公積金:破解保障房資金短缺的一把鑰匙

　　近日,重慶出臺公租房管理方案規定，農民工可以像中低收入的市民群體一樣申請公租房，而且在主城區務工超過5年，申請到公租房後可以轉戶進城。這是重慶主城區鴛鴦公租房工地一角。

　　新華社記者　周衡義　攝

　　今年8月初，北京、天津、青島等28個城市被國家列為住房公積金支持保障性住房的試點城市。根據國家規定，這些城市可嘗試利用住房公積金貸款建設經濟適用住房、棚戶區改造安置用房、公共租賃住房等保障性住房，期待住房公積金能夠成為破解保障性住房建設的資金“瓶頸”的一把鑰匙。

　　保障房資金“瓶頸”或可破解

　　作為西部重鎮的重慶市也被國家列入住房公積金支持保障住房試點城市。就這個城市而言，主要是利用住房公積金貸款建設公共租賃住房(以下簡稱“公租房”)。為了確保試點工作順利進行，在資金的使用範圍、發放條件、貸款利率、賬戶監管等方面制定了一系列切實有效的措施，建立健全項目貸款工作運行機制，加強資金監管，強化風險控制，使項目指貸款能夠更好地支持公租房建設。

　　根據重慶市的規劃，未來若干年，重慶市將建設4000萬平方米的公租房，從今年起的三年內每年建設1000萬平方米，今後視社會需求再建1000萬平方米或更多公租房。目前，重慶主城區鴛鴦、大竹林、華岩、西永、蔡家片區及西永園區六個項目已陸續開工建設，全市共開工建設1200萬平方米，其中主城區開工建設近1000萬平方米。然而，龐大的公租房建設計劃，卻遭遇資金“瓶頸”。

　　國家開展的住房公積金支持保障性住房建設試點恰如“及時雨”，可以為公租房建設提供部分資金。重慶市住房公積金管理中心主任嚴志華介紹説，按照國家規定，重慶市住房公積金貸款支持保障性住房建設，主要是用於公租房建設，貸款額度為30億元，總建設規模為732萬平方米。其中，重慶市地産集團貸款15億元，所屬項目是位於北部新區的鴛鴦組團、大竹林組團和位於九龍坡區的華岩組團三個公租房項目，建設規模354萬平方米；重慶市城投集團15億元，所屬項目分別是位於北碚區蔡家組團、沙坪壩區西永組團和渝中區菜園組團三個公租房項目，建設規模378萬平方米。

　　嚴志華認為，住房公積金支持保障性住房建設試點，是1999年國家《住房公積金條例》頒布以來，對公積金使用用途的一次重大改革試點，進一步擴大了公積金的使用用途。對重慶來説，為正在大規模建設的公租房提供了穩定的貸款資金支持，可以提高住房公積金的使用效率。

　　重慶市國土資源和房屋管理局有關負責人表示，住房公積金貸款支持公租房建設，彌補了政府在建設保障性住房方面的資金不足的狀況，住房公積金貸款的注入，使得住房公積金的住房保障作用得到更好發揮，可以加快公租房建設進程，有利於解決城市中低收入人群的住房問題，對促進住房保障體系的完善、構建“市場加保障”的住房“雙軌制”供應體系具有積極意義。

　　重慶市社會科學院財政金融研究所所長鄧濤表示，住房公積金支持保障性住房建設的做法，是住房保障的新嘗試和新思路，可謂“雙贏”之舉，一方面住房公積金大量沉澱，另一方面公租房建設資金緊缺，在這種情況下，把住房公積金的部分閒置部分用於公租房建設，短期內可以解決地方政府融資的燃眉之急，可以有效增加保障性住房的供給力度，滿足低收入家庭的住房需求。同時，住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設的利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行，有助於住房公積金增值。

　　制定有力措施確保資金安全

　　對於正在推行的住房公積金支持保障性住房試點工作，重慶市政府和相關部門十分謹慎，在進行大量調查研究的基礎上，制定了一系列政策措施，包括資金的使用範圍、發放條件、貸款利率、賬戶監管等，目的是積極穩妥地推進試點工作，保證住房公積金的使用安全。

　　據嚴志華介紹，重慶的住房公積金貸款支持保障性住房試點，住房公積金貸款的投向是用於公租房建設，只能定向用於已被國家有關部門審批的6個公租房項目，嚴禁挪作他用，貸款額度不得突破國家規定的30億元。在發放貸款時，貸款項目必須“四證”(《建設用地許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》)齊全。同時，在抵押擔保方面也作了明確規定，必須以在建項目、房産或土地使用權足額抵押，建設單位不得重復抵押。

　　在貸款期限、利率執行上，重慶市將嚴格按照國家規定貸款的期限執行，最長不超過5年，貸款利率按照5年期以上公積金個人貸款利率上浮10%執行(為4.257%)。目前5年期銀行商業性房地産項目貸款基準利率為5 .76%，根據情況上浮（20-30%)，貸款到期後必須全額收回貸款本息。

　　在試點過程中，重慶市將加強住房公積金使用情況的監管，特別是賬戶監管，項目貸款實行全程封閉管理，資金封閉使用。受託銀行對借款人設立資金監管賬戶，全程監管其項目資本金、貸款資金、項目租售回收資金；一個項目只準一家銀行進入，住房公積金貸款與銀行商業性貸款必須分開實施。

　　嚴志華告訴記者，對於住房公積金支持保障性住房試點工作，國家有關部委也高度重視，強調住房公積金貸款項目的“零風險”，為此在國家層面還專門建立了一個監管系統，加強對住房公積金貸款的監管。住房和城鄉建設部已建立專門的項目貸款監管系統，與工、建、農等5家住房公積金承辦銀行的總行“總對總”進行聯網監督管理，各城市發放的住房公積金項目貸款均通過該監管系統進行實際支付操作。她説，每個享受住房公積金貸款的公租房項目都有一個全國統一編號，未經國家批准的項目沒有全國統一編號，無法通過監管系統審批，不能實現貸款操作。

　　公積金支持保障房建設需防範資金風險

　　□記者 徐旭忠 重慶報道

　　對於住房公積金支持保障性住房建設試點，業界也存在爭議。一些專家和業內人士認為，雖然國家有關部門在住房公積金支持保障房建設的試點運行中管理非常嚴格，但在實際操作中仍然有一些諸如自有資金不足、資金被挪用、建設工程滯銷、房屋租不出等不確定因素引發的風險，亟須建立健全相關監管機構，形成一整套風險防控機制，增加項目貸款透明度。

　　記者在採訪中了解到，對於住房公積金支持保障住房建設的爭議，主要表現在以下幾個方面：首先是住房公積金作為老百姓的“私房錢”，地方政府有沒有權力動用，在法理上有漏洞。依據2002年重新修訂後的《住房公積金管理條例》，住房公積金只能用作廉租房建設補充資金。該條例受到它的上位法《住房保障法》的約束，一直也沒能進行修改。當前所進行的住房公積金支持保障住房建設的試點，實際上是繞過《住房公積金管理條例》來實施城市試點。在相關法規還有欠缺，規章制度、監督權利歸屬沒有理順的情況下，如果將審批和監管權下放，一旦出了問題，最終蒙受損失的是繳納住房公積金的老百姓。

　　其次，住房公積金支持保障住房建設後，一旦形成呆壞賬怎麼辦？雖然國家有關部門在住房公積金支持保障房建設的試點運行中管理非常嚴格，但一旦放開在全國推行，鉅額住房公積金貸款審批和監管權下放到地方，住房公積金的使用安全問題便顯得尤為重要。如果在保障房建設中，資金監管不到位，出現了呆賬、壞賬，很有可能導致地方政府負債，損害住房公積金繳納人的合法權益。

　　此外，監管機構缺位，沒有建立代表住房公積金繳納人的機構，作為第三方監管機構參與到住房公積金運行當中。住房公積金不是銀行的錢，也不是國家的錢，用來貸款給保障性住房建設，此前也沒有相應的金融管理條例，銀監會也不能負責；住房公積金管理中心只是社會公眾委託專門看管社會資産的機構，在住房公積金貸款的審批、監管環節，不具備相應的權利，相應的監管機構還是個空缺。

　　一些專家和業內人士建議，在實施住房公積金支持保障房建設試點過程中，要強化資金和項目貸款的風險防範，確保住房公積金的資金安全。一是自有資金不足的風險，在決定發放項目貸款之前，必須依據試點方案規定，使用科學的方法，對開發企業的自有資金進行嚴格審查。二是資金被挪用的風險。由於開發企業往往同時開發幾個項目，或者一個集團公司下屬多個公司，所以借款人容易出現不按合同約定使用資金挪作他用的問題。因此需要貸款合同約束和貸後加強監管等手段加以防範。

　　三是在建工程滯銷或租不出的風險。保障性住房的銷售收入或租金收入是償還貸款本金和利息的重要來源，一旦在建項目滯銷勢必將影響還貸。在項目貸款發放審查時，除應全面、科學考察開發企業的資質和實力外，還要綜合考察建設項目環境和加強工程質量監管，以免滯銷問題的發生。

　　此外，開發企業銷售收入不及時還款的風險。開發企業所依賴的現金流便是項目本身的銷售收入或租金收益。為了確保及時還貸，對其銷售收入或租金收益應實行封閉式監管。即由開發企業按項目在承辦貸款銀行設立專用資金監管賬戶，用於存放項目貸款資金和銷售收入。在建期間按工程進度，經住房公積金管理中心和承辦銀行同意後，分批支取資金，並且只能用於項目建設。項目預售或直接銷售後，每套住房均應與貸款銀行辦理抵押登出手續，其銷售收入全部存入專門賬戶，用於償還貸款本息，不得轉移或用於其他支出。償還貸款本息後，資金可作為利潤留存。

　　重慶朵力房地産公司董事長黎偉表示，保障性住房是一項“民生工程”，“地根”和“銀根”對住房建設起決定作用。以重慶正在大規模建設的公租房為例，公租房的用地由政府以採取劃撥方式解決，實際上是將土地收益讓利於民。住房公積金貸款在一定程度上解決了公租房建設中的“銀根”問題，真正“取之於民，用之於民”。黎偉認為，在住房公積金的貸款使用上要增加透明度，具體投向哪些項目，每個項目的投資額度、項目進展程度等要定期通過媒體等方式向社會公佈，這一方面是對繳納住房公積金的群眾有個交代，同時有利於引導社會公眾參與，加強社會監督，保障資金安全。