樓市調控持續加碼：公積金貸款首提“差別化”

　　分析認為，一系列調控政策的出臺，將使未來市場成交量繼續低迷

每經記者 張敏 發自北京

　　繼上調公積金存貸款利率後，昨日（11月3日），住建部、財政部、央行、銀監會又聯合印發《關於規範住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），將公積金貸款購房最低首付比例提高至三成（90平方米以上住房），並推行多套房的差別化利率。

　　自“新五條”出世1個多月來，我國先後出臺了加息、上調公積金貸款利率等多項利空政策，對房地産市場的調控不斷加碼。

　　分析認為，一系列調控政策的出臺，持續加重購房者的負擔。受此影響，未來的市場成交量將繼續低迷，第四季度，市場將進入政策觀察期。

　　首提差別化利率

　　與此前出臺的商業貸款政策類似，《通知》將公積金貸款購買首套住房的首付比例提至三成，但僅針對 “套型建築面積在90平方米以上的”；套型建築面積在90平方米及以下的，最低首付款比例仍為20%。

　　9月29日出臺的“新五條”，將貸款購買首套住房的最低首付比例提高到30%，終止了持續近兩年的“首套房首付兩成”優惠政策。近期，又有消息稱，多家銀行將首套房貸款利率由7折優惠提至8.5折。

　　在此期間，央行加息25個基點，住建部也同步上調住房公積金存貸款利率。房地産界將這一系列政策稱為“二輪調控”，其直接效果是“提高購房成本”。

　　值得注意的是，《通知》在公積金貸款購買二套房和多套房上，首次實行差異化對待。其中，購買二套住房的首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於首套房利率的1.1倍。

　　同時，停止向購買第三套及以上住房的家庭發放住房公積金個人住房貸款。這也是公積金貸款購房首次對改善性需求設限。此前，使用公積金購買的住房，均實行“首付2成利率7折”的優惠政策。

　　《通知》還強調，第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建築面積低於當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。

　　北京中原地産三級市場研究總監張大偉向 《每日經濟新聞》記者表示，以北京公積金最高貸款額80萬元，貸款期限20年計算，購買二套房將多還利息4.15萬元，月供增加172元。

　　他認為，與此前類似，這一政策在提高購房成本的基礎上，還抑制了投資性購房。但由於與商業貸款相比，公積金貸款仍能享受到更多優惠，因此未來仍有大量購房者首選公積金。

　　按照新政的精神，公積金貸款的最高限額很有可能下調。《通知》要求，各地要以支持繳存職工購買普通自住房貸款需求為原則，合理確定住房公積金個人貸款最高額度，並按規定進行備案。

　　禁止公積金炒房

　　作為一筆專用資金，新政在公積金管理上，顯然更加嚴格。《通知》強調，各地要加強貸款風險管理，保障資金安全，防範騙取住房公積金個人住房貸款等行為。

　　按照上述規定，住房公積金貸款只能用於繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房。嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。

　　根據2002年修訂的 《住房公積金管理條例》，住房公積金是專門用於繳存職工解決基本住房問題的長期儲金，繳存職工購買自住房時可以申請住房公積金個人住房貸款。

　　但長期以來，使用公積金貸款購買二套及多套住房，並用於投資的現象大量存在，在部分房價過高、上漲過快的城市，這種現象尤甚。

　　多位分析人士認為，禁止公積金貸款炒房，實際作用並不明顯，但其信號意義十分明確：繼續抑制投資投機性需求。

　　事實上，對公積金使用的收緊，將是保障房建設的利好消息。今年8月，住建部確定了北京、天津、重慶等28個城市作為試點，嘗試利用住房公積金貸款支持保障性住房建設。在這些城市中，五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行。按照這一規模，北京市今年投入保障房建設的公積金將達208.99億元。

　　中國不動産研究中心近日發佈報告稱，在一系列調控政策出臺之後，第四季度將進入“二次新政”的觀察期。但由於政策力度不大，市場不太可能出現成交量急劇萎縮的局面。

　　該機構認為，由於市場供需仍然失衡，且區域優勢明顯，對於北京等熱點城市來説，未來房價上漲的壓力仍然很大。

　　公積金貸款買房新政要點

　　◆購90平方米（含）以下首套房，首付不低於20%；90平方米以上的，首付不低於30%

　　◆二套住房首付不低於50%，貸款利率不低於同期首套住房公積金個人住房貸款利率1.1倍