新江灣城土地交易:地價房價均被透支地王頻易主

　　理財一週報記者/裴浩慈

　　新江灣城近兩年可謂風生水起，不僅地王頻現，地價節節攀升，每一次拍地都是群雄逐鹿。記者簡單盤點了新江灣城地區拿地時間表。

　　地王頻現

　　最初在新江灣拿地的公司是合生創展，2005年1月12日，新江灣城C1地塊曾因其16億元的身價成為上海“地王”，雖同為朱孟依旗下的公司，但合生創展和珠江投資一直是由兩套人馬獨立經營，合生創展是在香港的融資平臺，而內地的拿地渠道則是通過珠江投資，珠江投資中標上海“地王”令整個中國地産界為之注目。

　　然而在珠江投資中標僅過去7個多月，珠江投資便已經面臨著資金困窘甚至被“合併”的境地，珠江投資在C1地塊的項目為新江灣城一號，當時一期項目也受牽連而停工。

　　2006年，華潤置地的出手再次讓市場轟動一時。華潤置地聯合其境外子公司經過176輪競價，從凱德置地、萬科等5家實力競爭對手處“虎口拔牙”，以15.41億元高價購得總面積達144247平方米的新江灣城C2地塊。其樓板價加290元/平方米的配套費用，開發成本高達6957元/平方米，該價位高出合生珠江2005年購地時的樓板價每平方米近千元。目前華潤置地在C2地塊已開發橡樹灣項目。

　　到了2007年，綠城集團和新加坡仁恒在新江灣城拿到2幅住宅土地，也正是那一年，新江灣城掀起了瘋狂的序幕。

　　2007年6月綠城集團經過與10余家境內外開發商的角逐，以12.6億總價、12509元/平方米樓板價，將新江灣城D1地塊收入囊中，“樓板價”已超過前兩次出讓的近一倍。

　　2007年11月，業內矚目的新江灣城D3地塊最終以13.01億元的價格落入新加坡仁恒置地囊中，成交樓板價高達20000元/平方米。綠城以12500元/平方米的樓板價拿下D1地塊僅隔4個月，新江灣城地塊的成交樓板價上漲幅度高達60%；而自2005年合生創展以5600元/平方米的樓板價獲取新江灣城C1地塊至今，也不過2年多時間，成交樓板價的漲幅更是高達257%。

　　2008年上半年，有消息披露綠城中國的宋衛平一直在為新江灣城D1地塊找合作夥伴。並通過仲介接洽美聯Wachovia Securities　，希望出售上海D1地塊的部分股權以套取高達數億元的現金。後來，鋻於美國次貸危機引起的金融市場動蕩，合作未能成立。拿地超過一年半，依然處於地基階段。

　　地王割肉出局

　　就在2009年初，綠城將該地王轉讓給了九龍倉旗下公司，但初步測算，綠城轉讓地王較競得價已割肉約3000萬元，這是業內公開的秘密。

　　2008年，鐵獅門以67.517億元獲得F地塊，將其他眾多角逐對象擋在門外，被認作是政府對鐵獅門定向賣地，以期望鐵獅門深入開發新江灣地區，帶動區域經濟。

　　2009年，新江灣城土地拍賣又來了一次高潮，這一次戴上地王頭冠的是中建地産。

　　2009年12月23日，新江灣城C6地塊正式開拍，C6地塊尚未開拍時，就已經吸引了包括綠地、中海、保利、華潤、金地、招商、萬科、香港新鴻基、和記黃埔、新加坡仁恒等幾乎全部房地産巨頭到場。最終中建以37.2億元強勢奪地，樓板價達32484元/平方米，溢價率為117%，並成功加冕為當時的全國單價地王稱號。

　　到了今年，新江灣地區的2幅土地都迎來了本身的主人——新江灣城一級開發商上海城投的關注。新江灣城F區加油站地塊為商業用地，由上海城投和中國石化聯合摘得。整個C4地塊被上海城投以11.0833億元摘得。

　　觀察近幾年新江灣城板塊土地交易情況發現，幾乎所有地塊都是市場最熱的時候推出，導致地王頻出、地價節節飆升，同時也壓縮了開發商的經營空間。目前，由於沒有實質性利好支撐，人口導入及其他相關配套也明顯落後於其他成熟社區，新江灣城板塊地價和房價均有一定程度的透支。同時，板塊內經濟適用房的規劃建設也使得新江灣城板塊的定位産生了一定的負面影響。因此，隨著調控政策的逐步加深，高價拿地的開發商資金鏈趨緊，地王頻繁易主也就在所難免了。