成都：地價比房價漲得快？

　　位於成都市錦江區二環路東四段的“天地雲庭”兩棟樓已經拔地而起，售樓部的人介紹，這個今年7月開盤的樓盤11月已經賣完，均價為7200元/平方米。不過，相比旁邊地塊的地價，該樓盤的價格顯得更有吸引力，因為“麵粉價格已經超過麵包價格”。

　　隔著牛沙路，與“天地雲庭”對面約100畝的地塊已經有建築機械進場。這塊地被上海綠地在今年4月9日以樓面地價6510元/平方米購得；半年後的10月18日，緊挨著上海綠地獲得的地塊邊的80余畝地塊被伊泰置業以樓面地價7600元/平方米購得，漲幅達16.7%。

　　“明顯感到地價比房價漲得快。”四川中原地産市場研究中心高級分析師周覓向《第一財經日報》表示，相比房價，地價上漲人們感受不深，然而，隨著房地産企業進行戰略調整，今年以來它們進入成都的趨勢很明顯，這使得成都土地市場爭奪激烈，溢價率也很高。

　　土地市場“異常火爆”

　　成都市房管局的數據顯示，11月成都主城區新房成交12546套，這創下歷史新高。不僅如此，CREIS中指數據統計顯示，2010年前11個月，二線城市中成都累計成交926萬平方米，同比增長97%，增幅位居二線城市首位。

　　周覓分析認為，年初市場形勢火爆，土地市場也很旺盛。在“國十條”出臺之後，成都土地市場曾一度陷入低迷，還曾出現過流拍，6~8月，政府也明顯控制了土地供應量，個別月份只有一兩宗。不過，隨著9月開始復蘇，政府也開始大量供應地塊，尤其是一些優質地塊。

　　因此，四川中原地産用“異常火爆”來描述11月的土地市場。11月中心城區成交13宗，共計1026畝，郊縣成交5宗地共計280畝。不僅如此，11月主城區共發佈10宗出讓公告。凈用地面積共計693.60畝；郊縣區共二類住宅用地，商業金融用地等發佈21宗出讓公告，凈用地面積共計1790.89畝。

　　四川中原地産認為，與10月相比，11月無論是供應還是成交，都呈現異常火爆的狀況，臨近年底，土地市場放量明顯增加，其中以郊縣區供應量尤為突出，郫縣本月供應量更是達到了令人咋舌的1170畝。

　　中國指數研究院上海分院分析師苗琴介紹，截至12月23日，成都今年共成交土地249宗，成交總面積1309.87萬平方米。而中原集團研究中心的數據顯示，截至12月16日，監測的12個城市中已有7個城市超額完成2010年度居住用地供應計劃，其中就有成都。

　　成都市國土局成交公告顯示，今年至今成都土地市場總價地王為總冠有限公司、成都市凱譽房地産開發有限公司購的攀成鋼片區包括居住、公共設施用地建設面積190253平方米，總價近38億元，樓面地價為4228元/平方米；而樓面均價地王創下11000元/平方米的紀錄。

　　土地市場的火爆使得地方政府土地收入大幅增長。苗琴介紹，今年至今，成都土地出讓金已經達到444億元，其中住宅用地出讓約410億元。去年成都的住宅用地收入約333億元。

　　高地價倒逼中小房企

　　12月9日，上海天祥投資管理有限公司以8200元/平方米購得青羊區青華路成保廠地塊81019平方米，而該地塊起拍價才3770元/平方米，溢價率達118%。

　　事實上，不僅中心城區，周覓介紹，郊縣樓面地價從幾百到1000元/平方米不等，但是，現在郫縣的樓面地價已經達到2000元/平方米；新都更有達到5000元/平方米的。

　　CREIS中指數據統計顯示，6月成都的住宅用地價格為1182.35元/平方米，在經歷7月、8月連續下降後，從9月開始上漲，到11月已經上漲到3626.84元/平方米，已較去年同期上漲了141.2%。

　　苗琴表示，今年成都無論是房價還是地價，總體均呈現出上行的趨勢，特別是9月以來，房價地價持續上揚，本年的兩個地王也分別在9月與11月出現。11月，成都商品住宅均價為8481元/平方米，相較于1月上漲近40%。11月，住宅用地樓面均價3627元/平方米，相較于1月上漲近50%。

　　“沿海地區房地産開發的成本和風險都很大，而成都相比沿海，房價還有很大潛力，而政府調控政策也比較溫和。因此，無論是一線大型房地産企業，還是外資房企以及二線房企都加快進軍成都。”周覓表示。

　　比如，全國煤炭百強企業內蒙古伊泰集團就在成都投資成立了伊泰置業（成都）有限公司，其在攀成鋼片區以樓面地價7600元/平方米，買下約百畝地塊。

　　“這些企業憑藉資金雄厚，對地價的拉升作用很大。”周覓表示。而本地一些中小房地産企業只能買得一些小塊土地。他們更多地開始往成都周邊地區，以及成都郊縣轉移。一位大型房企營銷總監也向記者坦言，目前成都土地市場的溢價率很高，而行業只有較10%略高的利潤率。