上海住宅用地缺口大 樓板價年度漲幅近五成

　　昨天，中國房産信息集團公佈了最新的上海土地市場統計數據，數據顯示，2010年以來，上海土地市場出讓的土地面積中僅20%為可出售的商品住宅用地，其樓板價年度漲幅接近50%。

　　可銷售住宅用地供應量萎縮

　　中國房産信息集團的最新報告顯示，截至12月24日，上海今年已成交566幅土地，獲得的土地款收入達1475.77億元。加上年終前還有20多幅土地出讓來看，全年的土地拍賣總收入將遠超1500億元。雖然，已經出讓的土地可建築面積達到3681萬平方米，但可做住宅開發的用地屈指可數，除去動遷配套和保障房之後的商品化住宅用地更是絕對稀缺，導致了地價大漲。

　　在已成交的566塊已經拍賣出的土地中，住宅或含有住宅性質的土地僅121塊可建築面積1420萬平方米。除去保障性住宅房和動遷配套房用地後，可以開發成上市銷售的商品住宅（含住宅商辦綜合性地塊）用地僅64塊，可建築面積761萬平方米。但這些地塊的總地價達到805億元，平均樓板價達10574元/平方米，環比去年的7230元/平方米上漲了46%，更比2008年3393元/平方米商品住宅地價漲了211%。

　　七年供求缺口五千萬平方米

　　過去七年來，上海樓市供求缺口達到5000多萬平方米。中房信分析人士指出，導致地價上漲過快的主要原因是，近年來住宅用地的供應量萎縮過大，統計局的數據顯示2003-2009年上海住宅用地的供應量分別為3149、2888、2641、1987、915、951和1318萬平方米，今年預期能回升到1500萬平方米左右。同期，上海全市住宅的銷售量 分 別 為 2224、3234、2846、2615、3279、1965和2928萬平方米。今年在國家限購限貸的嚴厲調控下，全市住宅銷售量預期會下降到1650萬平方米左右，但是土地的供應速度仍然還是小于住宅的銷售速度。從2003-2009年的7年時間，土地的供應與住宅銷售的供需缺口達到5240萬平方米，使得市場上之前滯銷的樓盤被掃購一空、囤積的土地被大量開發出來後銷售一空。

　　過去7年是上海土地供應最緊張的7年，也是上海房價上漲最快的7年。據統計，今年上海商品住宅的平均成交價格為22040元/平方米，比2008年13659元/平方米上漲61%的幅度，遠小于同期地價211%的漲幅。可見，在2007、2008兩年的土地供應最低谷之後，地價從2009年起開始暴漲，推動了近兩年房價高位加速上漲。

　　有關分析人士指出，宏觀調控應把地價調控下來，把土地供應大幅提升上去，使得土地供應大於住宅銷售速度，這才能對房價過快上漲能起到一定抑製作用。但是，值得注意的是，城市中心土地稀缺度日漸加大，動遷成本上升速度加快，使得城市中心的土地成本難以下降，房價可下調的空間也有限。