鬱亮：萬科已搭建後千億管理平臺

　　本報記者 張曉玲北京、深圳報道

　　公司越大越不安全。

　　提前實現千億銷售額之後的萬科，進入了一個新的境界，那是一個無人曾經到達的高度——美國最大的住宅地産商帕爾迪，如今也已被萬科超越了。

　　從一兩百個項目到五百個甚至更多項目，作為萬科總裁，鬱亮已不可能事必躬親，他坦承，很多項目沒有去親自看過。龐大的公司網絡日益延伸，千億之後的萬科該如何繼續前行？後千億管理平臺如何搭建？鬱亮心中已有盤算。

　　12月5日，鬱亮接受本報獨家專訪，詳解萬科後千億管理平臺及發展計劃，萬科從總部到區域再到一線公司的業務脈絡，逐漸條縷清晰。“框架已經搭好，要做的是補充人才進去。”鬱亮説，人才培訓工作將從明年正式開始。

　　戰略縱深之後的管理

　　《21世紀》：萬科的戰略縱深策略與公司架構之間是如何契合的？

　　鬱亮：萬科的戰略縱深，意味著有更大的騰挪空間。一般企業進入二三線城市是散點式發展，萬科則是圍繞大都市圈、高鐵沿線發展。像北京區域，萬科現在進入了香河、唐山、秦皇島，還將進入涿州。萬科目前的管理架構是總部、區域、一線三層架構，戰略縱深意味著，中心城市的團隊派到下面會比較容易，因為他們知道還會回來。

　　《21世紀》：今年萬科總部進行了“180計劃”，目前總部、區域、一線的關係如何？這個管理平臺能否適應後千億時代？

　　鬱亮：後千億平臺，2007年我們銷售額過500億之後就開始就在搭。也就是説，萬科過500億之後，就開始搭建1000億的管理平臺。因為1000億的實現，只是時間問題。

　　這要求萬科進行變革。萬科挖凱德的毛大慶用了兩年，高薪高職挖了人過來，這是變革；強調積極定價策略，要求資金快速週轉，花了三年時間，這也是變革。

　　總部怎麼去一線的問題，中間經過很多磨合。我們把區域管理人員縮小至20人左右，定位成幫忙、總顧問、教練的角色，然後發現，區域變小，總部就變大了，還天天加班，這樣的話下面的人就苦了，審批程序多了。今年總部就搞了“180計劃”，從280人減到180人，還進行了業務部門整合，我們把買地、融資、營銷合在一起，變成一個部門，把工程、採購、成本放在一起，這樣我就更省心了，有問題他們自己協調。充分地放權後，現在一線更輕鬆了。

　　《21世紀》：萬科的開發項目越來越多，目前的管理平臺還需要哪些改變和加強？

　　鬱亮：現在這批人是夠的，但三年後就不夠了。目前所有的員工需要提升到一個新的高度，包括我自己，公司才能提升。培訓這件事情，對員工的要求，是學會跟別人合作。這方面需要教些什麼課程還沒有想清楚，明年要具體開始做這件事情。

　　萬科未來的挑戰是，一個可以全面學習的標桿沒有了。但標桿還是有很多。匯豐銀行是萬科新的一個標桿，匯豐銀行的股東結構、領導人選拔機制、公司治理、股東關係協調，管理層驅動，都值得研究。匯豐銀行經歷了兩次世界大戰，多次全球金融危機，但基本是穩定的。我們經歷的行業波動和政策調整，與匯豐銀行相比是微乎其微的。

　　《21世紀》：作為總裁，你最關注哪些數據和指標？

　　鬱亮：我關心增長的質量，客戶是否更滿意，包括産品質量和性價比；還有，給股東和員工的回報是否更高了。

　　我每天都要收短信，各地項目今天開了盤之後賣了多少。總部關於快速週轉的定義是，項目開盤後一個月內賣出60%，但一線項目往往自己會要求開盤當周甚至當日達到60%的銷售率。一線公司做好之後是有獎勵的，真金白銀的獎勵。

　　關於客戶滿意度，總部有飛行巡檢，聘請外部機構不定期抽查；區域有聯查制度，是例行檢查。我通常就看投訴論壇，哪個項目問題多，就去查一下。

　　《21世紀》：萬科近幾年受到的關注度越來越高，管理層如何與外界溝通？

　　鬱亮：公司大了之後，就像一座山一樣，這座山在這裡，其他人經過這裡，要麼爬上去，要麼繞著走，都不舒服；而且山也佔了很多資源，不吭聲也不行。我們有個原則，誠實低調的憂患意識。萬科發展過程中確實也會有些問題。外界説什麼我現在也不緊張，坦然面對不足吧。

　　工業化住宅前景

　　《21世紀》：萬科一直在堅持的住宅工業化，目前看來還是推進緩慢，困難還是很大？

　　鬱亮：萬科在住宅工業化方面投入很大，不過現在我越來越看到曙光了。住宅工業化的問題在於，規則還沒有，政策還沒有，壓力比較大。但我們發現像北京這樣的地方政府，比較積極支持推進工業化，實行工業化住宅可以獎勵百分之二三的建築面積。我們建議，未來賣地時，約定住宅達到工業化多少比例後，可多做2%建築面積，相當於政府給補貼，是正面引導。北京&&做這樣的事情，可以做成一個標準，其他地方再來推廣。我有信心。

　　《21世紀》：大部分開發商對住宅工業化似乎都不很積極？

　　鬱亮：同行基本上反應冷淡。因為工業化的施工、造價還是貴，比如工業化的吊機是10噸的，成本貴很多，對技術的要求很高，需要專業的操作人員。萬科打算在北京建一個新的研發基地，我們願意先開好這輛車，其他人都可以搭車。

　　《21世紀》：萬科明年的工業化計劃是什麼？

　　鬱亮：萬科的銷售額沒有計劃，但工業化有計劃。今年我們有100萬平方米麵積做工業化，明年計劃200萬平方米，提高一倍。