萬科已著手搭建“後千億”發展平臺

　　本報訊 （記者張曉蕊）提前完成千億元的銷售額，使得萬科已經進入“後千億”時代。萬科總裁鬱亮昨日對本報記者表示，萬科在三年前就已著手“後千億”發展平臺的搭建。在明年政策調控延續的情況下，萬科明年的銷售額不會少於1000億元。

　　發展“後千億”平臺需要戰略

　　萬科1日公告稱，其銷售金額已達1000.6億元，標誌著萬科進入“後千億”時代。萬科總裁鬱亮表示，實際上，從2007年開始，萬科內部就已經在搭建這一個持續平臺。比如人才的引進，北京公司總經理毛大慶就是通過人才引進計劃進入萬科的。此外，規模擴大，總部不可能對接一線公司，區域的設立、調整，以及對於不追求高利潤的發展模式從上至下在經營認識上的統一等問題，萬科花了三年時間解決。

　　鬱亮認為，發展千億公司的平臺與“後千億”平臺的區別在於，前者可以依靠人海戰術，而後者需要戰略。“公司越大，受到行業波動的影響越大。要試圖去找那些在行業裏面受到波動影響最小的領域。比如，聚焦主流的普通住宅産品；貫徹縱深戰略，注重二、三級市場拓展，收縮波幅。

　　北京作為“特區”之一發展

　　今年，除萬科總體的銷售規模過千億外，萬科北京公司的銷售額度也超過100億元，成為目前萬科體系下除總部所在地深圳外的唯一一個過百億分公司。

　　鬱亮表示，目前，萬科旗下的公司分為四級，北京、深圳、上海作為領先型公司，可以作為“特區”發展，這些地區對非住宅要求都在提高， 比如北京萬科在嘗試做商業綜合體，以及在CBD收購的贏嘉中心項目，都是創新嘗試。“特區”型公司本身實力較強，所處城市又有內外部發展的條件。

　　據了解，目前萬科已經確定在北京設立其除東莞之外的第二家研究基地，還將在老年住宅等方面有所嘗試。

　　■ 對話

　　“不依賴資本規模擴張增長”

　　記者：國家調控政策正在推進保障房建設進程，商品住宅未來是否會受衝擊？

　　鬱亮：保障房是房地産行業最大的保護。未來住房供應結構裏面，保障房供應佔比能否提高，是衡量此次調控是否成功的一個指標。保障房大量入市對商品房開發商帶來的衝擊與影響是有的。但保障房與商品住宅服務對象不一樣。在商品住宅領域，受到政策鼓勵的是首次置業、首次改善性的住房，從這一點與萬科的産品結構相符，公司是不需要改變目前的戰略。

　　記者：萬科為什麼能夠在調控年提前完成千億銷售計劃？

　　鬱亮：調控後的市場從供應層面，供求關係已經發生逆轉。

　　萬科能夠完成這樣的業績，主要是聚焦主流的普通住宅、快速週轉、向二、三線城市發展的縱深戰略貫徹成功。今年執行這三個戰略的企業都做得還不錯。但領先公司的領先業績不代表全行業的現狀。

　　記者：調控下融資渠道收緊，萬科怎樣應對？

　　鬱亮：苦中作樂。一個策略就是廣泛合作，以前是兩個人合作拿地開發項目，現在延續，或者“三分之一”合作，甚至“四分之一”合作。此外，萬科也一直在從外延式發展向內涵式增長方向努力。簡單的説是，不依賴於資本規模擴張帶來增長，不依賴於股東給錢來發展。過去3年，萬科沒有融資過一分錢，也從500億的規模做到1000億。本報記者 張曉蕊

　　■ 預測

　　未來十年萬科規模超3000億

　　昨日，在中國企業領袖年會上，萬科董事長王石表示，2004年萬科成立20週年，跟過去20年相比，複合增長率為30%。當時，萬科制定的未來10年計劃是，預計2014年營業額達1000億元。但今年12月1日，萬科提前4年完成目標。當時制定計劃時，萬科是將之後6年的基本複合增長率按25%估算的，但是實際上這個數據高於預計。

　　王石預計，未來4年，萬科的複合增長率保守預計在20%，到2014年萬科的營業收入將恰好過2000億，如增長率達25%就是2400億。但從2014年往後，業內認為，整體經濟增長會放慢，保守預計，那6年萬科假定增長率降到10%。那麼從現在開始未來10年，也就是2020年，萬科的規模也將超過3000億。