公積金房貸首次差別化 持續點剎能否為樓市降溫

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　　新華網上海11月4日電 差別化的房貸政策正延伸至公積金領域。住建部等四部委3日聯合下發通知,有針對性地提高公積金貸款的首付和利率,並停貸“三套”。自“新五條”出臺1個多月來,加息、上調公積金貸款利率、提高公積金貸款首付等一系列指向“銀根”的政策不斷出臺,調控預期不斷強化。在持續“點剎”之下,已降溫的樓市或將繼續下行。

　　“銀根”持續“點剎車”

　　在商業貸款收緊之後,本該用於滿足基本居住需求的公積金貸款便被一些炒房客視為“秘密武器”。部分房價過高、上漲過快的城市,一些繳存職工使用住房公積金個人貸款購買第二套及以上住房,並非完全用於自住。

　　在此次四部委《關於規範住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》中,最受關注的內容有三,一是提高首付——“使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房,套型建築面積在90平方米（含）以下的,貸款首付款比例不得低於20％;但套型建築面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低於30％”。

　　二是提高利率——“第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低於50％,貸款利率不得低於同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1．1倍”。

　　三是停貸“三套”——“停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款”。

　　此外,《通知》還要求,各地“以支持繳存職工購買普通自住房貸款需求為原則,合理確定住房公積金個人貸款最高額度,並按規定進行備案”。由此看,接下來一些地方有可能對多年未動的公積金貸款額度作出收縮性調整。

　　差別化的公積金貸款政策是近期不斷推出的房地産需求調控手段之一。9月29日的“新五條”,將貸款購買首套住房的最低首付比例提高到三成,終止了持續近兩年的“首套房首付兩成”優惠政策。10月19日以後,央行加息0．25個百分點,住房公積金存貸款利率也同步上調。此外,多家銀行近期已將首套房貸款利率由7折優惠提至8．5折。

　　實際上,一些地方的公積金政策已“率先出手”。比如,上海在10月11日已下發通知,暫停非改善型二套房、三套及以上住房的公積金貸款。

　　“差別化”公積金貸款政策的雙重影響

　　不難發現,此前有關部門調整住房商業貸款利率及調整二套房首付款比例、二套房商業貸款利率等,是對投資客的重拳打擊,但不影響本地居民使用住房公積金貸款來購買房産。此次四部委的通知,不但調整了二套房公積金貸款的利率,而且也限制了本地居民使用公積金貸款來購買屬於三套房以上的房産,政策不可謂不嚴厲。

　　業內人士算了一筆賬:以夫妻公積金最高貸款額80萬元,貸款期限20年計算,此前貸款利率已提高至4．05％,此次購買二套房利率則上浮10％至4．455％,由此將進一步增加利息4．15萬元,月供增加172元。

　　上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍認為,一系列“點剎”政策造成的影響是雙重的,一方面是“看得見”的,即:一步步提高購房者的資金要求,增加購房成本,堵住利用公積金炒房的口子;另一方面是“看不見”的,即施加更多心理影響,強化市場對調控的預期。

　　業內人士還指出,此次新的公積金貸款政策與此前調整的商業貸款政策區別在於:對首套房且面積在90平方米以下的住房“網開一面”,允許首付可以低至兩成。這無疑在釋放信號:鼓勵開發商建設、購房者購買中小套型房,加快市場結構的優化。

　　不斷“點剎”或使樓市持續降溫

　　自9月底新政策和隨後各地“限購”等政策不斷出臺以來,10月樓市呈現出鮮明的地區差異。中國指數研究院的數據顯示,10月監測的30個重點城市中,14個城市一手商品住宅的成交量上漲幅度超過10％,6個城市跌幅超過30％。在新一輪調控中,二、三線城市樓市對政策反應相對滯後,一線城市對政策較為敏感,後者的成交量大多下跌,而價格走勢總體平穩。

　　一線城市的降溫從上海的二手房市場可見一斑。上海中原地産提供的數據顯示,10月該機構代理的二手房成交套數環比下降接近五成,其中以中高檔房源為主的中心城區成交量超過90％。業內人士還指出,一些地方樓市10月相當一部分成交量是9月預訂的購房者轉簽而來,隨著調控政策的深化推出,市場將進一步降溫,11月的成交量可能出現明顯下滑。

　　上海永慶房屋公司總經理陳史翎説,此次公積金貸款政策的調整,説明房地産的各項調控措施必須堅定不移地執行下去,以防止樓市大起大落。促進房地産市場的平穩健康發展,日漸成為業內的共識。

　　中國房地産與住宅研究會副會長顧雲昌認為,目前公積金貸款政策和商業貸款政策在抑制投資投機性需求方面已趨於一致,但這屬於階段性政策。一旦需求釋放,供應求關係就可能失衡。限購限貸都只是平衡供求關係的階段性措施,長遠看仍需增加住宅的供應量。