新華信託推出地産信託新産品 專家稱是變相賣房

　　房地産信託再出奇招

　　萬濤 梁柯志

　　日前，銀監會下發《關於信託公司房地産信託業務風險提示的通知》，要求各信託公司進行合規性風險自查，並要求各銀監局加強對轄內信託公司房地産信託業務合規性監控和風險監控。

　　然而，地産信託再生新花樣。日前，新華信託新成立了一隻地産信託産品。與此前的地産信託産品不同，此信託計劃推出了一個新的投資收益方式，即“購房折扣權”。

　　所謂“購房折扣權”，就是在信託計劃終止時，投資者除了可以選擇收回投資本金和收益方式，還可以選擇行使“購房折扣權”。

　　投資者若行使購房權，則其信託資金以及預期收益可直接轉為購房款，抵扣購房金額，並可享受折扣。新華信託的一位理財經理告訴記者，“這種帶有購房折扣權的地産信託産品，目前僅此一家”。

　　一位地産專業人士則表示，“其實，這是開發商變相的賣房。”

　　新招避監管？

　　資料顯示，該信託計劃規模為3.5億元，期限2年。募集的信託資金將用於向深圳市蘭江房地産開發有限公司購買其持有的深圳城盛房地産開發有限公司(下稱“城盛地産”)75%股權的收益權，信託資金用於城盛地産位於深圳的某地産開發項目。

　　信託計劃規定，投資金額在200萬到300萬元之間和資金超過300萬的投資者，在不行使購房權的情況下，年化收益率分別為10%和13%。而如果行使購房權，則投資者在獲得3%的年化收益率的同時，還分別可以獲得8.8折和8.6折的購房折扣優惠。

　　前述地産專業人士告訴記者，此地産項目位於深圳市市中心附近，其附近樓盤的價格在4萬元左右。

　　以200萬的投資額為例，假定信託計劃終止時，該樓盤房價為3萬。投資者選擇不行使購房權，則可獲得兩年共40萬元的投資回報；如果投資者選擇行使購房權，則可享受3%的年化收益，即12萬元，同時享受8.8折的購房折扣則可省下近60萬，合起來約70萬元的收益回報明顯高於不行使購房權。並且，投如資金越大則收益的差距越大。

　　“那個地塊的房價幾乎不可能跌到3萬，所以很顯然，投資者肯定會選擇購房。”該地産公司專業人士表示。

　　地産信託暫停

　　用益信託工作室數據顯示，僅今年1-10月份間，全國信託公司共發行房地産信託1500億元人民幣。其中，7-9月的單月規模均超過200億元，10月為178億元。而2009年全年的規模只有400億，平均單月33億。

　　地産信託的過快發展，引起監管部門的注意。

　　刑成認為，這與地産信託業務規模相對較大有一定關係。雖然地産公司通過信託籌集的資金量同銀行貸款的規模相比還是“九牛一毛”，但通過信託業務自身進行縱向比較，近期規模增長的速度較快。

　　數據顯示，9月和10月份我國房地産信託的分別發行為49隻和63隻，佔比分別為29.52%和30.73%。

　　平安信託一位負責人告訴記者，“目前我們已經停止發行新的地産信託計劃，主要是因為要進行風險自查。”