萬科系吸金大法揭秘:互保鏈條與空殼公司左右手

    萬科月初公佈的年銷售破千億業績，表象看會讓業界感到政策調控失效的恐慌。細究起來，首先是萬科市場策略的結果。政策調控不扼殺剛性需求，這是萬科能號準調控脈搏，主動以中小戶型、裝修房為主打策略，以迎合剛性需求的成功。

    其次是銀行“壘大戶”現象使然。銀行每逢調控便有“壘大戶”行為，萬科獲得的百餘億元借款中，信用借款佔了絕大比例，這就是銀行認為的“大而不倒”，因此敢於向萬科放貸。而八、九月間傳言的萬科遭拒貸事件，縱然存在也不過是子公司個案。

    政策調控和銀行偏好之下，似乎更應考察萬科千億銷售業績背後的資金騰挪之道。

    年初調控以來，大型房企集團內的互保現象在加劇，但萬科系的擔保和互保自2008年並未有大幅增長態勢。而萬科自2009年來幾乎以零對價收購了16家香港空殼公司，如此高密度收購，其背後的資金運作用途顯然已經自明。

    作為大型房企集團持牛耳者，萬科尚且如此，其他地産企業在擔保、互保以及借助境外空殼公司對資金運作的騰挪也就可想而知。

　　萬科系互保

    2003年來不間斷的地産調控，已讓銀行機構對地産商貸款不斷強化因應之策，一定程度的大型房企集團內互保乃至附帶法定代表人個人擔保等情況已成為不爭現實。只不過，隨著今年調控的持續強化，大型房企涉及集團內互保現象有了大的增幅。“一榮俱榮，一損俱損。”一旦這家地産商出了大的資金流風險，所謂的集團內互保也就成了空頭支票。

    這就是銀監會日前在對60家地産企業調查後，繼高資産負債率、經營性活動現金流普遍為負之後，較為擔心的一個原因。銀監會此前通報稱，大型房企集團多頭授信風險突出，集團內互保現象有所上升。

    6月末，60家大型房企集團涉及集團內互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%。

    以萬科為例。2008年，萬科直接為控股子公司提供擔保14筆，合計擔保金額9.2億元。其中，萬科為萬科地産(香港)提供的3筆擔保是港幣貸款擔保的反擔保。同年，天津萬科、武漢萬科、深圳萬科等6家萬科子公司為天津濱海時尚置業、武漢萬科天誠房地産、深圳易理房地産等8家萬科子公司提供擔保。

    不僅如此，萬科在2008年與關聯方的貸款擔保主要發生在瀋陽萬科永達房地産和北京金隅萬科房地産的新建項目所需款項上。其中，瀋陽萬科永達房地産共有5筆總額為4.45億元的貸款，擔保方萬科依所持股權比例承擔49%合計2.18億元的擔保責任，這些貸款和擔保責任在2009年10月30日前已終止。北京金隅萬科房地産當年共有7筆總額為4億元的貸款，由萬科子公司北京萬科依所持股權比例提供49%的擔保責任，以上貸款和擔保責任在2009年12月底前也已全部終止。

    2009年，萬科在關聯方貸款擔保上新增5筆，分別是萬科為深圳萬科1.2億元貸款提供擔保，成都萬科為成都一航萬科濱江房地産(萬科聯營公司)0.15億元貸款提供擔保，深圳萬科為東莞新萬房地産2.04億元、1.2億元貸款提供擔保(已屬異地擔保性質)，上海萬科為上海地傑置業1.1億元貸款提供擔保。

    2010年上半年，萬科關聯方貸款擔保新增3筆，分別是成都萬科為成都一航萬科濱江房地産1950萬元3年期貸款提供擔保，浙江萬科南都房地産為杭州萬坤置業1735萬元1.5年期貸款提供擔保，昆明新河民房地産北市區有限公司為萬科1.42億元5年期貸款提供擔保。

    從萬科兩年半的擔保情況看，筆數沒有增加反而減少，走上了與房地産行業擔保趨勢相反的路線。這得益於其信用貸款，如截至2009年末，萬科有48.09億元本幣銀行借款、87.84億元本幣其他借款皆為信用借款，佔萬科當期175億元借款的絕大比例。

    這就是銀行對地産企業做大的行為邏輯。追溯2003年時的萬科，其旗下深圳分公司當年向工行、中行發生5筆合計不足4億元的貸款，均需由集團提供擔保和反擔保。如今，跨入千億銷售門檻的萬科，銀行自然會以信用借款主導，尤其在調控期間，這向來是銀行配合大地産公司獲取資金的市場秘笈。

    一味助長大地産企業繼續做大，銀行也有不得已之處。銀行資金需要尋找出口，調控期間亦然。強強聯合，資金的洼地效應向來如此。

    但萬事無絕對。萬科至2010年6月末存在的對中國銀行香港分行的4.89億美元外幣貸款，2009年發生的兩筆合計19億元兩年期信託借款，2010年發生的兩筆合計20億元兩年期信託借款，恐怕就沒有信用借款那麼幸運，需附帶包括擔保、質押在內的貸款條件，而以上五筆借款規模佔到萬科所有長期借款的前五名。

    這也間接説明，謀求千億銷售門檻的圖謀，僅靠銀行百餘億信用借款尚不夠支撐，萬科需要更為龐大的數百億資金以為新的逆市博弈。

　　狂收香港空殼公司

    除銷售回款，萬科新的資金來源在哪？境內銀行融資無法巨量增加的情況下，間接的香港和境外融資及資金騰挪未嘗不是一個新的選擇。

    銀監會此前通報稱，“許多(地産)集團在香港或境外註冊成員企業，這些離岸企業雖不直接在境內貸款，但往往參與境內關聯企業的資金運作，成為信貸監測的一大盲區。”

    其實，地産商這種註冊或接近零價格購買香港或境外公司(多為空殼公司)行為近年來常見諸上市地産公司財報。為了資金運作便利，萬科也不能倖免。

    萬科大肆收購香港空殼公司之舉發生在短短1年半時間內。萬科2008年收購的18家公司均為地産置業、地産開發公司，收購對價多為百萬元、千萬元級，並無空殼公司的身影。

    而2009年的收購格局發生重大變化。財報顯示，萬科在2009年收購各類公司26家，其中僅在香港收購的公司就達到13家，且均為空殼公司。

    如2009年9月25日一天，萬科收購了4家香港公司，即普海公司、德揚公司、太榮公司、勵福公司，收購股權均為100%，收購對價均為1000港元。

    同年11月10日，萬科又同時收購了5家香港空殼公司，即卓星發展公司、惠勤公司、隆盈公司、合勝投資公司、佳悅投資公司，同樣是100%股權收購，收購對價均為1港元。

    有趣的是，萬科在2009年7月28日以1000港元收購了利威公司(香港)100%的股權，而該公司所持有的武漢萬威諮詢有限公司(萬科控股子公司)45%的股權也直接轉到萬科名下。這充分説明被收購方早已是萬科設立的空殼公司之一。

    深圳某地産界人士稱，金融海嘯後，很多中資企業看到了新的投資機會，包括避稅在內的有效資金運作更是持有境外空殼公司的應有之義。很多地産商多為零對價或接近零對價收購一些境外空殼公司(其實不少為間接自行註冊)。這些公司多註冊在英屬維爾京群島等地，那裏是避稅天堂。

    萬科收購空殼公司的速度在今年才有所減緩。在其上半年收購的17家公司中，僅有3家為香港空殼公司，即城捷公司、豐毅公司、利康公司，均在1月8日以1000港元取得100%股權，而其他14項收購最低收購對價在51萬元(且只獲得51%股權)。

    這或許意味著，以1年半時間將16家香港空殼公司拿在手，萬科已經完成了資金境內外運作的賬戶佈局。

    同樣的境外賬戶佈局也反映在華僑城等大型地産公司財報中。財報顯示，截至2009年末，華僑城擁有的註冊資金在100美元以內的香港和境外公司有17家，其中，英屬維爾京群島9家(100美元1家、1美元8家)，香港8家(100港元1家、1港元7家)。

    類似如此境外空殼公司堂而皇之地反映在不少大型地産公司的財報中，不免讓市場增加了諸多猜測，銀監會在通報中也表達同樣擔心，因為這些是“信貸監測的一個盲區”。