85%的城鎮剛性需求將買不起房？

　　社科院稱全國房價今年將上漲15% 謹防房價明年出現報復性反彈

　　專題 文/表 記者張忠安

　　本報訊 中國社科院昨日也發佈報告稱，全國房價今年將上漲15%，而且按照目前的房價收入比，將有85%的城鎮剛性買不起房，並建言調控政策不能放鬆，謹防房價明年出現報復性反彈。

　　房價漲幅環比降10個百分點

　　12月7日，中國社會科學院發佈的2011年《經濟藍皮書》指出，2010年是我國房地産的調控之年，開發商囤地現象得到了初步遏制，利用貸款投資和投機住宅的需求也得到了初步控制。房價漲幅從2009年的25%左右，預計可能下降到2010年的15%。

　　社科院認為， 2010年1~8月，住宅投資完成19876.18億元，銷售52704.47平方米，銷售額26418.24億元，分別比上年增長33.9%、6.7%、12.6%。全國商品房平均銷售價格為5520元/平方米，同比上漲15%，考慮2010年後4個月需求不變，預計全年住宅房價漲幅為15%左右。

　　房價收入比仍高位運行

　　此外，社科院還表示，雖然2010年房價上漲速度雖然大大放慢，但房價收入比仍高位運行，而且略有惡化。數據顯示，2010年城鎮居民人均可支配收入約18900元，農民工年均工資為19200元，房價收入比分別為8.76、10.06，這個直接後果就是85%的需購買新住宅的城鎮居民家庭都無力購買。

　　僅以上海為例，根據上海人力資源和社會保障局公佈數據，2009年上海平均工資為42789元，月平均工資為3566元，同比增長8.3%。按此增速計算，上海2010年的平均工資水平為46340.49元。另外，根據中國指數研究員最新數據，上海上周均價為14763元/平方米。因此，如果按照城鎮家庭每人30平方米的標準計算，一家三口雙職工的上海普通家庭購買90平方米的房子總價132.87萬元，需要不吃不喝14.34年。

　　因此，藍皮書特別強調，房地産宏觀調控政策絲毫不能放鬆。明年房地産經濟及房價走勢，主要取決於政府調控房價的決心，政策的組合方式，以及改革的力度。一種可能是陷入價格上漲與暴漲之間的惡性循環。如果調控放鬆，房價將會報復性反彈，價格可能上漲20%~25%；另一種可能是房價略有下降或者溫和上漲。

　　主要城市年底將突擊賣地

　　中國指數研究院數據顯示，今年全國120個城市累計供應住宅土地超過4億平方米。同時，土地市場供應量出現年底翹尾，11月以來，新增供應面積環比增兩成左右。

　　根據國土資源部公佈的數據，今年全國30個省區市2010年度住房用地計劃擬供應量約18萬公頃，同比增幅翻倍。

　　資深地産營銷專家謝逸楓告訴記者，這些省市基本上未完成供應計劃，大部分僅完成供地計劃的50%-60%左右，其中保障房的完成計劃更少。12月房地産市場調控、土地供應計劃落實等工作也將進入最後的攻堅階段，預計土地供應量將進一步增加，迎來本年度最後的賣地高潮。

　　專家表示，年底大量土地涌入市場，開發商買地賭的是未來兩年或三年的房價，短期內對樓價的抑制效果不明顯，除非大規模保障性住房如期完成。

　　土地涌入短期難為樓價降溫

　　11月26日，廣州首次結合舊廠房改造政策公開出讓的廣鐵南站住宅用地，最終成交樓面地價約17276元/平方米，晉陞為廣州現任的單價地王。另外，保利、萬科等龍頭企業近期都加快的拿地步伐，其中萬科11月份新增了7個項目。

　　從全國的土地成交看，地價有回暖趨勢。中國指數研究院提供數據表明，即使在929新政壓力下，住宅用地樓面均價11月份回升到2135元/平方米，環比上漲32%。中國指數研究院副院長陳晟認為，大開發商依然“不差錢”。數據顯示，目前七成左右房企已完成全年銷售任務。

　　而土地供應大量增加，能否為房價降溫？有專業人士就表示，開發商現在拿地是看好後市，短期難對打壓房價。謝逸楓指出，未來保障房的土地供應才是抑制房價和增加市場供應及解決結構問題的關鍵。

　　也有專家認為，從成本的角度來看，土地價格揚會刺激明年房價走高。但中長期來看，這一撥土地供應高峰將會使明後年的市場房屋供應快速增加，緩解市場壓力。

　　“土地開發是需要時間的，從拿地到開發，一般都需要一年左右的時間，有的甚至更長，而且在嚴厲的調控政策下，難免有開發商會拖延開工時間，因此，今年年底的土地供應增加短期內不會打壓房價。”東莞某開發商人士告訴記者。