北京中服地塊價格蹊蹺貶值陷內定門

　　地價“貶值”中服地塊叫賣陷“內定門”

　　2010年12月22日，北京市土地整理儲備中心公佈了CBD核心區4宗地塊的成交結果，但這個結果似乎令業界提不起什麼興趣。不僅最終成交結果與此前坊間流傳的消息完全吻合，而且均價僅2萬元的樓面價格也被業界戲稱為“黃金寶地上沒有想象力的報價”，而招標企業向記者透露，早在二輪招標前，就已聽説有個別企業已敲定中標，這更是讓2010年最受市場關注的招標頗顯蹊蹺。

　　企業背景很重要

　　“有個別企業是開標之前就已經定下來的。”12月22日，一家曾經參與第一輪投標的開發企業向《華夏時報》記者表示。早在第一輪開標結束後，這家企業就已經“得知”自己中標無望，所以早早就退出了第二輪的爭奪。

　　據這位開發企業的負責人表示，由於CBD地塊的特殊性，招標伊始，相關部門就表現出了“傾向性”，“像我們這樣既非房地産企業，也非金融企業，其實能感覺到並不怎麼受待見。”而據這位負責人了解，相關部門卻已經在第二輪招標開始前就與“有來頭”的個別企業達成了“協議”。

　　這似乎也就出現了招標結果中“有點戲劇”的一幕。

　　“高價不高分”是這次競標結果關注度最高的“規律”。在Z6地塊中，遠洋地産、匯豐銀行、崇高發展組成的聯合體所報出的38.0703億元的價格，低於所有對這塊土地投標的競標者報價，但是，卻位列該小組綜合評分第一。同樣幸運的，還有中金公司、萬通地産等企業聯合體對Z3地塊報出了有點“玩笑”意味的25.1999999億元，在該小組中排名倒數第二，但卻透著志在必得的信心。

　　但曾經高分的企業也未必就能中標。在第一輪中獲得滿分的融僑置地和北大方正卻沒有那麼幸運了。同樣報的不是最高價，但也被排擠出局。所在的兩地塊分別被民生銀行以及安邦保險聯合體競得。

　　事實上，在第二輪共80分的評分體系中，其中投標企業的財務及資信10分，資質及業績15分，本次投標的投標價格40分和開發經營理念15分，最後綜合分數最高者中標。而不難看出，除了投標價格的40分之外，另外40分均為“軟性”得分。

　　對於“內定”的説法，相關部門和相關企業並未進行表態，但在採訪中，記者聽到最多的答覆就是，“CBD地塊的招標看重的還是企業的綜合實力。”

　　此前CBD管委會發展處的相關負責人也曾向本報記者透露，從政府的角度考慮，也希望在這次競標中有更多的金融機構、總部型企業拿地，這才能讓CBD更符合“中央商務區”的定位，也能讓這些企業成為穩健稅源。

　　業內稱中服地塊價格不升反降

　　同時，隨著Z3、Z4、Z5、Z6四地塊招標結果的揭曉，歷經幾次波折才得以上市的中服地塊也終於結束了曠日持久的爭奪，名花有主。

　　根據結果，原中服地塊分拆成的4塊地，成交總價款為118億元，比一年之前中服地塊擬整體出讓時預期的80億元上漲了近50%。但事實是，分拆後的4塊地總面積也比原中服地塊的面積要大。資料顯示，原中服地塊的規劃建築面積僅有32.7萬平方米，而分拆後的4地塊規劃建築面積總計57萬平方米，增加幅度超出了74%。

　　此外，根據目前4地塊總計57萬平方米的建築體量計算，中服地塊平均樓面價20777元/平方米。而按照一年前業內對中服地塊32.7萬平方米、80億的成交價格預期，折合樓面價為24465元/平方米。業內人士表示，從2009年年底到現在，北京的土地價格上漲了至少50%，但是按照這一結果，原中服地塊的地價實際上是不升反降了。

　　而仲量聯行的數據顯示，CBD核心區商業用地的樓面地價在2005年之後一直維持在3萬-4萬元/平方米，個別項目的樓面均價已經逼近5萬元大關。中原地産華北區董事總經理李文傑也表示，對照CBD區域在售寫字樓超過5萬元的價位，中服地塊這一樓面價並不算高。

　　事實上，中服地塊的價格顯然一直觸碰著政府部門及各方最敏感的神經。此前的流標和修改規劃，一直被業內解讀為“忌憚政府新一輪調控”。

　　在房地産深度調控時代，中服地塊“安全著陸”似乎也讓市場各方終於松了一口氣。