10月份商品房銷售額降7.7% 房企過冬須未雨綢繆

　　國家統計局10月份數據顯示，全國70個大中城市同期商品房銷售額環比下降7.7%，銷售面積環比亦降11.2%。11月份的統計尚未到來，但有關專家預計，環比降幅可能更為悲觀。

　　上市房企三季報及多家機構數據統計顯示，目前國內上市房企資産負債已升至歷史最高水平，甚至超過全行業最艱難的2008年，在香港上市的綠城負債率高達158.8%、富力地産負債率超過100%；A股上市公司保利地産負債率為78.91%，萬科負債率亦升至73.75%。

　　説部分城市地産業已經或正在步入冬季，似乎一點也不為過。房企正面臨銷售量快速下滑和資金鏈趨緊的雙重擠壓。

　　前段時間，電視連續劇《老大的幸福》熱播，劇中老大的弟弟付吉安是一個做事大開大闔、保持進取的房地産老闆，在火爆的地産市場中如魚得水，但在房産冷季卻敗的一塌糊塗，由於資金鏈的斷裂，不得不把他的吉安集團拱手轉讓給穩紮穩打的房地産商夏錦達。付吉安的悲劇能否在現實中重演，筆者認為，也許正在，也許在不久的將來，這樣的悲劇就會“從夢想走進現實”。

　　這樣的判斷應該不是危言聳聽，特別是對近幾年過度進取的房地産商來説。理由如下：

　　其一，央行再度發出收縮流動性信號。央行11月內兩次上調存款準備金率，一次差別調整個別銀行的存款準備金率，以收縮流動性。23日，央行副行長胡曉煉在貨幣信貸工作座談會上要求銀行業金融機構，切實採取有力措施，控制好今年後兩個月信貸投放的節奏和力度。她説，近幾個月貨幣信貸出現反彈，信貸需求旺盛，信貸擴張勢頭較強，實現全年貨幣信貸預期目標面臨挑戰。

　　有關專家認為，上調存款準備金率雖然回收了一部分流動性，但未來幾個月壓力猶存，所以不排除央行年內還會動用加息手段，近來的一系列動作表明，我國貨幣政策正在發生微調，正在向穩健靠攏，並逐步回歸到正常軌道。

　　其二，銀監會再度對信託地産業務亮預警信號。去年下半年以來，銀行逐步對房企“冷淡”，無奈之下，房地産商退而求其次，依靠信託融資似乎成了地産商的救命稻草。三個月前，銀監會叫停了銀信合作産品，房企融資日益艱難。近日，銀監會再度對信託地産業務亮預警信號，並於上週五召開行業內會議"窗口指導"，“心領神會”的大型信託公司週末已暫停該項業務，不排除未來全行業陸續暫停的可能。

　　其三，再融資遭遇叫停。從去年年底以來，房地産類上市公司的增發就一直處於相對停滯的狀態，今年以來，僅有中弘地産和鳳凰股份兩家公司于年初在二級市場上實現了定向增發，但兩家公司再融資總額不到30億元。由於監管層的態度變化“受傷”的，更多的是借助地産題材重組的諸家ST公司。數據顯示，2009年下半年以來公佈增發預案的56家地産公司中，已有16家公司宣佈停止實施。

　　先是遭遇信貸融資收緊，接著是融資被暫停，屋漏偏遭連夜雨，“悄悄”開闢的信託融資新通道，不曾想，而這道"暗流"也很快被堵住，展望明年，開發商“錢”景將更為悽慘。

　　房地産調控仍在不斷加碼，未見放鬆跡象，明顯的結果就是房屋銷量萎縮.業內人士認為，目前銷售成為房企回籠資金的唯一渠道，銷售繼續下滑，一向財大氣粗的房地産企業將“無米下炊”。

　　也許“冬季”才開始，對於房企來説，未雨綢繆應是理性選擇。如何“過冬”，萬科的方式值得借鑒。

　　據萬科武漢分公司網站顯示，萬科武漢旗下在售的5大項目同時推出優惠活動。分析人士也認為，武漢萬科此舉更深的意圖在於回籠資金。負債率居高不下的萬科，所受的資金壓力不難想象。提前佈局，提前回籠資金，應是應對“冬季”的良方。

　　(證券日報)