額外印花稅嚇住熱錢香港樓市成交量暴跌

　　二手樓交易量降八成

　　上週五，香港財政司司長曾俊華宣佈，香港在現有的從價印花稅基礎上，引入短期交易“額外印花稅”，適用於以個人或公司名義在11月20日或以後購入、並在24個月內轉售的住宅物業交易。目前香港物業交易須繳納最高4.25%的從價印花稅，而“額外印花稅”則分為三級稅率：6個月或以內轉售的交易，稅率為該轉售交易金額的15%；6個月以上至12個月之間轉售，稅率10%；12個月以上至24個月之內轉售，稅率為5%。換言之，持有物業的時間愈短，業主需要繳納的“額外印花稅”稅率便愈高。另外，當局將全面取消所有住宅物業交易延遲繳交從價印花稅的安排。

　　香港金融管理局當天亦宣佈，即時起下調樓宇按揭成數。樓價1200萬港元或以上的物業按揭成數，由六成下調至五成；800萬元至1200萬元的樓宇按揭由七成下調至六成。

　　港府新政一齣，之前熱火朝天的香港樓市頓入寒冬。香港美聯物業的統計顯示，在樓市新政出臺的首個週末，香港十大指標性二手樓盤的成交量已經比前一週末減少近八成，二手樓看樓量普遍下跌五成以上，其中，還有許多樓盤罕見地出現“零成交”。

　　在荔枝角美孚新邨、九龍灣淘大花園、沙田第一城和馬鞍山新港城等炒樓客雲集的二手樓盤，一些在新政出臺前不久才簽訂臨時合約的炒樓客放棄定金毀約離場。部分手中樓盤較多的賣家見形勢不妙，紛紛降價2%至10%，或者給仲介加佣金，以求迅速出售手中物業。還有不少資金實力雄厚的業主乾脆將手中物業由短炒改為收租。中原地産的一位高級經理透露，近期天水圍栢慧豪廷就出現了大量租盤，由前一週不足10個租盤突然增至本週的60-70個租盤，在其附近的栢慧豪園，也出現了低於市價5%的放租盤。

　　在新政影響下，香港一手樓交易也出現了明顯降溫。上週末在香港開盤的6個樓盤總共只售出42套新房，人氣最旺的西半山蔚然也僅賣出28套，之前業界曾經傳聞該樓盤已有70套新房被業主預訂，但上週末的實際銷量還不及傳言的一半，可能有不少潛在購房者半路而退。

　　自香港特區政府上週五宣佈對樓市交易徵收額外印花稅後，香港樓市一夜降溫，一手樓市和二手樓市成交量近期均暴跌。來自房地産仲介的數據顯示，上週末，香港十大指標性二手樓盤的交易量驟降80%，跌幅之深創三年來之最，甚至遠超2008年金融海嘯期間的成交量跌幅。

　　在熱錢炒作等力量推動下，香港此前豪宅價格已超越1997年高峰期一成。業內人士普遍認為，港府重拳出擊調控樓市的措施對打擊短炒十分有效，預計香港樓市未來幾個月成交都將低迷，短期價格可能會下跌5%-10%。但如果熱錢氾濫和樓盤供不應求的基本因素不改變，香港樓市長期向上的趨勢恐不會就此扭轉。

　　仲介暫停開新店

　　香港美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，從業20多年來，從未見過港府如此嚴厲的調控措施，上週末樓市成交量的暴跌甚至遠超金融風暴時期樓市成交的調整，預計未來無論買家和賣家都會選擇觀望，樓市成交低迷或將持續數月。

　　香港另一大型地産仲介中原地産住宅部董事總經理陳永傑也表示，未來一個月香港樓市總成交量將較上月減少30%至50%。他表示，新政令熾熱的樓市“急凍”，短線投資者轉售成本大大增加，相信會嚴重阻礙短炒投資者的入市意願，物業市場投機活動會大幅減少。

　　面對驟然下跌的成交量，香港各大地産仲介紛紛召開董事會研究“過冬”對策。中原地産住宅部董事總經理陳永傑透露，公司本週一召開了董事會，各區董事一致通過，全部暫停開設新的分店，並即時削減廣告支出，中原地産將觀察未來市況變化，下月董事會再商討進一步措施。陳永傑表示，對於地産代理來説，最重要的是成交量，但是調控新政令一、二手樓盤交易量均出現急跌，對於整個地産仲介行業的生存威脅相當嚴峻，所以不能不提早預防。

　　美聯物業週一也召開特別董事大會，並罕見地聯同地産子公司香港置業一齊開會。美聯主席黃建業主持會議，向各區董事分析了最新市況變化，希望他們盡力應變。在香港上市的美聯集團本週股價已連跌兩天，跌幅高達２０％。

　　不排除進一步出招

　　值得注意的是，這已經是香港特區政府在一年內第四次出招調控樓市，也是香港歷史上最嚴厲的一次調控措施。此前港府推出的調控措施包括提高豪宅交易印花稅、規範新盤銷售手法、收緊物業按揭成數和剔除購房移民政策等，但效果均不明顯，樓市泡沫進一步醞釀。

　　進入10月，美國新一輪量化寬鬆措施的預期令香港迎來了更多的國際熱錢，香港樓市也成為熱錢奔流的樂園。受到資金充裕和超低利率的刺激，香港樓市投機氣氛日漸濃厚，短期交易急速增加。今年頭9個月，12個月內轉手的樓宇買賣上升了114%，同時12個月至24個月的交易，則減少了18%，顯示出炒賣的時間已越來越短。

　　港府統計數據顯示，目前香港豪宅樓價已超越1997年高峰期一成。雖然一般住宅市場的平均樓價仍與1997年有12%的距離，但近期亦出現較急速的升幅。以少於70平方米的住宅單位為例，在今年3月至9月間，樓價已上升8.1%，快過大單位，大單位即面積最少100平方米的住宅，升幅為6.1%。由此可見，豪宅市場的熾熱氣氛，已經逐漸蔓延至一般市民的住宅市場。

　　曾俊華強調，樓價急速升幅已經超越一般市民收入的增長幅度。即使以現時超低的利息水平，市民的置業負擔已經由2008年第4季的32%，飆升至今年第三季的42%。如果樓價持續上升，今年第4季的負擔水平將會進一步惡化。只要利率回升3個百分點，市民平均按揭供款就會增加三成，而他們的負擔水平就會急升至54%，超越長期平均比率。他表示，如果此次措施無效，政府不排除會採取進一步的調控措施。

　　金管局總裁陳德霖也表示，“在極低利息和全球資金繼續氾濫的宏觀環境下，很多投資者都很容易忽略了香港市民收入與樓價已經越來越脫節，我們非常關注樓市和按揭市場的升勢是否會導致銀行體系的信貸風險持續增加。”

　　在公佈新政的第二天，曾俊華在網上撰文表示，由於美國本月初推出的第二輪貨幣量化寬鬆政策，香港經濟正處於一個異常的經濟環境，在這個非常時期，香港特區政府更加需要果斷作出判斷，該出手時就出手，才可以防止資産泡沫風險惡化。

　　曾俊華認為，在降低香港資産泡沫風險的決策中，應該立足於市民福祉，根據香港自身經濟特點，“要有所為，也應有所不為。”

　　關於“有所不為”，曾俊華指出，香港是國際金融中心，一直奉行自由開放信念，因此不可以進行資本管制，或推行專門針對外資的措施，或改變香港現有的簡單稅務安排。他説，港元聯絡匯率制度不是增加泡沫風險的主要原因，因此特區政府認為沒有必要、也不會改變這個制度。至於“有所為”，曾俊華表示，財政司早在今年2月發表的財政預算案中，已提出四個穩定樓市、減少泡沫風險的方向，即增加樓宇供應、確保物業市場透明度、防止按揭信貸擴張，以及遏制物業投機。曾俊華説，“我們絕不會對影響社會經濟和金融穩定的風險坐視不理，我們將會密切監察市場，在有需要時，再次推出適當的措施。”