房産稅阻力：城市有産階級

　　關於出臺房産稅政策的消息不絕於耳，無房者寄希望於房産稅、物業稅等財産稅開徵促使城鎮房價下降，實現“人人都買房”的願望。

　　在當前的制度資源條件下，開徵財産稅能使房價下降嗎？財産稅開徵的難度有多大？

　　帶著這些問題，本報記者專訪了廈門市規劃局局長趙燕菁。這位學者型官員從1984年開始就在城市規劃、房地産管理工作的一線，也曾在住房和城鄉建設部系統任職。

　　廈門市也是本輪房地産調控的重點城市，也曾因住房保障工作出色而被住建部表揚。趙燕菁結合廈門住房實際情況提出的觀點，或可為當前百症纏身的中國房地産問題治本之策做一借鑒。

　　財産稅阻力

　　《21世紀》：最近，關於出臺房産稅的消息不絕於耳，你認為房産稅能使房價上漲的勢頭改變嗎？

　　趙燕菁：房産稅和物業稅，都屬於財産稅的形式。我們希望借鑒西方發達國家模式，轉而徵收財産稅，以抑制資産泡沫的想法。我個人認為是行不通的。

　　根本原因就是，我們以土地財政為主的一次性財富分配形式，已經以地價的形式一次性向購房者徵收了財産稅，如果不改變土地財政的情況下，再徵財産稅，只會加重納稅者負擔。

　　在一線城市依然是賣方市場的情況下，財産稅會附加到房價中去轉嫁給買房者，不能使房價下降。

　　《21世紀》：當前不具備開徵財産稅的條件嗎？

　　趙燕菁：不具備。

　　財産稅開徵遇到的第一個問題就是徵收成本。計劃經濟沒有向個人徵稅的傳統。城市財政從面向機構為主的工商稅和一級土地市場土地收益，轉向面對千家萬戶的財産稅，將會遇到強大的阻力。

　　且不説不動産價格評估需要大量專業人員和不斷完善的技術，僅僅徵收本身，就可能遇到意想不到的強大阻力。這個阻力很可能不會比一級土地市場徵地拆遷遇到的阻力小。

　　《21世紀》：開徵財産稅恐怕最大的阻力在於有産階級的反對。

　　趙燕菁：許多城市有産者，主要財産形態都是不動産，如果突然開徵財産稅，這些財産的價值就會急劇縮水。如果這部分人是少數，強制或許管用，但1998 年起的房改造就了一大批這樣的有産階級。這些人是改革的主要受益者。他們在社會輿論中的影響和聲音，絕不在現有的無房者之下。

　　他們會認為自己的財産稅已經在壟斷一級市場上，以高地價的方式變相交足了。開徵財産稅，將被視為政府的第二次“剝削”。

　　而更嚴重的是，財産稅的制度剝奪了有産者獲得的增值收益，卻並沒有解決這些收益的二次分配問題──政府是否有比“通過不動産升值分配社會財富增長”更好的模式？如果沒有，那麼財産稅剝奪了有産者，卻沒有使更多的人受益──不僅不是帕累托改進，連卡爾多改進也做不到。改革開放的歷史證明，一項改革如果使大多數人受損，不管是否“合理”，都很少有希望成功。

　　《21世紀》：但開徵房産稅最近呼聲很高啊？

　　趙燕菁：將房産稅放到財産稅的概念去説，我認為當前開徵是很危險的。

　　就是迫使我們放棄過去十年來已經被證明為成功的“中國模式”。壟斷一級土地市場和財産稅是兩種不兼容的公共産品提供模式。遍觀世界經濟，財産稅模式無一不是建立在向納稅人轉讓決定權的基礎上的。

　　這就意味著城市必須公眾參與決策制度的轉變。發達國家只有當大部分居民轉變為有産階級後，才開始權利的轉讓，而對於有産階級比例還很低的發展中國家，這很可能意味著他們永遠沒有機會跳出貧困的積累循環。

　　因此，儘管不少學者鼓吹轉變增長方式，企圖通過徵收財産稅使地方政府擺脫對土地的依賴，但這條道路是否比現在高地價的模式更有效率，還是一個問號。

　　《21世紀》：用財産稅取代土地“招拍挂”制度這樣的一級壟斷利益分配手段，不是更有利於社會財富在第一次分配中就趨向公平嗎？

　　趙燕菁：用財産稅模式替代壟斷一級市場模式的思路，如同“頭痛醫腳”的建議，企圖通過改造成功的增長模式，來解決分配模式出現的問題。

　　事實上，即使開徵了財産稅，地方政府財政仍擺脫不了“土地依賴”。財産稅乃是土地收益的另一種方式──相當於地價分期付款。

　　地方政府一樣可以通過抵押財産稅的方式，通過金融市場把地價收回來。美國是採用財産稅支付公共服務模式的主要國家。其地方政府對財産稅的依賴，甚至比中國的地方政府土地財政更嚴重。

　　最近一次房地産泡沫的破裂，導致許多城市財政破産。就是因為城市財政的支出是以接近高潮時的房地産價格作為稅基，一旦價格下跌，以高財産稅為抵押的貸款就無法償還，建立在高財産稅基礎上的基礎設施投入和公共服務就會難以支撐，於是導致城市財政的破産。

　　建立“全民性的”

　　最低住房保障制度

　　《21世紀》：如果不開徵房産稅，又怎樣解決土地壟斷推高房價這個矛盾呢？

　　趙燕菁：我們可以換一個角度思考──是否可以將投資性的需求視作一種正常的需求？是否可以將不動産升值，增加居民財産性收入，作為正常的財富再分配模式？既然我們不能通過打擊不動産價值的方式減少投資型需求，那麼我們可否設計一個發揮和利用不動産再分配社會財富中的機制，使更多人可以通過不動産升值渠道，參與社會財富分配？

　　事實上，如果我們把城市視做一個大“國企”的話，分配財富最有效的途徑，就是通過“城市股票”。購買某個城市不動産，就相當於購買了那個城市的“股份”──只要城市發展，不動産就會升值。於是我們就可以把住宅問題轉變為如何公平地分配城市的不動産。

　　《21世紀》：這樣會不會産生資産泡沫，並將整體經濟拉下水？

　　趙燕菁： 這個思路有兩個技術難點：第一，是如何抑制投資需求推升房地産價格進一步上升，形成巨大的經濟泡沫，並把整體經濟拉下水；第二，是如何幫助居民獲得原始股份──第一份不動産。

　　房産一旦價格暴跌，前者可以將整個銀行系統拖下水（美國次貸危機就是實例）；而後者則只影響個人財富的增減。

　　通過社會資金，而不是自己的勞動，分享社會財富的升值，也隱含著財富不公正轉移的制度漏洞。因此，我們所要打擊的不是房價，而是用社會資本炒房。只要切斷銀行和購房者之間高風險的借貸關係，投資型消費的規模就會應聲而落（例如，迄今為止最有效的“二套房”政策）。直接打壓房價，不會減少投資需求，只是變相減少了炒房者“建倉”的成本，從而鼓勵更大規模的投資型消費。

　　《21世紀》：那麼又如何幫助居民獲得原始股份呢？

　　趙燕菁： 我們要重復房改的路徑，將當初只惠及部分居民的“房改”，擴大到全體城市居民──嚴格地講，所有在農村沒有宅基地並在城市沒有參加過房改的居民──允許每一個家庭有一次機會以成本價，購買一套基本配置（比如小于 60 平方米）的住宅，獲得産權後允許上市，新增居民就可以像老居民那樣，以增值後的不動産為原始資本，沿著現在城市有産者的致富路經向上攀升。

　　這個將 1998 年一次性房改，推廣為始於全體城市居民的長期政策──建立“全民最低住房保障制度”，可以在沒有任何一方──地方政府、開發商、中央政府和居民──受損的情況下，將住宅問題與分配問題一攬子解決掉。

　　對於那些有能力一次付款的，他們可以馬上加入城市有産者。隨著城市不動産價格的升高，他們的財産性收入也隨之增加。對於那些一時還沒有能力付款的，可以分期繳納，一定年限後，繳齊差價，獲得産權。由於房價在一開始就按照成本鎖定，所以他們無須擔心市場價格的起伏。

　　《21世紀》：這樣就不怕城市房價上漲了？

　　趙燕菁：此時，市場價格的飆升就不再是問題。相反，市場的價格越高，“房改”後的溢價就越多──高房價就不僅不是負面的因素，反而成為財富升值，進入城市有産階級的階梯。

　　更多的“有産階級”，又為下一步將地方政府收入，從土地一級市場轉向財稅創造了基礎──有産階級。投資型需求不是我們的問題，而是我們的機會。

　　《21世紀》：從長遠來看，中國是不是還要出臺財産稅？

　　趙燕菁：是的，只是時間和時機的問題，更是如何合法合理地改變財富分配規則的問題。

　　既然壟斷土地一級市場的增長模式，是導致財富向有産者大規模轉移的原動力，那麼，改變地方政府增長模式，就是一個治本的做法。

　　通過財産稅調節二次分配，將財産升值獲得的財富重歸社會，堵住通過不動産迅速致富的途徑，從使得投資不動産獲得的收益回歸社會平均利潤率，是一個近來經常被提起的建議。

　　採用財産稅作為提供公共服務主要商業模式的國家，不動産不會産生像我們這樣如此大的財富積累效應。不動産的市場價格會受到市場實際收益率（如租賃市場價格）的約束，大規模囤積不動産意味著高昂的經常性成本。

　　房地産市場與股票市場、資本市場的收益率接近市場的平均收益率。因此，不動産在投資品中，不會具有格外的優勢。(21世紀經濟報道)