企主管部門國資委發出“清退令”，要求除已確定的16家以房地産為主業的央企外，“78家不以房地産為主業的央企加快調整重組，在完成自有土地開發和已實施項目後退出房地産業務”。

　　國資委“清退令”發佈之後，中遠集團、中國航天科工集團、中核集團、中石化等作為第一批回應者，宣佈掛牌轉讓下屬涉足房地産業務子公司的股權。但實際上，它們中的大部分出售決定並不是專門針對“清退令”，而只是時間上的巧合。

　　然而，從彼時至今，央企“清退令”已發佈逾9個月，這其中只有中遠集團、中國航天、中石化、中石油等7家央企掛牌轉讓其不足20家地産子公司的股權。儘管近期又有華潤總公司、中國商飛、南光集團和中石化先後掛牌欲轉讓5家地産子公司股權，但總體而言，大多都是處理一些低效無效資産和微利虧損企業或者借出售資産、股權套現盈利，仍有近70家央企的200家地産公司未見動靜。有業內人士表示，對於那些真正盈利的房地産企業，央企很難退出。

　　6 1457幅閒置土地曝光

　　2010年8月，《1457幅閒置土地黑名單》流出，並被本報獨家披露，一時間，土地調控被推向高潮。

　　在此之前，“囤地”一直被視為房價快速上漲的重要推手之一。為此，國家相關部門也曾多次針對閒置土地發佈相關處罰政策，但收效甚微。此次流傳出來的1457幅閒置土地全名單，使社會第一次對全國的閒置土地狀況有了一個系統認識。

　　這份名單詳細列出了省區市、項目名稱、閒置土地的受讓人、合同編號、合同簽訂時間和約定的開竣工時間等內容。截至去年9月30日，全國閒置土地總計達1457宗，閒置面積達9772公頃，其中70%以上為住宅用地。當時預計，名單中80%的閒置土地可能被收回。

　　如今，時值年關，相關部門對閒置土地的處理又有新的進展。12月以來，各地地王頻出，引發房價跟風上漲，19日，國土部緊急發文要求加強土地調控。昨日，國土部又公佈了對房地産企業閒置土地的處置情況——各地上報了由於企業自身原因造成且尚未處置的26宗住宅閒置土地。並要求，依法對上述閒置土地閒置一年以上不滿兩年的，必須徵收閒置費，閒置兩年以上的，必須堅決收回。對公佈名單中的房地産開發企業及其控股股東，在閒置土地查處整改到位前，暫停其參加新的土地競買活動；對已查處整改到位的，由各省（市、區）國土資源主管部門核實後，將處置情況及時上傳國土部土地市場動態監測與監管系統，並將通過國土資源部門戶網站的中國土地市場網及時公告，解除對相關房地産開發企業及其控股股東參加土地競買活動的限制。不執行上述規定的，要按有關規定嚴肅追究責任。

　　7 房企再融資遭拒

　　在合適的時候拋出增發融資計劃，抑或借道並購重組曲線融資，房地産企業輕而易舉便能通過資本市場圈錢的好日子在2010年宣告破滅。4月，監管部門要求對存在土地閒置及炒地行為的房企暫停批准其上市、再融資和重大資産重組；10月，房企重組正式叫停；11月，監管層要求只要主營業務收入中出現房地産業的上市公司，其融資要求也將不予通過。房地産企業迎來了自2007年冬天證監會暫停房企IPO之後的第二次“極寒”。

　　根據Wind資訊統計，今年以來僅有中弘地産和鳳凰股份兩家公司于年初在二級市場上實現了定向增發，但兩家公司再融資總額不到30億元；發行企業債的也僅有東華實業、金豐投資、新黃浦、南京高科，總額僅29億元。

　　公開資料顯示，2010年向證監會遞交再融資申請的企業有160多家，其中60家涉及房地産業務，但多數房企因再融資申請的股東大會決議已經過期，只能撤回。截至12月6日，今年以來房地産一級市場融資額為不超過100億元，相比2009年的1218.35億元而言，顯得很是寒酸。

　　在國內融資受阻的形勢下，有條件的內地房企紛紛轉尋境外融資，在香港掀起了一波融資潮，融資利率屢創新高。同時，一些境外私募基金也在進入房地産業。部分不具備條件的中小型房企則紛紛通過典當行、擔保公司來進行融資。當A股融資遭遇政策性堵截之後，房地産企業的融資來源更趨複雜化。

　　8 “限購令”席捲全國

　　即將收官的2010年，被稱為“史上最嚴厲”的房地産政策調控年，其中限購被視為最有力手段。

　　限購令始於北京。4月30日，北京出臺的“國十條實施細則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。此項調控重拳一齣，驚起樓市一片譁然。

　　在國慶前國家出臺“二次調控”政策後，深圳、上海陸續跟進，在地方細則中提出限購令。

　　10月15日，廣州也出臺了限購令，並吹響京、滬、廣、深一線城市限購集結號，在全國範圍內掀起一股限購浪潮。據統計，從9月29日到11月中旬，40多天裏共有15個城市出臺限購令。目前已出臺限購令的城市包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、南京、杭州、寧波、溫州、蘇州、廈門、三亞、海口、福州、蘭州。

　　然而，部分在制定限購令時設置了“有效時間”的城市，不得不在2010年臨近尾聲、樓市調控正酣時面對限購令即將“過期”的尷尬。

　　業內普遍認為，假如“限購令”遭遇解禁，同時沒有其他調控政策出臺，各地樓市成交量會迅速放大，房價也可能隨之上漲。

　　9 預售資金監管全國蔓延

　　將已有商品房項目的預售資金用作購買土地或新項目開發，歷來都是部分開發商以小博大、分散風險的重要途徑之一。

　　而預售資金這一開發商歷來的囊中之物，在2010年也被嚴格限制起來。

　　10月25日，北京市住房和城鄉建設委員會聯合人民銀行營業管理部、中國銀行業監督管理委員會北京監管局制定的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》（下稱《辦法》）浮出水面。該《辦法》明確，從12月1日開始，商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，由監管銀行對其中用於項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用於工程建設。

　　房地産開發企業應當根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃，並按此計劃對商品房預售資金進行支取，而不能再像以往那樣任由其隨意支配。

　　在北京公佈這一政策的前後，深圳、天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市也相繼出臺了對於開發商預售資金進行監管的相關政策細則。儘管執行方式和力度不一，但可以看出，對預售資金使用的規範以彌補現行預售制度的缺陷已是大勢所趨。

　　“利率提高、開發貸從嚴、資本市場融資需審批，在各種融資渠道已經被嚴格收緊之後，商品房預售款其實是開發商唯一可以自由支配的款項。”如今預售資金也被嚴格監管，有業內人士就對此表示：“從長期來看，流動資金不充足的中小型開發商可能在此影響之下出現‘無錢拿地、無盤可開’的狀況，最終將引起地産業新一輪洗牌。”

　　可以預見的是，在接下來的2011年，商品房預售資金監管制度將在全國各省市全面鋪開。

　　10 金地集團高管動蕩

　　突如其來的金地集團（下稱“金地”）人事動蕩引發業界譁然。5月22日，金地董事、資本管理部總經理郭國強離職；6月28日，金地副總裁、上海公司總經理趙漢忠離職；7月6日，金地總裁張華綱離職。40天內先後有三位高管離職告別金地，一連串人事變動意味著金地高管除董事長淩克之外，幾乎全部換血。

　　高管團隊的“劇變”一度使金地的全年銷售計劃進展緩慢，截至2010年上半年，金地僅實現不足54億元的銷售額，這只是公司年度銷售目標的27%。不過，從下半年的表現看，金地正逐漸走出骨幹高管集體離職的影響，步入正軌。

　　金地高管動蕩僅僅是國內房地産企業人事動蕩的縮影。公開資料顯示，自從今年3月底以來，房企高管出現辭職、調換等變更現象超過20起。尤為引人注目的是，爆發人事動蕩的企業主要是大型房地産企業，涉及龍湖地産、萬科、華潤、合生創展、榮盛置業、復地集團、碧桂園、浙江廣廈、華僑城、保利地産、世茂股份、綠城中國等多家標桿企業。

　　儘管本輪房地産企業發生人事變動,每家公司的原因不盡相同。但業內分析認為，政策調控一度讓房地産企業經營壓力尤其是銷售壓力陡增，導致了房地産企業內部矛盾的爆發並引發離職潮。與人事動蕩相對應的是，上半年多數房企銷售業績未能過半，但這種局面在下半年出現逆轉。