財政部財科所所長：中央已明確房産稅不可能不徵

　　明年樓市調控“四大焦點” 保障房 土地調控 房産稅 房價走勢

　　“新華視點”記者 鄧華寧 葉鋒 涂洪長

　　保障房大提速、信貸閘門收緊、第三套房限購、土地稅清繳……2010年，一系列高強度的調控舉措讓火爆的樓市逐步回歸理性，新房市場價平量滯，土地價格總體平穩，炒房客淡出市場，樓盤打折現象擴散……

　　剛剛閉幕的中央經濟工作會議提出，要強化政府責任，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。這讓人們對未來樓市調控充滿了期待。

　　時值年末，部分熱點城市房價又開始抬頭、房企天價拿地不斷創造新“地王”，又給樓市前景帶來變數。明年樓市走勢會如何？記者針對本輪調控的幾大焦點問題進行了追蹤。

　　保障房“按時足量”供應可期

　　加大保障房供給可謂今年調控的重中之重。按照今年580萬套、明年1000萬套的目標，如果按時足量供應，樓市供應結構必然發生重大變化，將逐步解決低收入與中等偏低收入群體住房難題，形成市場與保障“兩條腿走路”的新格局。

　　保障房建設進度究竟如何？記者從住房和城鄉建設部獲悉，截至10月底，全國城鎮保障性住房與棚戶區改造已經開工520萬套，佔年度開工計劃580萬套的90%，年底前將全部開工，年內將建成60%。

　　記者獲悉，一些熱點地區如北京、江蘇等地到11月底已完成全年保障房建設任務，一些地方建設規模已超過了年初目標。南京市房管局局長郭宏定表示，今年南京開工建設的保障房達到1000萬平方米，與全市一年的商品房銷售面積相當。

　　“保障房建設的長效機制正在逐步形成。”住房和城鄉建設部相關人士説，加快保障房建設已經提出了多年，但有的城市缺少熱情，欠賬很多。2010年中央對保障房建設提出了剛性要求，地方政府和相關部門正迅速行動起來。

　　先看土地供應。國土資源部今年的保障性住房計劃供應土地2.45萬公頃，較上年實際出讓面積大幅增長123%；棚改房用地計劃3.66萬公頃、中小套型商品房用地8.04萬公頃，三項合計佔住宅用地總量的76.6%。

　　再看信貸支持。有關部門已明確，各地為保障房項目而成立的融資平臺不在清理地方融資平臺範圍之內。通過渠道建設，公積金、信託資金、社會資金正在流入保障房領域。

　　一些地方還將保障房納入政績考核，有的用法律固定了土地出讓金投入保障房的比例。

　　公租房是這一輪保障房建設的另一個特色，主要針對“夾心層”住房難題。中央經濟工作會議提出，明年要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加快棚戶區和農村危房改造，大力發展公共租賃住房。近日，北京、上海、重慶、西安等地相繼宣佈明年公租房建設規模在今年基礎上大幅提高。

　　“可以預期，明年保障房建設力度會更大。”郭宏定説，未來幾年保障房放量將起到增加住房總規模、分流市場購買力，逐步扭轉供不應求的市場預期，對穩定房價發揮越來越大的作用。

　　土地調控將堅持保民生導向

　　土地調控是本輪調控的另一個重點。據國土部門數據，今年商品住宅計劃供應面積為12.4萬公頃，比去年出讓規模增1倍。在保障房用地大增的基礎上，商品住宅用地並未被擠佔，充分發揮了保供給的效果。

　　“今年堪稱土地調控年。”交通銀行研究部唐建偉表示，提高土地出讓金首付比例、囤地清查、土地增值稅清繳、調高土地稅預收比例等措施，促使企業拿地更謹慎，囤地現象初步遏制。此外，北京、深圳多地“限地價競房價”“限地價競面積”等出讓新模式開始試行。今後如果普及，也將對地價過快上漲起到明顯的抑製作用。

　　據中國指數研究院統計，今年的地價呈回落態勢，全國105個城市住宅用地樓面地價同比漲幅從1月份的125%，降至10月份的7%。10月105個城市平均樓面地價為1732元/平方米，環比下降29%。

　　“但是各地市場冷熱不均的現象依然存在”，中國指數研究院副院長陳晟説。截至11月22日，今年土地出讓金排名在前10名的城市中，有8個城市大幅上漲，其中上海、北京同比分別增長69%和57%。

　　尤其值得關注的是年末“地王”重現。11月份，杭州、廣州、武漢三個城市同日出現“地王”，幾十億元甚至上百億元的高總價地塊並不罕見。

　　對於上述現象，華泰證券研究員張馳飛認為，今年商業用地價格飆升是推動部分城市土地出讓金大漲的主因。另外，地價上漲也具有延後性，是對去年房價上漲的補漲。而最近的“地王”幾乎都有特殊性，要麼是核心地塊，要麼是自然環境特別優越的地塊，這自然會引發開發商爭奪。“土地放量背景下地價將會保持穩定。”

　　國土資源部相關負責人表示，“十二五”期間國土部門將堅定不移地執行中央關於土地和住房供應向民生領域傾斜的政策。2011年將以轉變土地利用結構為方向，以自住性、中小套型商品房建設用地為重點，探索有效控制房價地價的政策和措施。

　　房産稅試點可能從增量房中的高檔房開始徵收

　　房産稅被稱為樓市調控的“核武器”，如果説保障房與土地供應放量是改變樓市外部環境，那麼房産稅則是調整樓市內部運行機制。一些發達國家正是通過徵收房産暴利稅遏制房價過快上漲。今年以來，上海、重慶、深圳將進行房産稅試點的消息不斷引起關注，但到目前為止仍是“只聞樓梯響，未見人下來”。

　　財政部稅政司綜合處處長周傳華近日在光大證券舉辦的投資策略會上公開表示，“十二五”期間將穩步推進房産稅改革，房産稅可以成為地方政府重要且穩定的財政收入來源。

　　上海房管局有關人士告訴記者，上海正按國家試點要求作好相關準備工作，試點範圍是針對部分個人住房。重慶市日前出臺有關通知要求，各相關部門要積極做好徵收高檔住房房産稅的準備工作。

　　但是記者也聽到一些業內人士反映，房産稅近期出臺的可能性不大。主要障礙在於徵收技術環節短期難以對接。還有人認為，房産稅對樓市的影響會遠遠超過其他稅費政策，可能引起樓市劇烈波動。

　　針對各種傳聞，財政部財科所所長賈康告訴記者，推進房産稅改革是中央已經明確的方向，不可能不徵。“房産稅試點有可能從增量房中的高檔房開始徵收，按照計劃一年之內將開始試點。”

　　熱點城市房價走勢不確定

　　房價報復性反彈在近幾年的多次調控後都曾出現，尤其是2009年的一輪大幅反彈，有的城市房價翻番。一些業內人士認為，今年的調控是靠嚴厲的政策強行壓制了房價的漲勢，明年很可能出現報復性反彈，而市場中也有人伺機抄底等待獲利機會。

　　“明年存在房價走勢的不確定因素很多。”江蘇香溢置業副總經理張良分析，除了自住型、改善型需求外，投資性需求也有相當的剛性。在流動性過剩、物價走高背景下，誰都不願意把錢放著貶值，而買房子讓人感覺比較踏實。這從今年南京保利“香檳國際”上千萬元的豪宅熱銷、上海綠城3000萬元的別墅一天售出了11棟就能看出。

　　萬科副總肖莉也表示，雖然明年全國房屋庫存將逐步上升，但總體處於較低水平，因為今年供應不足，未來樓市需求可能反彈，對於明年市場謹慎樂觀。

　　渣打銀行研報認為，明年如果中央堅持推行現有調控政策，市場需求將保持低位。若繼續加息數次或開徵房産稅試點，則市場情緒可能反轉，價格或將溫和下調。不過，如果宏觀經濟數據走弱，則市場將預期出臺寬鬆政策，房地産泡沫將重現。

　　“今年的幾次新政可謂下猛藥治高燒。”南京大學教授葛揚説，“國十條”4月發佈後，北京、上海、深圳等14個熱點城市的住房成交量3個月內下降六成。9月底“國五條”出臺後，成交量再次下跌。全國房價漲幅4月以來整體回落，10月份環比僅略漲0.2%。但是11月北京、上海等熱點城市又出現新房量價齊升情況。“明年要防房價反彈必須強化調控。”

　　“防止房價泡沫還需要樓市以外的其他配套措施。”一些業內人士認為，怎樣合理引導貨幣流向、拓寬投資渠道等，也是重要的問題。