展望十二五稅改：房産稅能否成為樓市穩定器

　　在房地産調控愈加嚴厲的敏感期，每一次關於房産稅的消息都會引起樓市波動，即便消息並不一定準確。

　　唯一確定的，是推進房産稅的改革方向。9月29日，有關部門出臺新一輪調控政策時明確提出，“加快房産稅改革試點工作，並推廣到全國。”10月底，中央關於制定“十二五”規劃的建議中提出，“研究推進房地産稅改革”。

　　幾乎同時，深圳、重慶和上海傳出準備推出房産稅的消息，有的甚至已確定了稅率，言之鑿鑿。儘管在全國範圍內推出房産稅的條件還不成熟，但經過近7年的“空轉”，個別城市試點準備工作已經成熟。

　　房産稅，正漸行漸近。

　　為什麼要開徵房産稅？

　　——“重交易環節、輕保有環節”的稅收工具，雖然可在一定程度上限制投機需求，但稅負容易轉嫁給購買者，變相推高房價

　　“房産稅改革主要是加快推出房地産保有環節的稅收，類似於此前人們常説的物業稅。”中國房地産研究會副會長顧雲昌告訴記者，目前我國房地産稅收主要在三個環節：開發環節、流通環節和保有環節。開發環節主要是針對房地産開發商的稅收，交易環節則包括契稅、印花稅、二手房轉讓的營業稅等，種類較多。但保有環節的主要稅種只有城鎮土地使用稅和對經營性房地産徵收的房産稅，且事實上徵收率較低。

　　而房地産市場上之所以投資投機成風，造成房價過快上漲，一個很重要的原因就在於房産持有成本過低。在房價上漲的預期下，擁有多套房産的家庭，很少考慮將房子出租或儘快出售，而是待價而沽。其結果不僅放大了房地産市場的供求矛盾，而且導致大量房屋空置，二手房市場發展緩慢，房屋租賃市場供應短缺，房價和房租都居高不下。

　　2003年以來的數次房地産市場調控，稅收都是重要的調節工具。但這種調節主要體現在交易環節，如對5年以內的二手房交易徵收5.5%的營業稅等。這種“重交易環節、輕保有環節”的稅收工具，雖然可以在一定程度上限制投機需求，但在房地産市場供求失衡的情況下，交易環節的稅負十分容易轉嫁給購買者。如北京的二手房交易市場上，賣方提出的都是“凈得價”，所有稅費都由買方承擔，實際上反而增加了購買成本，變相推高了房價，卻沒有起到抑制投機的作用。

　　全國人大財經委副主任賀鏗認為，儘快開徵房産稅，增加住房保有環節的成本，可以有效遏制投機。同時，又可以讓大量空置房進入二手房市場和租賃市場，從而增加供應，緩解總體供需矛盾。“根據各國的經驗，房産稅是政府穩定房地産市場的最主要經濟手段。”賀鏗説。

　　顧雲昌表示，開徵房産稅也可以為地方政府提供較為穩定的收入來源，解決分稅制改革以來地方財政過度依賴土地出讓金的狀況。土地財政不是長久之計，通過徵收房産保有環節稅來增加地方的收入，更加合理、穩定、細水長流，也體現了社會公平。未來，房地産稅逐步取代土地出讓金是有可能的。

　　會不會增加普通百姓負擔？

　　——應該採取累進稅率，在起點稅率較低的情況下，面積越大、套數越多，稅率就越高

　　儘管徵收房産稅對穩定市場和財稅制度改革都有好處，但徵稅消息一齣，不僅開發商和樓市投資者擔心，普通老百姓也很不安。

　　今年6月，張洋在北京東四環外的青年路附近買了一套50平方米的小戶型二手房，總價約120萬元。儘管是首套房，但營業稅、契稅、仲介費等各種稅費加起來，將近9萬元。“這還是在仲介做了陰陽合同，如果不避稅，所有稅費要十幾萬元。”張洋説。加息以後，明年起他每月要還近4000元房貸，如果再徵每年1%的房産稅，相當於每個月要多花1000元。“為了這麼小的房子，負擔太大了。”

　　“享有適當的住房是每個公民的權利，一個家庭擁有一定面積、套數之內的房産是合理的，應該免稅。”國務院發展研究中心有關專家表示，徵收保有環節稅，應該採取累進稅率，在起點稅率較低的情況下，面積越大、套數越多，稅率就越高，持有成本也相應的越高。一般來説，世界各國房産稅率大多不超過1%。如果是首套房、中小戶型就應該免徵房産稅，或者以極低的稅率徵收，不增加普通百姓的居住支出。

　　在開徵房産稅的同時，還應綜合考慮房産各個環節的稅負。如考慮停止增收契稅、土地增值稅、營業稅等交易環節稅收，或者降低這些稅種的稅率。此外，由於房産稅的稅基是房産價值，而交稅的則是家庭或個人，這就導致部分低收入家庭可能出現支付能力不足。從國外經驗看，應當在出臺房産稅的同時，建立系統的減免稅制度。

　　專家強調，除了對首套房、中小戶型應該減免房産稅以外，對用於出租的普通住宅也應該慎重徵收房産稅。據“鏈家地産”市場研究部分析師張月介紹，當前北京普通住宅租賃市場供需比為1：3左右，也就是説普通租賃房源處於較嚴重的供不應求狀態。一旦徵收物業稅，業主持有成本增加，很容易導致出現兩種現象：一是業主出租意願降低，由租轉售造成普通租賃房源進一步短缺，租金上漲；另一種可能是業主直接將物業稅徵收成本分攤到租金中，直接導致普通住宅租金上漲。因此，建議對用於租賃的普通住宅通過先徵後返等形式實行房産稅減免。

　　房産稅徵收方式是否得當，也直接關係到居民切身利益。從理論上講，房産稅是需要個人申報、到稅務部門繳納的，但我國居民還沒有養成自主納稅的習慣。為了避免可能因此導致的房産稅徵收率過低的問題，有城市在試點方案中提出，對沒有按時繳納房産稅的家庭，在賣房時一併徵收，並收取高額滯納金，否則不能買賣。然而，一旦在交易環節統一徵收，本來是持有環節的稅負就有可能演變成交易環節的稅負，從而又很可能轉嫁到購房者身上。如何避免這一問題？值得各方探討。

　　怎樣積極穩妥地推進？

　　——確保房地産稅計稅依據公正、公平，建立協調機制，整合徵管資源

　　“房産稅改革的實施難度非常大。”清華大學房地産研究中心主任劉洪玉認為，這一改革涉及中國地方財稅體制的長期制度建設，要積極穩妥持續向前推進，不能操之過急。房産稅的徵收方式、應納稅範圍、稅基、稅率等，應該與開徵房産稅的目的相一致，實施過程中要遵循簡單、公平、有效率等基本原則。

　　房地産稅根據房産價值計稅，可房産價值卻是不斷變化的。確保房地産稅計稅依據公正、公平，需要一大批專業機構和專業評估人員。“設置評估機構是房産稅改革的重要一環，但目前關於如何設置評估機構意見還不統一。” 中國房地産估價師與房地産經紀人學會的一位專家建議，應該在政府主導下，通過招投標方式利用社會評估資源，組建非營利性的評估機構，或者由稅務機關委託政府其他部門所屬的評估機構實施房地産價值的評估。有條件的大城市可以參考中國香港和新加坡的模式，在財政和稅務部門內部建立專門的房地産稅評估徵收機構。

　　推進房産稅改革，居民住房的準確信息尤為重要。但當前大多數城市缺乏完善的住房統計信息，如果連居民家庭的住房面積、套數等基本情況都無法弄清，不可能有效徵收房産稅。中國房地産協會副會長朱中一建議，準備試點房産稅的城市應儘快組織住房普查，建立本地居民住房狀況的動態數據庫。

　　還有專家指出，實施房産稅改革，需要有關管理部門建立起有效的協調機制。建議房産、土地、規劃、民政、公安等部門儘快“聯網”，實現部門之間的數據交換、信息共享制度，整合徵管資源，提高徵管效率，簡化程序，降低成本。

　　“從短期看，房産稅穩定市場預期的作用更大。” 全國工商聯房地産商會秘書長聶梅生認為，房産稅出臺，哪怕只是明確徵收的對象和方式，都將在很大程度上穩定人們的預期，遏制短期房價上漲。(本報記者 王煒)