國外房産徵稅如何徵收：兼顧穩定和公平

　　很多國家徵收房産稅，對房地産市場起到一定調節作用，同時兼顧社會公平。本版遴選一些國家房産稅的徵收制度，以期對我們研究推進房産稅改革有所啟迪。

　　美國 大頭用來建學區

　　房産估價和稅率是決定房産稅高低的關鍵因素——

　　在美國，對房地産佔有、處置、收益等各個環節徵收的各類稅項總稱為房産稅。美國的房産稅有狹義和廣義之分，狹義的房産稅是指對房屋本身徵收的稅，屬於財産稅；廣義的房産稅還包括交易稅，也就是在房屋買賣時要繳納的稅。

　　目前，全美50個州都徵收房産稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源，也是平衡地方財政預算的重要手段。徵收房産稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房産稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區，聯邦政府和州政府都不徵收房産稅。一般來説，郡稅、城市稅和學區稅三者之間的比例為1：1：5。

　　對於一個房主來説，房産估價和稅率是決定其要繳納的房産稅高低的兩個關鍵因素。

　　對房産進行估價的權力掌握在地方政府手中。不過，由於與學區稅相比，郡稅和城市稅所佔比例並不大，地方政府在對房産進行估價時，通常都會表現得比較“保守”，評估出的房産價值一般僅定為市場價格的50%—75%。加利福尼亞州的法律更明文規定，房産稅的稅基是政府的專門評估部門所確定的房屋市場價格的40％。為了吸引外來投資，有的地方政府還會在一定程度上低估大額房地産價值。

　　與政府相反，在房産稅中分得更多蛋糕的學區則希望將房産價值估算得越高越好。為了解決涉及房産估價方面的爭議，每個郡都有一個房産估價仲裁程序。有時學區會主動提起申訴，指控某一個房産的價值被低估了；而覺得估價不公的房主也可能申訴，抱怨自己房屋的價值被估得過高。

　　房産稅的稅率每年由地方政府根據各種預算收入和支出的情況而定，因此不同的地方稅率會有所不同，並且處於不斷的調整變化之中。舉例來説，如果某個地方政府的一年開支為2億美元，這個地方的房産估價總額為100億美元，那麼該地當年的房産稅稅率便是2%。假如過了一年，這個地方的經濟發展了，房價有所提高，房産估價的總額上漲為200億美元，但地方政府的開支若維持2億美元不變的話，當年房産稅的稅率反而會下降一個百分點。也就是説，不一定房價上漲了，房産稅也必然會跟著水漲船高。

　　從目前的情況來看，美國大部分地區房産稅的稅率維持在0.8％—3％之間，並以1.5%左右的稅率水平居多。記者的一個朋友在洛杉磯郊外河邊鎮擁有一套住房，房屋的估價約為30萬美元，按照1.5%的稅率，每年要繳納4500美元的房産稅。

　　在房産稅的收繳方面，美國地方稅務部門經過多年探索，已形成了一套行之有效的管理措施。比如，有的城市規定繳稅的起始和截止日期，提早納稅的房主可以享受一定的減免優惠，過期繳納的則會接到罰單，而拒絕繳納房産稅的，稅務部門會對房産予以沒收和拍賣。

　　在大多數美國人看來，有財産就要繳納財産稅，因為只有交了稅才能要求政府提供良好的公共服務，自己並不會因為交的稅多而吃虧。在絕大多數情況下，美國的房屋主人是願意繳納房産稅的，這與美國的房産稅較好體現了“取之於民、用之於民”的原則有關。如果一個地方的房産稅收得太少，政府就可能沒有足夠的錢為公務員發放工資，公路和下水道出了毛病也無法及時修繕，街心花園裏的各種設施也可能會銹跡斑斑。就算居民把自家的房子佈置得再高雅、舒適，也會由於無法享受到高品質的公共服務，而使生活質量下降。

　　對於美國公立學校的學區來説，從添置操場裏的運動器械，到支付校車的龐大開支，從為教師發放工資和福利，到為低收入學生免費提供營養午餐，每年的開銷大得很，因此從房産稅中抽得的比例也高得多。如果一個家庭的孩子選擇公立學校的話，從學前班到高中畢業的十幾年中都不用交任何學費，這筆錢都出自他們繳納的房産稅。假若趕上了一個好學區，孩子就會接受更良好的教育，將來的就業和人生前途也會更為光明，家長自然會歡喜，當然要繳納的房産稅也會比別的地方來得多。在美國，想了解一個地方的公立學校教學質量如何，只要看看那裏的房産稅水平就可以了。

　　為了保證“居者有其屋”，美國在購買、建造和租售住房方面實行了許多稅收優惠政策，並對低收入者採取了很多減免措施。比如，一個人在向聯邦政府繳納個人所得稅時，其納稅的基數是其全部收入減去已經繳納了的房産稅。美國的個人所得稅稅率較高，用個人所得稅作為杠桿調控房地産業，效果會比較好。美國加州的法律還規定，殘疾退伍軍人最高可免除15萬美元的房産稅。

　　美國房産的交易稅大概為房價的2％—4%，一般由買賣雙方平攤，在過戶時一次性交齊。一個單身的納稅人出售住滿2年的自用住宅時，如果售價與當初的買價相比，收益不高於25萬美元的話，便可以享受這部分所得的免稅優惠；對於已婚家庭來説，差價收益在50萬美元以內，也可以免稅。

　　本報駐美國記者 陳一鳴