安信證券 房地産可能出現V型走勢

　　國內地産市場正處在去泡沫化進程中，其中長期特徵包括：經濟中流動性長期趨勢收縮是成因；去泡沫化中，房價通常只是喪失加速上漲動力，表現為微跌或微漲；交易量大多數情況下也表現平穩；但是地産股除了早期可能有快速反彈以外，大多數時間表現較差。但是就明年而言則

　　有所特殊：地産市場由於供給的推動呈現量升價微跌的局面，地産股則由於宏觀政策波動可能出現V 型走勢。

　　具體説來：

　　1、由於今年投資在明年將轉化為異常高的供給，全國範圍內將呈現供給推動導致的量升價跌局面。我們估計，全年成交量同比增長25%以上，價格則只會以溫和促銷方式小幅下跌。

　　2、在去泡沫化過程中，存貨迅速積累，從而促使企業採取上述的促銷策略。因此企業的利潤率面臨壓力。

　　3、分區域看，二三線城市供給增長更快，這一方面意味著明年這些地區市場增長要遠快於一線城市；同時也意味著其存貨壓力更大。因此，即使考慮這些地區可能的需求高增長，其價格也難以有較好表現。

　　4、整體來看，企業資金壓力並不大，不會造成致命後果。

　　5、通貨膨脹波動導致宏觀政策的劇烈波動將取代行業政策成為左右地産股方向的主要因素：上半年向下風險較大，而下半年則存在較大的向上機會。

　　從歷史案例來看，在這樣的量升價微跌的弱勢市場下可沿著三條投資主線擇股：

　　1、仲介類公司。通常對成交量的敏感性較大，盈利增長支持股價表現。

　　2、廣義持有物業型公司，包括持有寫字樓、酒店或商鋪。穩定的收入表現通常會支持其估值水平相對開發類企業上升。

　　3、開發類企業中滿足以下條件：資金來源可靠是必要條件（大多數上市公司可滿足）；在融資條件滿足下，首先需要維持利潤率（高毛利項目，或者毛利潤率穩定甚至有望隨項目定位或區域層次升級），其次滿足量的增長，即更高週轉（小的企業更可能有此潛力）。