固定利率房貸供需兩不旺提前還款為最優

　　在貨幣政策逐步緊縮，加息預期漸強的背景下，如何優化房貸成了擺在購房者面前的切實問題，儘管存在這方面的對衝需求，但目前銀行推出固定利率等房貸産品的速度還是慢半拍。專家指出，固定利率産品並不適用於所有購房者，在利息提升時，提前還款還是最直接的應對辦法。

　　供需兩不旺

　　昨日 （12月14日），《每日經濟新聞》記者以客戶的身份致電多家銀行，發現大部分銀行均沒有針對房貸的固定利率産品，而有該種産品的銀行其實際銷售量也較為慘澹。

　　根據銀率網統計，銀行方面近期並沒有推出與固定利率有關的新産品，只是在原有産品基礎上進行了相應的優化和組合。

　　胡景暉還表示，由於利率整體並不高，因此購房者對於銀行節省利率産品的敏感度不高。他指出，購房者貸款知識相對缺乏，以及對産品本身的不熟悉也是造成需求不強的主要原因。“如果明年連續加息的話，相對節省利率支出的各類産品會多一些。”

　　胡景暉指出，之前各家銀行都在做關於優化房貸的各種産品，具體産品包括固定利率、雙週供、氣球貸等，也有各種提前還款的理財産品，但兩年來寬鬆的貨幣政策使得這些産品的市場需求逐漸減弱。

　　孰優孰劣：固定利率VS浮動利率

　　目前各家銀行的房貸利率主要與央行的基準利率挂鉤，並在基準利率的基礎上有不同的折扣，因此購房者的房貸利率實際上為浮動利率。

　　至於固定利率和浮動利率二者的優劣，胡景暉認為很難做出判斷，他指出，由於利率週期的不可預知，包括時間跨度和利率變化幅度的不確定，相關産品是否划算很難推測。

　　銀率網分析師在接受《每日經濟新聞》記者書面採訪時表示，購房者需要謹慎選擇浮動利率轉固定利率。固定利率適合的人群是對未來的支出有一個精確規劃或是對未來利率變動有著自己認識的投資者。

　　深發展北京分行某客戶經理對記者表示，該行節省利率的“氣球貸”産品也是針對有提前還款意願且具有提前還款能力的優質房貸客戶專門設計的，並不適用於所有購房者。

　　應對之策

　　上述銀率網分析師認為，針對普通購房者來説，應對加息最直接的辦法的就是辦理房貸提前還款，這包括部分提前還款或全部提前還款。他指出，辦理提前還款會減少貸款本金使用金額，並縮短貸款期限，從而實現貸款利息的節省。但他同時提醒購房者，並不是所有人都適合辦理提前還款，比如對於還款期限已過半或是臨近貸款總期限的借款人可以選擇性地辦理提前還款。

　　除此之外，銀率網還建議購房者可以選擇辦理或轉換政策性優惠貸款方式。上述分析師指出，政策性優惠貸款以公積金貸款和組合貸款為主，公積金貸款屬於政策性補貼貸款，在貸款利率的執行上低於商業貸款。

　　他指出，對於即將辦理貸款的借款人應遵循的原則為：首選公積金貸款、其次組合貸款、最後商業貸款；對於已經辦理過商業貸款的借款人，可考慮使用商業貸款轉公積金 貸 款業務。