調控滿月銷售額縮水 開發商降價壓力大增

　　⊙記者 于祥明 ○編輯 王曉華

　　以“新國五條”出臺為標誌的第二輪房地産調控可謂落地有聲，面對成交量和銷售額的大幅縮水，開發商降價的壓力大大增加。11月1日，中國指數研究院的最新數據顯示，上周多數城市成交量波動顯著，被監測的城市中，有超過一半的城市成交量跌幅超過20%，但價格還未見鬆動。對此，業內分析人士指出，成交量下降使開發商資金回籠難度加大，開發商必須“降價換量”，因此未來房價下行可能性比較大。

　　北京成交量下降近四成

　　中國指數研究院的最新統計顯示，上周各城市樓市成交量波動幅度明顯增大，被監測的35 個城市中，21 個城市成交量環比下跌，其中，一半以上城市跌幅超過20%。並且，在被監測的10 個重點城市中，重慶跌幅最大，達68.67%，其次為南京，下跌42.83%。值得一提的是，北京在二次調控之下，整個10月份的成交量更是下降近四成。

　　“據北京房地産交易管理網數據顯示，10月份北京商品房期房住宅總成交為6894套，環比9月下調了36.1%，同比去年下跌幅度更是達到了41.7%。”北京中原地産張大偉説。

　　張大偉還告訴記者，二次調控後項目簽約率接近4成，主要是集中于2萬以下的項目，説明剛性住房需求承受能力有限。

　　據統計，10月北京預售的項目合計為19個，提供商品房住宅套數為7007套，而10月全月上述項目的簽約套數為2731套，合計簽約率為39%。

　　值得關注的是，在成交量下降之際，開發商的銷售額也明顯下降，這意味著開發商資金回籠壓力增加。

　　據北京鏈家地産統計，10月份北京項目銷售額排名前十的項目銷售總額大約為36億元，環比9月減少55%。而且，10月份北京退房量排名前十的樓盤的退房總量，較9月環比增加了35%。

　　“10月份開發商資金回籠大幅縮水，個別樓盤的退房套數有所增加，加之近日開發商預售資金監管政策出臺，促使開發商當前回籠資金意願提高。因此，預計開發商在11月份將會加大銷售力度，儘快回籠資金。”北京鏈家地産首席分析師張月説。

　　對此，張大偉也認為，短期來看，樓市連續幾個月回暖的勢頭將被壓制，包括成交量有所下挫、價格上漲趨勢亦會止步。

　　張大偉預計，10月-11月，北京等5大一線城市二手住宅成交量環比將出現2至3成下降，整個第四季度房價再度下跌可能性越來越大。

　　事實上，記者了解到，10月份北京二手房成交均價已經下降了1.3%，而且二手房議價空間繼續加大，導致報價與成交價間的差距越拉越大。

　　優惠政策全面取消

　　更令人關切的是，自本月起北京銀行全面執行首套房利率最高只能享受85折，標誌著2009年樓市優惠政策已經悉數取消，樓市全面調控時代已經開啟。

　　在中央“二次調控”政策指向下，各地陸續出臺相關細則，有關部委也不斷有相應舉措跟進。10月20日央行又一次上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，該舉措雖非專門針對房地産業，但限貸及加息效應疊加必將強化樓市調控效應。與此同時，近日證監會宣佈暫緩受理房地産開發企業重組申請，並將就已受理的房地産類重組進一步徵求國土資源部意見，房企借殼上市渠道已經嚴重受阻，融資環境再度收緊，一張調控大網已經織就。

　　而記者從鏈家地産了解到，10月份北京打折的項目一共有120個，環比9月打折項目數增加了30%，其中7成以上均為高檔項目，而且打折幅度也較9月份有所增大，還有的項目不僅打折並贈送裝修、花園等，但促銷效果卻不明顯，大部分樓盤仍鮮有成交，表明市場觀望情緒非常濃厚。