中國經濟週刊:誰在囤地？

中國經濟週刊第42期封面圖片

《中國經濟週刊》記者 劉德炳 北京報道

　　囤，現代漢語詞典上的解釋是“儲存”，中性動詞。

　　那麼，“囤地”呢？

　　土地，對於開發商來説是最重要的生産資料。“囤地”本來是房地産開發商正常的市場行為。但曾幾何時，在房價日益高漲帶來的情緒壓力下，“囤地”被視作意在讓房價脫離民眾購買力的“奸商詭計”，而被加以貶義。伴隨政府對開發商土地開發監管的加強，“囤地”又成為了政府、開發商與民眾之間的博弈象徵。

　　《中國經濟週刊》通過對多方數據的綜合分析，以囤地的本意——儲備土地的角度解讀，按照土地建築面積的口徑，整理出中國上市房地産公司囤地排行榜。

　　安得廣廈千萬間？

　　在中國，誰有這個能量？

　　開發商。

　　其實，中國房地産開發企業手中儲存的土地，建成住房絕對不止1000萬間。

　　從今年6月－10月，《中國經濟週刊》研究部通過對125家內地上市房企及20家香港上市內地房企的2009年報2010年半年報以及三季度土地市場表現進行梳理，並且對一些房企旗下的項目長期跟蹤，並借鑒證券公司對內地上市房企財報的解讀，製作出“內地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

　　榜單顯示，非但個別企業的土地儲備數量十分巨大，就整體而言，其儲量更加超乎想象——統計數據顯示，目前僅125家內地上市房企就手握高達近4億平方米的未開發土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲量更是高達4.2642億平方米！也就是説，中國上市房企囤地逾8億平方米。

　　保利地産囤地最多，萬科第二

　　今年的保利地産，不太尋常。

　　和2009年、2010年在土地市場上高歌猛進、大舉擴張的風格截然不同，保利地産在2010年半年報中談到土地擴張的成果時卻表現得十分含蓄，甚至是有些羞澀。

　　保利地産半年報指出，截至今年6月末，公司共有在建擬建項目115個，佔地面積2640萬平方米。

　　多家券商在提到保利地産的土地儲備時也都原文照搬了這句話，這給市場造成了一種錯覺。

　　事實上，業內對土地儲備的統計主要基於建築面積，因為建築面積的多少才決定房屋的真正數量與銷量，一般來説，土地建築面積要大於佔地面積(建築面積＝佔地面積容積率)。

　　究竟大到什麼程度？

　　據華泰證券資料顯示，目前內地滬深兩市共有125家房地産企業。《中國經濟週刊》結合這125家企業第三季度的土地市場表現、2010年半年報等公開資料，整理出內地上市房企土地儲備排行榜。在該份榜單中，首先映入眼簾的就是保利地産。

　　截至目前，保利地産的儲備土地建築面積為3369萬平方米，超過了行業龍頭萬科，位居中國內地上市房企之首。

　　在今年前9個月的時間裏，萬科地産在土地市場總共斬獲了1433萬平方米的權益建築面積，其拿地勢頭比保利地産2009年全年奪得1338萬平方米還要激進。相比于其2009年底的土地儲備，這意味著萬科地産在今年1—9月之間重新再造了大半個萬科地産。

　　該份榜單顯示，截至目前，萬科地産以3268萬平方米建築面積的土地儲備排在中國“內地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環球、首開股份、中天城投、中國建築、金地集團、榮盛發展、新湖中寶、招商地産等公司均以1000萬平方米以上的土地儲備位居“內地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地産土地儲備量高達1000萬平方米。

　　排在第十一名至第二十名的內地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、華發股份、中弘地産、金融街、名流置業、上實發展、泛海建設、福星股份、北辰實業。

　　但與此同時，也有多家內地上市房企的土地儲備為零，比如ST興業、武昌魚、聯華合纖等。

　　總體來看，據《中國經濟週刊》結合125家內地上市房企的半年報等統計，目前內地上市房企的儲備土地建築面積總量為近4億平方米，按照人均30平方米居住面積計算，僅內地上市公司的土地儲備開發的房子足夠1300多萬人居住。

　　從貨幣資金角度，也能夠解釋今年上半年的土儲大戰。從貨幣資金指標來看，去年底內地上市房企手頭的現金量為1918億元，而半年報顯示內地上市房企現金量減為1844億元。

　　而房企存貨(主要包括在建房産和未開發土地的市場價格)的變動情況正好解釋了這種遞減趨勢。

　　據2010年半年報顯示，截至今年6月底，內地上市房企的存貨高達8100億元，而去年底僅為6387億元，增長了20%。其中，買地積極的萬科地産的存貨由901億元上升到了1115億元，大增24%。保利地産同樣今年在土地市場上大展拳腳，截至目前斬獲建築面積近1000萬平方米土地儲備，其存貨則上漲了50%多。

　　湘財證券地産研究員張化東表示，從數據來看，內地上市房企的土地儲量是比較大的，因為上市房企要想實現持續發展，就必須保證一定的土地儲備。而且，房地産業是一個資金和土地密集型的行業，對於絕大多數公司而言，其土地建房銷售仍是最大的資金來源，因此在一個持續上升的市場行情裏，就土地儲備而言，將會呈現強者越強、弱者越弱的兩極分化格局。

　　1.2億人住房被雪藏

　　儘管前兩名的保利地産、萬科，其儲備土地建築面積都超過了3000萬平方米，合計高達6637萬平方米，佔到內地上市房企土地儲備量的六分之一。

　　但是，這仍不是中國土地儲備量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲備量更大。

　　進入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂園、綠城中國、雅居樂、中國海外、合生創展、長和係、新世界中國、富力地産、龍湖地産。其中恒大以7238萬平方米的土地儲備成第一。

　　據恒大地産半年報公佈，截至年中，恒大地産旗下共有建築面積7238萬平方米的土地儲備量，這一數值遠超于萬科和保利地産土地儲備之和。而碧桂園半年報則顯示，其已取得土地使用證的建築面積為4285萬平方米。此前，據中國房地産測評中心公佈，綠地集團土地儲備量高達近4000萬平方米。

　　那麼截至目前為止，全國房企手頭上到底存儲了多少土地？

　　據國家統計局公佈的數據等公開資料顯示，在從2000年－2009年10年的時間內，全國房地産企業一共購置佔地面積近33億平方米土地，而在這10年內全國房地産完成土地開發面積僅有近21億平方米，這意味著僅僅這十年出讓的房産開發土地，就被房地産開發企業雪藏了近12億平方米，這並不包括今年前9個月購置房産開發土地2.9億平方米。

　　在2009年，全國房地産完成土地開發面積為2.3億平方米，這意味著僅僅這10年來儲存的土地就夠全國房企開發五六年之用。

　　以目前業內通常的容積率為3的住宅開髮指標來計算，這些土地能提供36億平方米麵積的住宅，以人均30平方米的居住空間計算，這十年閒置的土地面積足夠1.2億人居住，以戶均100平方米計算，這些土地可以蓋3600萬間“廣廈”。

　　如果以個別企業如萬科的數據進行推導，這一數據將進一步增加。

　　一位業內資深人士表示，萬科地産一直在倡導其別具一格的“萬科模式”，即以不囤地、快速滾動開發銷售而稱雄全國市場，如果按這種説法，萬科的銷售量佔其土地儲備量的比值必然大於全國房企的銷售量佔全國房企土地儲備的比值，換言之，萬科的銷售量佔全國房企銷售量的比值必然大於萬科土地儲備量佔全國房企土地儲備的比值。

　　比如在2010年發展計劃中，萬科表示，預計2010年新開工建築面積855萬平方米，較2009年開工面積增長52.5%。而在2009年底，萬科的儲備土地建築面積只有2436萬平方米，其新開工量在土地儲備總量佔比高達三分之一，這在地産界已經十分少見，其開發速度遠快於目前盛行“緩慢開發”模式的地産界。

　　據萬科公佈，今年前9個月，萬科的銷售額達到714億元。同期，全國房地産銷售額高達3.19萬億元，那麼今年前三季度萬科的市場佔有率可以估算為2.28%。由此推導，萬科的土地儲備最多是全國房企土地儲備的2.28%，也就是説，全國房企擁有的儲量土地建築面積至少應為14.3億平方米。

　　即便是以內地上市房企儲備的4億平方米土地來看，考慮到2009年我國房地産完成土地開發面積為2.3億平方米，這些土地足夠全國所有房企開發近兩年，事實上這部分土地僅僅為內地上市房企所用，從目前內地上市公司的開發速度來看，這一存儲量足夠內地上市房企開發5、6年，這樣就意味著內地上市房企的大部分土地目前處於閒置狀態。

　　囤地是行業生存潛規則？

　　日前，一份據稱是由國土資源部制定、並交由銀監會的“囤地黑名單”在坊間流傳。

　　該“黑名單”指全國存在1457宗閒置土地。其後，許多土地被證實確實處於閒置中，涉及到了許多地産大腕，諸如和記黃埔、泛海建設、華潤置地等。

　　這份名單並沒有得到官方的承認，但遭到了地産界多位業內人士的質疑，焦點之一就是：航母級企業萬科是否在列。

　　數據統計顯示，一向以“不囤地”的形象示人的萬科也難逃囤地之嫌。萬科2009年年報指出，萬科天津東麗湖項目佔地270萬平方米，建築面積高達191萬平方米，截至2009年底，該項目尚有146.5萬平方米建築面積的土地未開發。

　　事實上，該項目早在2004年就已經開始動工。以該項目2010年計劃開工11萬平方米、竣工9萬平方米的速度估算，未來還需要近14年的時間才能開發完畢。

　　也就是説，對於這個項目，其絕大部分土地可能長期都會處於閒置狀態。

　　一位業內資深人士表示，一小塊一小塊對土地進行分期開發、或者對一個項目中某一地塊長期撂荒，這是整個房地産行業儲備土地的一個極其重要的手段，事實上就是造成了土地的閒置，從根本上講影響了市場供應。而囤地的本質就是導致市場供應減少。

　　一位不願透露姓名的開發商表示，連以“不囤地”著稱的萬科都有囤地行為，只能説明行業內囤地現象的確是比較嚴重。

　　其實，相比較其他開發商，萬科的情況已屬好的，許多房企存在項目整體處於長期閒置的情況。

　　《中國經濟週刊》在多家公司的半年報中都發現，多個項目一直在開發，如泛海建設旗下的北京泛海國際居住區二期項目拿地5年多，至今還在進行土地平整；東華實業旗下的北京天鵝灣項目自2005年一直開發至今，仍未全部開發完畢。

　　對此，中國房地産研究會一位副會長曾指出，土地越來越是稀缺品，拿地越來越難，土地市場競爭日趨激烈，房地産企業囤地也很正常，因為沒有土地房地産企業就無法生存。

　　據記者了解，上述多家土地儲備為零的內地上市房企都面臨兼併重組的命運，其中創興置業、ST興業等就正在進行重組或處理相關事宜。

　　張化東則表示，部分土地閒置源於歷史原因，包括毛地(土地權屬未做變更、拆遷未完成等狀態的土地)出讓等。但也有很多開發商囤地實際就是為了坐享土地升值，因為地價房價都飆升太快，如果把土地蓋成房子銷售了，就無法享受地價房價的升值空間，反之閒置土地有時候收益更大，而採用分期開發變相捂盤、甚至儘量延長開發進度也能起到儲備土地的效果，這就是目前開發企業普遍採用的手段。

　　難以推進的“限大令”

　　其實，土地主管部門已經注意到了這種變相囤地開發模式的負面效果。

　　針對開發商囤地現象，2009年11月12日，國土資源部發出通知，對各類城市商品住宅項目單宗用地規模提出明確上限——小城市(鎮)7公頃(1公頃等於1萬平方米)，中等城市14公頃，大城市20公頃。

　　這一通知旨在限制各個地方城市出讓單宗住宅用地的規模，被業內人士簡稱為“地塊限大令”。

　　但這一規定甫一齣臺，就遭到了各種質疑，甚至是遭到市場力量的反擊。

　　北京市在這一規定出臺後立即做出反應，將奧體公園南文化商務園一塊近26萬平方米的土地切分成了三塊面積低於10萬平方米的土地，並於去年11月19日開始分別公開出讓。

　　但令市場頗感意外的是，最終這三塊土地還是被中建國際和北京保利興兩家公司的聯合體企業一舉斬獲。

　　於是，業內開始質疑“地塊限大令”的效果，之後，這一通知開始被各方淡化處理，不少城市出讓土地的面積仍然動輒一塊地超過100萬平方米以上，比如前不久體量達到200多萬平方米的南京地王。

　　不過有業內資深人士表示，“地塊限大令”實際上有較大的作用，因為儘管北京奧體公園南的這三塊土地最終被一家競價單位奪得，但因為是分拆出讓，每塊地都規定了開工和竣工時間，就可以分別對這些地塊進行監管，甚至可以規定三塊地同時竣工，從而較大程度上避免了以往開發商採用分期開發變相囤地的方式。

　　近期雖然有些省市陸續推出“限大令”(如貴州省)，但並沒有在全國範圍內廣泛推行。分析人士指出，房地産項目是許多地方招商引資的重頭戲，如果地塊面積太小，大型房企根本毫無興致，尤其是對於地價較低的二三線城市，地塊越大，招商引資才越有籌碼。

　　對此，中廣信地産服務機構副總經理卞明表示，可通過嚴格執行土地增值稅的方式，打擊囤地捂盤，因為囤地越久要繳納的稅越多。

　　今年8月中旬，國土資源部土地利用管理司廖永林司長表示要加大打擊違法用地的力度，並在10月底清查處理全部閒置土地情況。

　　10月13日，國土資源部召開新聞發佈會，國土資源部執法監察局局長李建勤表示，2010年前三季度，全國共發現本期發生的違法用地行為3.5萬件，涉及土地面積22.5萬畝(其中耕地8.5萬畝)，立案查處本期發生的違法用地案件1.7萬件，涉及土地面積18.3萬畝。

　　不過，“國土資源工作仍存在一些亟待解決的問題，任務十分艱巨。”

　　為此，李建勤指出，下一階段，一是嚴肅整改查處違法批地行為，保持對違法行為的高壓態勢；二是嚴肅追究責任，堅決懲戒違法行為，對違法嚴重地區的政府主要領導人員和其他負有責任的領導人員進行警示約談，嚴肅追究責任；三是加快土地管理制度改革，有效減少違法行為；四是加強防範，及時制止違法苗頭，充分發揮12336國土資源違法舉報電話的平臺作用。