房産稅試點“實轉”能否掀起漣漪

　　房産稅試點正式開啟，才意味著樓市調控揭開新篇章。具體試點城市的選取、稅率擬定是成敗關鍵；保障房建設更是樓市調控的根本，決定房産稅能否有用武之地。

　　近日有媒體報道，房産稅徵收試點“2個月內將在深圳落實實施”，且初步擬定分類累進徵收，開徵稅率將為0.5%~0.6%。對此，深圳地稅新聞發言人表示，開徵房産稅的主導權不在深圳；但同時表示深圳“有可能”成為全國第一個試點房産稅的城市。

　　一直以來，深圳房價都被視為全國的風向標，幾乎具有“消息樹”的&&效應。筆者個人判斷，深圳率先實施房産稅“實轉”的可能性極大。當然，樓市調控的根本是平衡供求，房産稅欲成一把“利器”，尚需依仗科學設計、保障房供給等舉措的綜合推進。

　　回顧以往，深圳房價對政策冷暖極具敏感性。在近期樓市“二次調控”新政下，深圳的回暖氣息也提前戛然而止，在傳統的“金九”時期，上海房價同比小幅上漲1.99個百分點，而深圳房價已然轉向同比下跌2.59%，這似乎預示著未來全國樓市成交將蒙上一層厚重的陰影。事實上，深圳房價成為全國先鋒的原因，還在於其獨特的人口結構。其結果就是，房價上漲容易突破，下跌則幾無支撐。此外，深圳毗鄰香港，長期以來一直是海外熱錢進出的重要通道。所以，深圳房市資金進出的敏感性更強，房價漲跌幅度也遠超其他一線城市。

　　就此而言，深圳這座新型城市若率先經歷房産稅的洗禮，更具積極參照意義。但在這一既定大方向下，房産稅稅率等具體徵收方式仍值得認真推敲。應當看到的是，樓市投機佔比不同，房産稅開徵後的效果也會千差萬別。如果購買者預期未來房價上漲的幅度快於每年的保有成本，那麼徵收房産稅也不會減少投資和投機的需求。所以，對於樓市投機型交易較多的深圳，房産稅稅率較低將難以起到杠桿調控作用。

　　此前市場對上海、深圳等地房産稅稅率多有揣測，其中尤以0.3%~0.4%為多。顯然，如果深圳最先以0.5%~0.6%之間開徵稅率，將遠高於市場預期，多套房主需承擔的成本隨之高企。以一套市價220萬元的商品房計算，0.4%的房産稅率意味著一年需交8800元；而在0.6%的稅率下，一年的房産稅直接上調至13200元。數據顯示，深圳市2009年度月平均工資為3894元，那麼這套商品房上調後的年房産稅相當於普通白領近4個月工資收入。故而，筆者認為房産稅稅率必須要提高到0.5%~0.6%，這才有利於刺激投機客把目前手中的房源推向市場。

　　除了稅率打擊力度外，如何杜絕投機客通過房租轉嫁稅賦、抵消房産稅績效的問題，也需要縝密佈局。仍以220萬元商品房0.6%房産稅稅率計算，只有出租房價格每月上漲1100元以上，投機客在房産稅開徵後繼續保有名下房産才有價值。而租戶是否願意承擔這部分漲價，還要視租賃市場供求結構而定。深圳人口流動性較大，租賃需求龐大，只有大批興建政府公租房，才可能有效分流與緩釋既有市場的租房需求。否則，大批無力購房者只能被迫接受租房成本的上揚。若此，房産稅的調控對象將會嚴重偏離既定目標，反倒成為打在普通民眾身上的“大板”。可見，保障住房建設是樓市調控的根本，否則房産稅將難有用武之地。

　　房産稅試點正式開啟，才意味著樓市調控揭開新篇章，而具體試點城市的選取、稅率擬定更是考驗房産稅成效的關鍵。