公積金二套房貸 利率至少1.1倍

CFP供圖

廣州濱江東的樓盤。記者駱昌威 攝

　　住建部等四部門聯合通知嚴禁公積金貸款用於投機性購房

　　公積金貸款買首套房：

　　限于購買普通自住房；

　　套型建築面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低於20％；

　　套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30％。

　　公積金貸款買第二套房：

　　僅限于現有人均住房建築面積低於當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房；

　　首付款比例不得低於50％；

　　貸款利率不得低於同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

　　公積金貸款買第三套房：

　　停止！

　　注：指與之前廣州版新政細則公佈的公積金政策相比的新內容。

　　從限購、加息、購房商業貸款取消七折優惠，樓市二次調控政策一波接一波，並未結束。昨日，住房城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會聯合印發《關於規範住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），規定第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低於50％，貸款利率不得低於同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

　　公積金二套房貸：人均住房建築面積須低於平均水平

　　《通知》還明確規定，使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建築面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低於20%；套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%。第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建築面積低於當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

　　《通知》表示，在部分房價過高、上漲過快的城市，一些繳存職工使用住房公積金個人貸款購買第二套及以上住房，並非完全用於自住，不符合《住房公積金管理條例》規定，影響住房公積金髮揮互助作用和制度公平。通知規定，公積金個人住房貸款只能用於繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房。嚴禁使用公積金個人住房貸款進行投機性購房。

　　公積金貸款限額：兩人共同申請最高仍為80萬元

　　《通知》也表示，應支持繳存職工購買首套普通自住房享受低首付、低利率貸款政策的需求。

　　《通知》還特別提到了要控制公積金貸款的最高額度，其中表示住房公積金個人貸款規模主要由最高貸款額度控制。

　　目前廣州公積金貸款個人最高額度為50萬元，夫妻共同申請的最高額度為80萬元。連日來，不斷有市民向本報記者諮詢，若兩個非夫妻聯名買房，申請的最高額度究竟是否可以達到100萬元？記者從業內人士處就了解到，無論兩人關係如何，同一房屋下合併申請或者分開申請加總後，能夠申請到的公積金貸款額度依然是80萬元。

　　後市影響：房價下跌需待明年初

　　業內專家表示，公積金貸款政策出臺，將繼續導致市場需求大幅萎縮，部分自住性需求也被拒諸門外，房價調整或無懸念，預計會在明年初出現。

　　“住房公積金貸款調整將會抑制一部分市場需求，房價調整幾乎沒有懸念。”易居中國研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者。

　　資深地産人士黃志偉也認為，狂熱之後的樓市註定將進入新一輪的下行通道，四季度的樓市不會再出現一馬平川的盛景。不過，由於今年的紅火局面，大部分開發商的資金回籠比較及時，也儲備了不少的現金，年度任務也提前完成，所以，房價的震蕩會在2011年初見端倪。滿堂紅高級主任肖文曉也告訴記者，通常情況下，在成交量萎縮三個月左右，房價才開始明顯波動。

　　廣東工業大學房地産高級經濟師申格聯表示，此次公積金政策出臺是此前相應政策的後續。但在全球流動性仍將持續過剩的預期和背景下，中國將繼續面對較大的通脹壓力，購房仍是投資保值的重要渠道。所以估計短期內難以對房價形成有效打擊。

　　案例：

　　80萬20年公積金

　　貸款月供增172元

　　與之前廣州版新政細則公佈的公積金政策相比，《通知》的上述內容對首付的規定與廣州版政策基本一致，並已經開始執行，但《通知》也有兩點重要的新內容：一是規定第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建築面積低於當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房；二是要求二套住房公積金個人住房貸款利率不得低於同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，也即5年期以下(含5年)為3.85%，5年期以上為4.455%。

　　經過計算，在此新政下二套房公積金貸款若貸到目前的夫妻雙方共同申請最高限額80萬元，分20年還清，月供將增加172元。

　　去年末市區人均居住面積達20.93平方米

　　廣州市人均住房

　　建築面積待明確

　　《通知》指出，第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建築面積低於當地平均水平的繳存職工家庭。

　　“我們將按新《通知》執行，原則上待批的貸款申請都按新利率政策執行，已批件明年起執行新利率。”廣州住房公積金管理中心相關負責人昨日向記者表示，對於廣州人均住房建築面積標準等細節還需要待今日進一步研議後再向外界具體公佈。

　　截至目前，廣州市相關部門未正式公佈過全市人均住房建築面積的具體數據。根據今年3月廣州市統計局公佈的《2009年廣州市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，“2009年末，全市常住人口數1033.45萬人，市區人均居住面積達20.93平方米，農村居民人均住房面積達40.59平方米。”

　　公積金二套房貸不可購144平方米以上房屋

　　“如果把居住面積理解為實用面積，以實用率80%來計算，廣州市區人均住房建築面積標準大概為25平方米多一點，也就意味著一個三口之家如果要申請公積金二套房貸，房屋建築面積最多在75平方米左右。”滿堂紅研究部高級經理周峰表示。但也有業內人士表示，居住面積不能籠統地代表實用面積，以人均居住面積達20.93平方米換算，大概相當於人均建築面積30平方米。

　　另外，根據廣州市目前的相關規定，普通住房為建築面積在144平方米以下的房屋，這也意味著在新政下買家不可以再申請公積金二套房貸款購買超過144平方米的房屋。

　　文/記者賴偉行、張忠安