樓市二次調控兵敗于通脹？

　　二次調控後的房價令人大跌眼鏡。11月15日-21日這一週，機構監測12個重點城市房價平均環比上漲8.8%，上海均價創跟蹤數據以來的歷史新高。截至11月19日，北京當月申請預售的項目均價近25000元/平米，環比9、10月大幅提高；而從成交來看，相比“4 17新政”，“9 29新政”之後的10、11月，京滬深穗一線城市成交量均明顯高於5、6月，整體來看，二次調控效果遜於預期。

　　11月14日，溫家寶在澳門表示，房價“左一個（國）十條，右一個（國）五條，就是壓不下來。”當前的市場狀況證明，這一事實確實仍然存在。

　　通脹壓力下的樓市調控，似乎很難起到相應的效果，在全年負利率及明年仍有可能負利率水平的背景下，樓市調控將走向何方？

　　二次調控後房價仍漲

　　“北京的房價令人崩潰。”11月20日，29歲的張麗在MSN上對朋友説。

　　張麗原本以為，二次調控會讓北京的房價有所回落。但11月開盤的那些樓盤價格讓她再度失望。北京中原統計顯示，11月中上旬預售項目的平均單價達到了24525元每平米，環比10月上旬的20087元每平米及9月份的21131元每平米，均有大幅提高。

　　北京市房地産交易管理網顯示，二次調控從9月29日開始，而在29日後取得預售證的項目合計有45個，在今年內有過2次以上預售證記錄的項目為17個，而其中二次調控後的價格相比之前仍上漲的項目達到了12個，佔到了總量的70%，其中尚佳苑等部分項目，上漲幅度超過了20%。

　　不僅如此，豪宅依然熱銷。搜房網數據監控中心統計數據顯示，11月第三周（11月13日-11月19日），北京別墅市場成交金額和成交面積上升比例均超過25%。

　　國信證券發佈的報告顯示，11月15-21日，12個重點城市房價平均環比上漲8.8%，其中上海均價創其跟蹤數據以來的歷史新高。“從整體上看，目前均價仍處高位，數據上未現鬆動。”國信證券分析師方焱表示。

　　在此之前，廣州市國土房管局11月15日發佈數據顯示，10月廣州市十區一手住宅交易登記均價為15072元/平方米，同比上升49.6%，環比上升29.8%。這讓廣州業內和市民吃了一驚。

　　“總體來看此輪的調控效果仍低於預期。”北京中原地産三級市場研究部總監張大偉認為，雖然限購、限貸等政策嚴厲程度史無前例，但效果堪憂。

　　供不應求房企資金充足

　　在包括任志強在內的眾多開發商看來，房價難以下跌，是因為供不應求所致。

　　中國社科院經濟研究所教授張平的研究表明，當前房地産市場確實供應緊張，整體竣工面積仍然小于銷售面積。

　　“房地産調控政策出臺後，竣工面積和銷售面積之比有所上升，但6月份上升至0.90後又開始下降，8月份微降至0.84，9月份大降至0.69，竣工面積小于銷售面積的狀況依然持續。”張平説。

　　此外，開發商依然“不差錢”。今年以來多次動用信貸杠桿調控樓市，但張平指出，房地産商對信貸依賴不高，企業存款仍處於高位，自有資金佔到15%；上市公司直接信貸佔其資金來源為28%；當前售房處於高利潤區，對利率不敏感。

　　對於那些全國化，尤其是二、三線城市佔比較高的開發商來説，限購、限貸影響似乎不大。國泰君安上周實地調研了部分三四線城市，其分析師孫建平稱，目前銷售情況還不錯，比十一調控前略低或差不多，整體影響程度較小。

　　根據中郵證券分析師邵明慧的測算，開發商目前財務狀況仍然處於可控範圍內，在沒有任何現金流入的情況下，其持有的貨幣資金仍然可以維持3~5個月左右。

　　明年仍然負利率？

　　除供應及資金因素外，在住建部政策研究中心副主任秦虹看來，房價難以出現下降，與通脹及負利率水平密切相關。

　　張大偉分析，10月的CPI高達4.4%，使得部分購房者為了避免貨幣貶值而購房，這類購房的需求依然比較高，尤其是在高端物業中表現明顯。

　　11月19日晚，央行再次上調存款準備金率，但CPI升至4.4%，整體仍然是負利率水平，“只有當利率水平回正，房價才有可能出現數據上的調整。”秦虹認為。

　　張平認為，當前及未來一年，樓市調控都很難産生明顯的作用。據其預測，CPI今年四季度為4.5%，2010年全年3.3%；而2011年一季度CPI將會達到5.1%，全年達到4.7%，因此，明年全年仍保持負利率水平，房價很難調控下來。

　　但中國人民大學經濟學院副院長劉元春指出，“從短期資金來看，目前地産商貨幣資金與短期應付款之間的比例還是很高的。”其預計，明年一季度住宅供給將大幅度放量，二季度房地産商資金會逆轉。在此之下，房價會出現約20%的下跌。

　　他建議，貨幣政策應從目前適度寬鬆向中性定位轉變，M2增速不宜超過17%，新增信貸維持在7萬億至7.5萬億元，這需要央行進行150至200個基點左右的存款準備金率調整，同時進行適度加息。