樓市二次調控滿月調查：京滬穗樓盤多數未降價

　　“929”樓市二輪調控新政出臺，至上週末已“滿月”。在限購令、加息、首套住房貸款利率7折優惠取消等利空下，有消息稱，上海部分投資客已開始拋售，許多購房者陷入觀望氛圍。對此，不少開發商紛紛推遲開盤計劃。

　　一個月來，樓市走勢到底如何？《每日經濟新聞》

　　日前對北京、上海、廣州三座標桿城市共計15個樓盤進行了走訪。

　　北京成交量下跌 核心區域價格堅挺

　　二次調控已過一個月，在加息、開發商預售資金監管、土地供應增加等調控因素的疊加撞擊下，北京樓市由9月的“發燒式反彈”，轉為目前的“悶燒式調控”。這種“悶燒式調控”的最大特點就是：成交量下跌、房價僵持。

　　核心區域樓盤抗跌性強

　　首開璞瑅位於北京東二環左安門橋附近。近日《每日經濟新聞》記者實地採訪得知，目前該樓盤在售房源均價為42000元，比國慶節期間41500元的均價還略微上漲了500元。當被問及近期密集調控政策對該樓盤價格帶來的壓力時，該樓盤一位工作人員説：“地産調控政策對銷售不可能是好事，但由於稀缺性強、擁有優質的教育配套，首開璞瑅的抗跌性極強。”

　　北京中原地産的統計顯示，目前的北京二手房市場報價的漲跌情況開始分化：稀缺性強、有特色的區域，如學區房、商務區、矽谷中關村等，報價仍有微幅上漲；生活配套設施齊全的成熟社區或即將開通和現有地鐵沿線房源，報價持平，如八角、北苑、崇文門、東直門以及方莊等區域。而在一手房市場，即將開通和現有地鐵沿線的長陽半島、遠洋新悅等樓盤，價格依然堅挺。

　　北京房地産交易管理網的數據顯示，10月，北京商品房住宅總成交量為7680套，環比下調超過了37.1%，同比下跌45.2%，但成交均價變化不大。

　　在成交量大跌的背後，“二八現象”重現北京樓市。

　　北京中原地産的統計數據顯示，在10月19個預售項目中，均價2萬元以下的10個項目簽約量佔總簽約量的81.5%，主要代表樓盤有成交均價為6526元/平方米的騰龍源城，簽約率達93.1%；成交均價18015元/平方米的遠洋新悅，簽約率為94.9%；成交均價為15149元/平方米的長陽半島，簽約率為99.5%。

　　燕郊通州房價下跌

　　儘管大部分樓盤價格仍然堅挺，但北京一些郊縣及燕郊等區域，部分樓盤的價格已開始出現鬆動。

　　燕郊隸屬河北，但因其房價主要受北京購房需求所決定，因此將其放在北京樓市圈來加以分析。

　　10月1日起，燕郊出臺了 “禁貸令”，即“對不能提供一年以上當地納稅證明或社保繳納證明的非本地居民，暫停發放貸款”，將北京購房者中的大部分需求拒之門外；近日，燕郊又對本地人的首套房在全國率先執行最嚴格的規定，將本地9成以上的購房者首付比例提升至40%，擠壓出不少本地需求。

　　外地與本地需求同時被調控政策擠壓後，燕郊樓市一下子跌入谷底，各大樓盤紛紛調低房價。如上上城就將房價從國慶節前後的7500元/平方米下調至7000元/平方米，美林灣從國慶節前後的11000元/平方米，下調至10000元/平方米。

　　《每日經濟新聞》記者在上上城的實地採訪時還獲悉，近日該樓盤五期的一套99平方米房源，報價已探低至5600元/平方米，這個價格僅相當於4月中旬新政前該樓盤均價11000元的50%。

　　去年以來樓價大漲的通州，亦是此番二次調控滿月調查的樣本區域。

　　記者實地採訪時，北京通州區的月亮河禦泉公館的一位銷售人員介紹説，在10月20日加息前後，該樓盤銷售均價突然從30000元下調至26000元，最低價從當時的26000元下探至23000元。而在4月中旬新政前，該樓盤的均價為35000元。

　　北京美聯物業副總經理楊明麗告訴記者，該樓盤降價幅度之所以如此之大，主要原因在於這個樓盤之前的定價高得離譜，從而導致銷售業績慘澹，開發商資金回收情況不理想。12月1日起，北京將對開發商的預售資金進行監管，為了加速資金回籠，開發商被迫降價促銷。

　　但一位業內人士對此補充説，這種情況在北京樓市屬於個案，不具普遍性。

　　上海“連夜排隊”再現 多個樓盤售價不降反漲

　　儘管處於調控之中，但相較於今年五六月，上海許多樓盤價格不跌反漲，且大部分樓盤也暫無降價促銷計劃。《每日經濟新聞》調查發現，10月底開盤的上海閔行區樓盤招商雍華府，竟然又出現了排隊買房的現象。

　　排隊者多為自住需求

　　10月30日晚間，上海閔行區樓盤招商雍華府，不少購房者在寒夜裏排隊。據相關消息稱，第二日上午，該樓盤開盤後短短3個小時內，90套房源已全部售罄。

　　招商雍華府位於上海閔行區，與前段時間熱銷樓盤上海星河灣僅一路之隔。相對動輒數千萬元/套的高端樓盤星河灣，雍華府600萬元左右的總價，對自住型和改善型購房者很有吸引力。

　　據該樓盤一位負責人介紹，該樓盤原定10月31日上午8時發號，下午1時開盤。但早在10月30日晚間11時，就有人陸續趕到排隊。

　　《每日經濟新聞》記者了解到，這批買房者大都來自閔行及長寧等周邊區域，大都為自住型購房及改善型置業，投資客幾乎不見蹤影。

　　據悉，這次招商雍華府三期開盤，均價在1.9萬元~2.3萬元/平方米之間，比原先2.5萬元/平方米的預售單價稍有回落。此外，如購房者在現場辦理購房卡，支付3萬元押金可享受9.8折優惠，一週內簽約，總價再減3萬元。當日開盤3個小時，推出的90套房源已基本售罄。

　　內環內10余樓盤延期開盤

　　相關數據顯示，截至10月底，上海市內環內可售住宅套數約4300套，不足全市可售住宅的10%，整體住宅市場呈現供不應求的局面。目前，內環內樓盤價格基本保持穩定，只有少量新開樓盤在打折促銷。

　　“今年的情況跟2008年下半年樓市低迷時有所不同。當時開發商都覺得市場不行，紛紛急著賣房，現在沒有這種情況。”中房信分析師薛建雄認為，目前對於大多數開發商而言，短期內等兩三個月再開盤都是能夠做到的，資金鏈上也不會遇到太大的問題。

　　上海樂居樓盤中心調查顯示，10月上海住宅延遲開盤項目已達49個，其中內環內10余個高端項目出現集體爽約，佔全市延期開盤項目的1/4。

　　上海10月房價不降反升

　　佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上海商品住宅10月份成交面積達到132萬平方米，與9月成交量相當。但數據同時顯示，上周上海市商品住宅成交面積較前一週大幅下跌35%。成交均價方面，上海10月商品住宅成交均價為21884元/平方米，環比上漲了3.1%，這是繼4月中旬樓市第一波調控均價出現明顯下跌後，成交均價連續4個月上漲。

　　《每日經濟新聞》近期對一些樓盤調查後發現，確有不少樓盤均價在上漲。

　　如臨港海濱國際花園10月16日開盤推出的中小戶型目前已全部售罄，報價8900元/平方米。而該樓盤在今年五六月份均價為7500元/平方米左右，8月均價為8500元/平方米。

　　與海濱國際花園一樣，位於世紀公園板塊的香梅王座，均價由5月的6萬元/平方米上漲至10月份的7.5萬元/平方米，漲幅高達25%。

　　位於唐鎮的樓盤畢加索小鎮，8月曾將均價打8折至1.72萬元/平方米，但到10月，該樓盤又重新將價格調回五六月2.15萬元的均價。

　　佑威房地産研究中心副主任陸騎麟認為，“嚴厲調控”“限制購買”本身説明房地産仍然供應不足。目前，購房者預想中的“降價潮”還沒有出現，均價依然處於高位，樓市仍然處於調控初期常有的“量跌價升”狀態。

　　廣州半數樓盤仍在漲價 新盤供應銳減

　　儘管處於多重政策調控之中，但廣州樓市依然熱度不減。

　　廣州市國土資源和房屋管理局市場數據監控顯示，10月份，廣州市網簽成交17214套，環比增加38%；網簽金額約216.68億元，環比增加37.1%。網簽成交均價約為11695元/平方米，環比微跌5.5%。

　　記者從該數據報告發現，儘管整體網簽成交均價微跌，但從單一成交區域來看，不論是中心區域還是郊區，成交均價依然上揚。

　　市區房價明漲

　　近期，《每日經濟新聞》記者在廣州多個樓盤實地走訪發現，自“929”二輪樓市調控以來，廣州市場房價依然堅挺，實質性降價微乎其微，且市中心區域的不少樓盤仍在逆市漲價，且漲幅明顯。

　　新世界地産（中國）旗下位於廣州白雲區的某大型住宅樓盤，在“十一”黃金週期間，對外成交均價僅為1.2萬元/平方米。上週末，記者實地探訪該盤，一位張姓置業顧問表示，目前該樓盤由於適合剛需市場，又臨近剛開通的地鐵口，受到政策影響不大。現在新盤折扣價已達1.8萬元/平方米。僅一個月的時間，該樓盤漲價幅度就高達50%。

　　此後，記者走訪老城區樓盤，名為東山一品的一樓盤，近期推出了不少100平方米以上的大戶型，近期成交均價已高達2.5萬元/平方米。據該盤代理商合富置業資深銷售代表張偉介紹，12層以下的低層樓盤房源，目前最低價格也達2.4萬元/平方米，這還是折扣優惠後的價格。記者注意到，該樓盤在“十一”黃金週期間，成交均價僅為2萬元/平方米。

　　張偉對記者表示，老城區樓盤有各種成熟配套服務，價格只有漲沒有跌的，就算市場不好，價格也會企穩。

　　年內降價難

　　此前，以“929”政策為分界點，分別抽調了廣州市場上在售的100個樓盤，比較它們9月1日~28日期間與9月29~10月26日期間的價格走勢。

　　調查結果顯示，“929”新政後，廣州市場上53%的樓盤成交均價呈現上升趨勢，22%的樓盤價格沒有大變化，僅1/4樓盤價格出現小幅下滑。其中，上漲最多的是新世界旗下樓盤，漲了15226元/平方米，漲幅高達31.61%。

　　“今年第四季度，整體市場樓價下降趨勢難。”滿堂紅地産市場研究部高級主任肖文曉認為，前三季度開發商資金回籠比較好，出貨的壓力不大。他指出，從二手市場看，“限購令”下，一手市場未調整，二手市場的業主也無降價的動力，預計年底價格都將會在高位運行。

　　“現在的情況還沒有2008年那麼差，開發商和購房者都有一定承受能力來消化政策。”肖文曉説，首次房貸利率折扣減少，一定程度上將抑制首次置業者，買賣雙方的觀望氣氛將更濃，第四季度必然會呈現僵持局面。

　　有數據顯示，受政策調控影響，11月不少開發商推遲開盤。全國26個大中城市住宅10月實際開盤量僅為555個，較計劃開盤量驟降23.7%。截至10月20日的統計顯示，廣州10月25日至11月30日新盤新貨總量為27個，環比10月大跌56%。