全國樓市11月再度量價齊漲 第三輪調控呼之欲出

　　北京房價若再漲，政府有可能會加碼調控。這是12月14日，北京市住建委有關人士的公開表態。11月，北京樓市與全國一樣量價齊升，而且同比漲幅高於全國平均水平1.5個百分點，達到9.1%。據有關報道，北京市住建委新聞發言人表示，政府調控房地産市場的決心絕不動搖，如果房價出現較大波動，金融、信貸、稅收等調控手段將有可能“加碼”。

　　在11月樓市繼續升溫的背景下，第三次調控是否會到來？這成為業內關注的一個焦點問題。

　　爭議：第三輪調控跡象是否顯現

　　若是樓市走熱，或市場表現與政府調控精神背道而馳，極有可能迎來新的調控措施的出臺。

　　“目前這種可能更加明顯。”財經評論人葉檀(微博)表示，在10月全國70個大中城市房價同比、環比均出現上漲後，市場已經表現出第三次調控的必要。在11月數字顯示出全國量價齊升後，這種可能就更加明顯了。11月的數據表明，土地財政沒有被抑制，房地産對未來看漲的預期沒有被抑制，保障房平衡市場的預期還沒有建立，保障房的分配機制還有待完善。加上通脹預期強烈，市場上重新産生對房地産的“甜蜜記憶”。如果現在不調控，明年房地産市場將非常可怕。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭也持市場走熱容易招致調控的觀點。楊紅旭表示，10月，全國70個大中城市房價環比漲幅剛較9月有所回落，但11月漲幅又見增加。“市場表現與政府調控精神背道而馳，極有可能招致新的調控措施的出臺。”

　　對於第三次調控的提法，亞豪機構市場總監郭毅更傾向於“調控已成常態”的觀點：通過金融、土地、稅費、市場監管、保障性住房等多個維度對樓市的局部調整已經形成合力，目前需要解決的問題是督促各項已出臺政策的落實。

　　郭毅認為，目前樓市成交量和成交價格雖然仍然處於上升通道，但應客觀的看待這個問題，成交量的增加是在國內通貨膨脹、投資渠道匱乏、城市化水平提高的背景下，使房地産承擔了過多的投資需求，而成交價格儘管仍在上漲，但是上漲的幅度已經明顯降低，這已經實現了“抑制房價過快上漲”的政策初衷。

　　當然，也有一些業內人士認為第三輪調控不一定會到來。中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌就表示，現在看不出來第三次調控的跡象。顧雲昌認為，馬上就2011年了，目前仍處在政策觀察期。首先房地産本身的政策，國十條和“929”調控中首付比例的提高、利率的提升，都是起到調控作用的。另外，宏觀經濟政策比如穩健的貨幣政策，也會影響房地産。第二，調控不僅是價格的調控，另外還需要加大保障房力度，保障房的完成恐怕比房價的調控更具有現實意義。

　　手段 ：房産稅，第三輪調控利器？

　　政策是綜合發力的，如既增加購房成本、又抑制消費，同時擠壓開發商資金鏈等。

　　“第三輪調控最容易選擇稅收和保障房作為突破口。”説到第三輪調控可能出現的政策措施，葉檀這樣表示，但由於保障房預期不明顯，房産稅試點更被看重。房産稅關鍵在於增加投資者的持有成本，改變投資者對未來的收益預期，一旦未來投資收益無法趕上房價、房貸、稅費等重置成本，投資者不得不拋售物業。而從另一方面看，徵收房産稅，能夠把資金實力不足的投資者驅趕出房地産市場。

　　楊紅旭也認為，在新的調控措施中，最有可能的就是房産稅在個別城市試點。

　　葉檀表示，還有一點就是要縮短杠桿，就是要把存在於居民和企業手裏氾濫的資金收回去。

　　而包括葉檀和郭毅在內的業內人士同時還表示，政策是綜合發力的，如既增加購房成本、又抑制消費，同時擠壓開發商資金鏈等。葉檀表示，投資過熱的問題應由稅收與貸款成本解決，“徵收房産稅、給房地産市場單獨加息是最好的選擇。”與此同時，需要找到多項政策的平衡點，包括房産稅、預售金監管、土地增值稅等多項政策。還要避免房産稅率過低或徵收範圍不一導致的轉嫁成本等問題。一些試點城市傳出不對存量房徵稅，反而導致了商品房交易大增。

　　但對於房産稅政策，郭毅還表達了另外一種觀點。她認為，近幾年在全國範圍內推行房産稅的可能性並不大，關鍵是每個城市的情況都不一樣。如果出臺緊縮政策，“比較大的可能還是進一步擠壓開發商的資金鏈，控制信貸規模以及在資本市場的融資行為”，以此促進開發商加快開發進度、降低售價、推出更多貨量。

　　顧雲昌也認為，對房産稅寄予希望，“恐怕天真”了。房産稅對於房地産市場只會有一定的調節作用，無法産生顛覆性效果。本版采寫本報記者 張旭 袁玥

　　時機：何時啟動效果如何

　　第三輪調控是否出臺，明年一季度會是一個較為敏感的時間點。

　　調控並不新鮮。前兩輪調控也不可謂不嚴厲，即使真有第三輪調控，啟動時機在什麼時候？更重要的，效果會如何呢？

　　葉檀認為，第三輪調控最有可能在明年年初啟動，否則2011年將開局大熱。房産稅的試點也有擴大範圍的可能。至於效果，要看政府調控的決心，如果堅決，就會有明顯效果。但如果再出現政策妥協、執行不堅決，就很有可能使調控目標走向相反的方向。

　　郭毅表示，如果按照目前政府基調看，“抑制房價過快上漲”依然是調控目標。更明確的基調恐怕要等到明年“兩會”。郭毅更傾向於認為，第三輪調控會針對前兩輪的調控效果做出針對性的調整。至於效果，政策沒出來，無法預判。

　　楊紅旭也認為，明年一季度會是一個較為敏感的時間點。在政策壓力之下，預計房價難以顯著反彈，明年一季度房價將以盤整或小幅下跌為主基調。

　　對於調控效果，顧雲昌認為，調控的目標，不僅是調房價，更多的是調結構，通過調結構穩定房價，如果結構調整了，保障房增加了，對房價起到平抑穩定作用。而對於最關心房價、想買又買不起房的年輕人來説，關注保障房的進展更有意義，比如增加保障房在供應量中的比例、增加保障的範圍。