175億信託資金10月進地産 開發商淪為信託"打工仔"

　　在監管部門一再收信貸，上市房企再融資無望的時候，開發商鬧起了錢荒。

　　用益信託工作室11月18日發佈的最新消息顯示，10月份全國信託公司共發行65隻房地産信託，規模達175億。11月份前三周也已有77.68億信託資金進入了房地産。

　　同一天，有消息稱銀監會向各地銀監局及信託公司內部下發《信託公司房地産信託業務風險提示的通知》(下稱《通知》)，要求逐筆核查房地産信託，以防變相貸款流入地産業。

　　一邊是錢荒吸引著信託資金涌向地産。據了解，包括名流置業、蘇寧環球、萊茵置業、金豐投資、天地源等上市公司，近期都在為準備發行地産信託而奔波于資本市場。一邊是監管加大了力度。在兩方面夾擊下，《華夏時報》記者了解到，地産信託正在發生著不小的變化。

　　“以前信託公司基本向開發商做較為單一的信託貸款而極少有股權融資，但現在信託公司還要求在地産項目中擁有股權，有的甚至要求對項目擁有絕對控制權。”普益財富分析師趙楊11月17日向記者表示。

　　在資金困局下，出於安全和收益雙重考慮，信託公司成為開發商項目公司的股東，而開發商在融資期間則變身為“打工者”。

　　房企鬧錢荒求救地産信託

　　房地産信託再次井噴。

　　“10月份不斷出臺新的調控政策後，房地産信託的發行就再次出現上揚，地産信託的金額佔全部信託的55.11%。現在的每個信託公司手上都有幾十個房地産信託融資的計劃，開發商都相當著急。”用益信託李旸表示，預計未來三個月房地産信託的月發行量都將超過100億。

　　10月份超百億的地産信託已經引起監管部門的注意。近日各信託公司均收到了銀監會的《通知》，要求各信託公司立刻對房地産信託的合規性和風險狀況進行自查。檢查內容包括信託公司發放貸款的地産項目“四證”是否齊全、開發商或其控股股東是否具備二級資質、項目資本金是否達到國家最低要求等條件。

　　“對房地産的信貸緊縮政策，讓開發商的日子越來越難過。”交通銀行經濟學家連平向記者表示，不少開發商已經鬧起了資金荒。

　　據Wind資訊統計，至10月30日已經披露三季報的國內83家房企的經營性現金流為-623.74億元，較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。這83家房企中，去年同期經營性現金流為負的公司僅18家，而今年三季度末則達到了54家，同比增長了3倍。首開股份、運盛實業、泛海建設幾家房企的經營性現金流出現大幅下降。

　　而從貸款期限結構看，60家大型房企一年內到期的大額貸款佔比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款所佔比例為63.6%。

　　“也就是説，這60家大型房企中未來一年近三成有不小的還款壓力。而如果樓市調控仍然繼續，資金緊張的情況沒有改變，另外，六成多大型房企將面臨二年期的還款壓力。”戴德梁行投資部董事葉建成告訴記者，這樣的資金形勢無法讓開發商樂觀起來。

　　據中國指數研究院的統計，截至今年9月底，開發商所擁有的資金總量為5.05萬億元，而投資總額不過3.03萬億元，除去各項支出，目前只有8000億元左右的盈餘；而這8000億的盈餘只夠開發商支撐3—6個月。

　　“也就是説，如果這種信貸緊縮的局面繼續半年，鬧錢荒將不是一部分開發商的事了，而將是普遍的現象。”趙楊表示。

　　開發商鬧資金荒，這令信託公司有了做大地産信託業務的想法，畢竟，房地産信託年均9%左右的高額回報極具吸引力。

　　“9、10月份，房地産信託在全部信託項目的比例已經超過55%。”李旸告訴記者，今年前9個月房地産信託的發行規模已接近1300億元，是去年全年449億元發行規模的2.89倍。而至記者截稿為止，11月份全國已發行了27個房地産信託，金額為77.68億。

　　“實在是沒有別的辦法了。”滬置房産公司市場總監付琦在接受記者採訪時感嘆，對資金緊張的開發商來説，不做地産信託，不知道還能從什麼渠道尋找到資金支持。

　　開發商“割肉”轉股權

　　而為了融資，開發商不得不忍痛“割肉”：出讓公司股權。浙江廣廈是最新的一個例子。

　　11月17日，浙江廣廈公告稱，將與華澳國際信託發行一隻17.46億元的集合資金信託。

　　值得注意的是，浙江廣廈旗下的天都實業有限公司49%的股權，在信託計劃成立後將被過戶至華澳信託名下。

　　“在前幾輪調控中開發商都遇到了資金困難，但開發商決不會把項目公司的股權讓給信託公司，更不要説讓信託公司成為項目公司的大股東了。”付琦在接受記者採訪時指出，對開發商來説，擁有項目的控股權比什麼都重要。現在開發商寧願“割肉”也要做信託，一定是遇到了不小的資金困難。

　　那為什麼浙江廣廈要忍痛“割肉”，向華澳信託低頭出讓項目公司股權？

　　“這個信託是為天都實業的天都城項目來做的。項目的資金遇到了一些困難，已經很難從銀行拿到貸款了。”浙江廣廈董事會辦公室人士告訴記者，這麼做也是不得已而為之。

　　天都實業的主要項目是位於杭州的天都城，這個佔地面積超過7000畝、總建築面積480萬平方米的超級樓盤已經開發了近十年。

　　記者更了解到，浙江廣廈割讓的不僅有項目公司的股權，還有房價。

　　據了解，十年前天都實業拿下地塊時的樓面價還不到2000元/平方米，成本相當低。但有意思的是，周邊在售的綠城藍庭目前售價是1.5萬元/平方米，而天都城的銷售人員告訴記者，12月新房的開盤價卻只有8000—9000元/平方米。“因為項目資金週轉出了問題，以如此低的價格入市就是為了快速回款。”杭州一家房産機構總經理向記者透露。

　　浙江廣廈11月17日發佈的公告顯示，其去年全年利潤總額超過4億，但今年1—9月公司利潤總額卻只有39.53萬。對轉讓天都房産49%股權一事，浙江廣廈董事會辦公室表示，這只是臨時的股權變更。“在融資期間，天都實業的項目開發不受股權臨時變動的影響。兩年融資期結束後，集團還有權購回天都實業股權。”浙江廣廈董辦人士説。

　　其實，像浙江廣廈這樣願意出讓項目公司股權的開發商不在少數。

　　11月8日，中融信託為廣州鴻創集團發行一隻1.76億的房地産信託，信託公司便要求以受託人名義收購鴻創集團旗下廣州市合富投資有限公司90%的股權。

　　此外，新華信託在本月向江蘇啟秀置業的融資中，也對開發商的地産項目提出了控股的要求。在融資協議中雙方約定，在信託資金投資到位後，新華信託持有項目公司77.8%的股權，而另22.2%的股權也質押給新華信託。

　　對這種把房産項目幾乎“完全交出去”的做法，中富投資研究員汪峰在接受記者採訪時指出，這其實是開發商被逼無奈的結果。

　　“股市增發被停、企業發債幾乎行不通，銀行貸款也很困難，這種情況下房地産信託融資成為開發商解決當前資金困局最直接的一種方式。”汪峰指出，在這樣的背景下，近期信託公司向開發商要項目公司股權的案例也就多了起來。

　　上海信託一位經理告訴記者，控股房産項目公司也是出於防範風險考慮。“畢竟房産風險較大，只做信託貸款風險太大。控股房産項目公司也是為了防範風險。”

　　（責任編輯：華青劍）