退房壓力日增 開發商轉強硬

　　合同明確約定購房者承擔一定違約責任 上海商品住宅成交面積連續5周下滑

　　早報記者 周祺瑾

如果成交持續下滑，購房者對市場的預期或將扭轉。劉行喆 早報資料

　　“929”調控細則對樓市的影響正在深化。

　　近期上海樓市調控導致成交量的持續下滑，大量的“退房糾紛”對於開發商的壓力尤為明顯，部分開發商對於“退房”的態度也轉向強硬。

　　“限貸”影響仍在發酵

　　早報記者了解到，因為購房者對限購政策都有一定了解，所以該政策引發的矛盾焦點，多集中在“賠償細節”。相比之下，“限貸政策”引發的糾紛則還在持續。

　　某位不願透露姓名的開發商人士稱，目前幾乎每個新開項目都會遇到因貸款問題要求退房的客戶。雖然調控細則對客戶的申貸資質有明確規定，但每家銀行認定的標準仍會有所不同，這就容易導致一些客戶因貸不到款不得不退房。

　　在“滬12條”頒布後的1個月，不少項目的合同撤銷率走高，“新政效應”是原因之一。該開發商人士透露，新政策頒布之初，開發商對於因為貸款問題造成的退房，多願退還定金。但是目前，不少開發商已經在合同中明確約定，要求購房者承擔一定的違約責任。

　　有購房者告訴早報記者，日前他所購的一套位於寶山的房源，當初開發商的代理公司承諾，他的情況可算作首套房，但最終他從開發商指定的銀行只能申請到二套房的貸款。對此，開發商表示，如果要退房，定金不能全額退還。最後，該購房者只能通過向朋友借款，湊足首付款。

　　對此，業內研究人員透露，開發商目前對因貸款造成的退房的確要“強勢”不少。由於目前因為限貸引發的糾紛責任難以界定，因此買賣雙方多半會選擇協商解決。該研究人員稱，開發商在退房糾紛中的“強勢”，折射出當前的市場轉變對他們已形成一定壓力。

　　成交下滑或致退房增多

　　業內人士分析，限購、限貸政策造成成交的下滑，是開發商感到壓力的首要原因。

　　佑威地産提供的數據顯示，上周（11月8日-11月14日）上海市商品住宅成交面積為15.9萬平方米，比前一週進一步下跌9%。自10月初的成交高峰後，上海商品住宅市場已連續5周呈下滑趨勢；上週全市商品住宅成交均價為20953元/平方米，比前一週下跌5%。

　　對此，有開發商人士透露，限購和限貸收縮了市場購買力，如果成交持續下滑，將扭轉購房者對市場的預期。退房案例中，不乏一些因為購房者看低未來房價，而借由貸款原因要求退房的。如果房價和成交持續走低，不排除未來退房糾紛進一步增多。

　　同策研究諮詢與研究部經理夏宇表示，現有貸款政策的影響還停留在中低端房源，這部分購房者對貸款依賴度大，在通脹預期下，投資客大面積撤單的可能性不大，房價下滑的可能性不大。

　　案例分析

　　政策變動導致

　　退房糾紛多發

　　早報記者 周祺瑾

　　有知情人士稱，由於政策變動引發的退房糾紛，相關法規並未明確責任歸屬，買賣雙方對於此類糾紛均顯得力不從心。

　　早報記者在採訪中了解到一則案例。一位朱姓男子9月底看上一套位於浦東的二手房，但因房東國慶期間出國度假，直到10月中旬才簽訂購房協議。之後，朱的太太要給父母購置一套位於普陀的二手房，並於10月底簽訂了合同，但近日在辦理房屋登記時，朱姓夫婦卻被告知，他們已違反“限購令”中關於“10月7日後，一個家庭只能新購一套房源”的規定，因此無法辦理房屋登記手續。

　　朱向前述普陀房源的賣家提出退房要求，並申請退還全部購房款。但賣家在了解情況後認為，造成無法登記的原因在朱，因為即便按新政策，買家完全可以選擇退還另一套所購房源。在調解無果的情況下，雙方決定通過法律途徑解決。

　　上海匯盛律師事務所俞傑明稱，最近因房屋登記産生法律糾紛的案例較為多發。根據樓市調控細則，10月7日後，上海居民只可以新購一套住房，否則不予登記。但是，一方面，每個區域對於“新購一套房源”的認定有一定差異；另一方面，因為政策變動導致無法登記的後果，相關法律尚未明確責任歸屬。因此一旦出現糾紛，目前只能以調解為主。俞傑明表示，上述情況在一手房市場也有發生，但因為買家面對的是企業，而且情況往往是批量發生，因此責任認定相對簡單。

　　漢宇地産副總經理楊堅東透露，限購細則執行後的幾週時間，退房的案例的確很多，其中大部分都是採用調解的方式解決。至於那些無法解決的，一般都通過訴訟來解決。因為二手房買賣雙方觀點不同，一旦出現糾紛，的確比較難解決。