房産稅博弈局

　　在充滿變數和猜疑的背後，房産稅改革快慢是個博弈的結果，隨著十二五規劃建議案的提出，這個博弈又平添新變數。

　　10月27日，新華社授權發佈《中共中央關於制定國民經濟和社會發展的第十二個五年規劃的建議》（以下簡稱“建議”）。其中少有提及房地産問題，但是卻在推進財稅體制改革中提到了“研究推進房地産稅改革”。

　　值得注意的是，“建議”中對此一筆帶過，而且用語仍是“研究推進房地産稅改革”。這與9月29日“國五條”出臺時提出的“加快房産稅改革試點工作，並推廣到全國”的提法明顯不同。

　　10月28日，一位權威人士對記者坦言，房産稅長期上是不急於推出，短期內卻可以小範圍試點，這並不是一個矛盾。現在推出個別城市試點的準備工作也已經成熟，但是何時推出房産稅改革試點，取決於房價是否繼續上漲，外資等熱錢是否進入中國樓市等因素。

　　上述權威人士表示，房産稅改革是一個被推動的工作，中央政府層面並不想在條件不成熟的情況下再出房産稅改革，但是出於地方政府和社會輿論抑制房價的呼聲，可能會加快房産稅試點改革，但一定是限制在小範圍內，而且是試點。

　　推房産稅：要找時間“窗口”

　　一名接近國家稅務總局的律師對記者表示，日前所報道的多部委會簽房産稅草案的消息實際上是9月份早期的事情。在“十七屆五中全會”召開的前夕，國家稅務總局局長肖捷將房産稅改革方案向國務院彙報。而在中央層面，是否選擇在2010年底或2011年初開徵房産稅，仍然要看房價。

　　10月下旬，重慶和上海準備推出房産稅的消息似乎如箭在弦。甚至關於房産稅的稅率也有了説法。

　　與此同時，財政部財政科學研究所所長賈康的“房産稅出臺時間倒排按月計算”的説法被傳播，並有消息稱，房産稅改革試點將在明年“兩會”前推出。

　　上海易居房地産研究所綜合研究部部長楊紅旭表示，從上海推出“十二條”期間傳出的房産稅已經準備妥當，並且上海市發出“按照中央關於加快房産稅改革試點的通知，上海加快房産稅改革的準備工作”。

　　楊紅旭表示，根據上海市各方面透露的消息，上海市可能已經被批准進行房産稅改革試點資格，只是在等時機推出。

　　從地方政府的利益出發，越早推出房産稅改革試點，似乎越能獲得更大的利益。假如上海市試點工作已經獲得國務院的批准，則上海市為何還要繼續觀望呢？

　　北京房地産業協會副秘書長陳志對記者表示，房産稅如果出臺過於輕，例如對首套住宅不徵或者稅率過低，則效果還不如不出，不出至少還有政策威懾力，出臺後會造成利空出盡，房價反彈的結果。

　　因此，上海市觀望的原因之一是房價在上漲壓力仍然很大情況下，房産稅改革試點方案如果過於溫和，則不會起到抑制房價的作用，反而還可能助漲房價。

　　反之，如果房産稅試點政策制定得過於嚴格，則當前並不具備開徵條件。諸如評估、認定等問題都將制約房産稅改革的具體執行。如果執行不下去，這樣的房産稅改革會是停留在紙面上，則效果不彰。

　　上海僅是首批房産稅改革試點城市之一。據悉，同時獲批房産稅改革試點的城市不僅上海，杭州、重慶和深圳均有可能是第一批推出房産稅改革試點的城市。

　　對於這些城市來説，房産稅改革試點推出的主要目的仍然是抑制房價過快上漲，而非財稅體制改革。

　　據悉，在“國十條”出臺的初期，曾經有10個城市被列入重點調控城市的名單，並且明確了房價上漲幅度，否則地方領導人要被問責。

　　這道問責的壓力仍然懸在這些主要城市頭上。雖然各地都在9月29日之後出臺了“限購令”，但是房産稅顯然是2010年4月份出臺“國十條”的時候就確定的後備重磅炸彈。

　　一旦扔出來，效果怎樣，顯然要選對時機。

　　一名接近國家稅務總局的律師對記者表示，日前所報道的多部委會簽房産稅草案的消息實際上是9月份早期的事情。在“十七屆五中全會”召開的前夕，國家稅務總局局長肖捷將房産稅改革方案向國務院彙報。

　　而在中央層面，是否選擇在2010年底或2011年初開徵房産稅，仍然要看房價。

　　2011年將是房價穩定的重要一年。房價如果繼續上漲，房地産調控將不惜一切代價出重拳。

　　值得注意的是，9月份全國70個大中城市房價同比上漲9.1%，環比上漲0.5%，停止了連續3個月的環比下降，開始轉漲。北京告別負增長，房價環比上漲0.2%。

　　10月28日，財政部公佈1-9月份房産稅收入為646.28億元，增長9.5%，增速比去年同期回落10.1個百分點，房地産稅收佔全國稅收總收入的比重只有1.2%。

　　9月份房價繼續上漲，和財政部等部門不斷放風“房地産行業調整不會影響經濟增長”，表明中央調控部門對房價上漲再度警惕，房産稅改革“前度牛郎今又來”。

　　任志強的短信

　　北京房地産圈流傳這樣一個故事：某城市傳出將出臺房産稅改革試點的消息，華遠集團總裁任志強與此市領導關係很熟，遂發一短信，列舉房産稅試點改革的約19條難點，請對方給予解答。

　　房産稅改革試點推出的力量博弈主要有兩種：開發商和調控的博弈；地方政府和中央政府的博弈。

　　如上所述，房産稅改革推出的主要目的是抑制房價過快上漲。而房價是否繼續快速上漲，取決於開發商和政府調控的博弈。

　　在這場博弈當中，有一個人不得不提：任志強。

　　10月27日，華遠地産總裁任志強在其博客上公佈了一封公開信，這封信是他在10月22日中城聯盟（主流開發商聯盟）的年會上發出的，以任志強等數名房地産老總的名義發給會員們，希望開發商會員們“建立共識，加強自律，促進行業穩定發展”。

　　在這封信中，一向對房地産唱多的任志強罕見地&&給開發商們解釋：房價下滑和市場交易量下降趨勢不可逆轉，開發商們要認清形勢，支持政府宏觀調控，了解政府調控市場的苦衷，穩定市場秩序。

　　這恐怕是開發商們在房産稅大棒落下之前，對行業的最後一次用心良苦的動員。

　　實際上，任志強一向距離調控決策層不遠。

　　2010年4月份，“國十條”出臺伊始，任志強就呼籲行業“給政府一個臺階”。無奈的是，房地産行業已高度市場化，不是任何一個人説了算。後來，隨著北京等地方政府出臺“限購”政策，任志強放棄原來勸説同行們支持調控、主動降價的語調，轉而又開始反對個別地方政府出臺的並不理性的調控政策。

　　記者從北京房地産圈聽到這樣一個故事，可能更好佐證任志強與這輪房地産調控之間微妙的關係：某城市傳出將出臺房産稅改革試點的消息，而任志強與此市領導關係很熟，遂發一短信，列舉房産稅試點改革的約19條難點，請對方給予解答。

　　結果不得而知。

　　不過，從10月27日任志強發佈的致同行業的信中可以看出，“房産稅改革試點將推出”消息的確不是空穴來風，這如果成行，將給予中國房地産市場一個破壞性影響。

　　陳志對記者表示，現在很多開發商認準了政府“限購”的政策不可能持續太久，而開發商資金實力又很強，多數就採取了硬扛的態度。

　　任志強的上述新言論，正是告知這些硬抗的開發商，站在全局的角度想一想，為了房地産行業本應該繼續擁有的20年黃金時期，不要再與政府硬扛，避免出現“傾巢之下，難有完卵”的結局。

　　即使房價不下降，房地産市場也會因為房産稅改革而出現需求急劇萎縮、房地産市場大起大落等問題，讓一些開發商生存不下去。

　　但中國有幾萬家開發商，各自信息不對稱，更有個別地方政府保護，並不能充分理解任志強等的良苦用心，至今未見開發商與政府調控博弈有明顯勝負之分。

　　而地方政府和中央政府的博弈則很簡單。

　　重慶、上海等大城市希望開徵房産稅，以充實地方財政。而“十二五建議”中也提出，未來5年財稅體制改革將逐步建立省級政府為主導的財稅體制，將一部分稅權下放，諸如資源稅、房産稅等可能成為地方稅源的稅種，地方政府都很踴躍。

　　另一方面，地方政府與中央政府就穩定房價的博弈也未結束。地方政府如果開徵房産稅，而又繼續維護地方土地財政利益，並不想穩定房價，就會導致地方房價不但沒降，反而可能會繼續上漲。

　　廈門規劃局局長趙燕菁對記者表示，目前中國已經形成了土地壟斷出讓為主的一次財富分配形式，短期內中國又不能改變對土地財政的依賴，此時開徵房産稅，無疑是對有産者的第二次剝削，會遇到很大的阻力，不亞於拆遷。

　　除了房産稅的技術問題還有什麼？

　　任志強稱，如果將中國房屋全部評估一遍，要100年左右，如果上海的房屋全部評估一遍，也要20年。

　　在任志強發給某市領導的短信當中，就將房産稅改革的技術性難題作為了重點。而這些問題，至今也是各界對房産稅改革遲疑的原因。

　　北京地産圈一名資深人士在珠江紫宸山舉辦的“加息下樓市走向何方”論壇中表示，北京各類房産有30余種，如公務員經濟適用房、軍隊産權房屋、中央産權房屋等，如何解決這些不同産權的房屋徵稅問題呢？

　　例如，北京某部委公務員，按照分房政策，以6000元/平方米的價格買了一套經濟適用房，但是給予了完全的産權。如果按照面積或者按照評估價值來徵收，則周邊房價約為2萬元/ 平方米，該公務員的工資都不夠繳納房産稅。

　　如果房産稅開徵從第二套住房開始，那麼如果一戶家庭擁有兩套住房，是按照第一套開徵，還是第二套開徵？

　　任志強稱，如果將中國房屋全部評估一遍，要100年左右，如果上海的房屋全部評估一遍，也要20年。

　　房産稅改革最大的難點就是價值評估問題。目前，大部分地區政府表示要按照評估值徵收房産稅，如果按照原值進行徵收，則沒有抑制房價的作用。

　　陳志表示，有關部門初步的想法是實行片區價格。也就是一片地區實行統一的評估價格進行徵收房産稅。但是房産所處同一地段，房齡不同，價格相差也甚遠。

　　而以上還僅是簡單的技術博弈。

　　本輪房産稅改革試點的一個打擊目的還在於通脹和人民幣升值的壓力下，大量外資熱錢可能涌入中國樓市，由此可能帶來資産泡沫的問題。

　　記者調查了解到，今年6-7月份，受調控影響，大量投資性資金曾經撤離樓市，而8月份開始，隨著國內通脹壓力加大和人民幣升值的影響，內資和外資再度進入樓市。9月份房價和交易量上漲即是例證。

　　據媒體報道，深圳一處中國銀行辦理處，港幣兌換人民幣業務上升了40%。究其原因是利差。1000港元存在匯豐銀行，1年利息只有1.5港元左右，而兌換成人民幣存在內地，則有25元的利息。

　　當然，港幣進入內地以後並不會滿足於存款，投資樓市和其他理財産品就是選擇。而受國內限購政策影響，這些投資性資金並不能多次購買普通住宅，高端別墅項目就成了外資進入內地樓市的首選。

　　一般來説，外資進入內地樓市後，喜歡購買獨棟別墅這樣的産品，這樣的産品資金量大，長期有利於升值。10月份以來，北京市千萬級以上的別墅成交上漲了60%，以珠江紫宸山為例，10月份成交10套，環比上漲100%以上，每套總價3000萬元以上。

　　在陳志看來，本輪房産稅改革的一個重大技術博弈在於能否將外資“關進樓市”。因此，何時出臺房産稅，出什麼樣的房産稅，也取決於年底國內樓市變化和通脹壓力變化。

　　目前，決策部門在密切關注外匯進入中國的勢頭，如果過於兇猛，為了避免樓市調控增加新的複雜性，出臺房産稅改革試點就是殺手锏。

　　因此，房産稅改革試點推出時機、技術博弈，還有待於年底的新一輪房地産市場博弈變局。(21世紀經濟報道)