五大枷鎖次第套向樓市 政策效果左右後續政策

　　樓市限購、首付上調、銀行加息，自9月29日“國五條”出臺後，各地方的樓市調控細則也接踵而至。而央行19日晚突然宣佈加息之後，中國住房和城鄉建設部20日也宣佈上調住房公積金存貸款利率，用公積金貸款買第三套房的做法也被叫停。此外，有消息稱銀監會近期下發了《關

　　于提示房地産企業規避調控政策有關風險的通知》，要求有關金融機構做好房地産信貸管理，嚴控房地産開發貸款風險。顯然，對於8、9月份以來愈發回暖的房地産市場，多重調控枷鎖已經套在了他們的頭上。

　　而據記者從有關人士處了解，“國五條”只是二次調控中一些比較溫和的手段，如果房價上漲依舊，接下來還會出臺更為嚴厲的調控措施。

　　“限購令”出臺

　　樓市成交量萎縮

　　10月19日，隨著大連限購令的出臺，我國採取限購措施的城市數量升至14個。在此之前，已有北京、上海、天津、深圳等13個大城市出臺了限購令。其中，深圳、上海等部分國慶期間出臺限購令的城市，上周的商品房交易量都出現了不同程度的萎縮。

　　此外這14個城市的“限購令”在鬆緊程度上並不相同，例如深圳、南京直接對第三套房“限購”，被稱為“嚴厲版”的限購令，而上海、杭州等其他城市對原有住房既往不咎，每個居民家庭仍可再購一套新房，因此被稱為“溫柔版”限購令。而從上海與深圳上周樓市的成交量也可以看出，“嚴厲版”限購令對樓市成交量的影響更大，“溫柔版”限購令則相對較小。

　　而從各地出臺的整體細則看，除了限購外，還包括限貸以及土地、稅費、保障性住房等調控手段，形成組合拳，廣州甚至還另外規定未滿18周歲的未成年人不得購房。

　　加息增重觀望氣氛

　　進一步抑制購房需求

　　而在各地方出臺房地産調控細則的同時，央行在19日晚間突然宣佈加息更是影響到了業界對房地産市場未來走勢的預期。

　　業內人士普遍認為，雖然央行本次加息並不是針對房地産市場，但加息後也在一定程度上對房地産市場造成了影響，尤其是在心理預期方面。畢竟0.25%的加息幅度，即使按揭100萬元20年，月供也僅需增加100元，對普通買家來説尚可承受，只不過加息會加重人們對樓價鬆動的預期，會增加樓市的觀望氣氛。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生也表示，此次加息在預料當中，將使CPI更加平穩，對房價和股市資産價格應該有一個理性的平衡作用，同時她認為未來的房價不會大幅度躥高，至少最近幾個月之內將會保持平穩甚至小幅回調。

　　此外，不少專家預測央行未來還將連續加息，令開發商貸款成本持續增加，導致樓盤降價促銷的可能性加大，預計四季度樓市將加速降溫。

　　證監會正式錶態暫停房企重組

　　而除了限購、加息外，10月15日，證監會正式披露，為堅決貫徹執行4月份國務院發佈的《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，證監會已暫緩受理房地産開發企業重組申請，並對已受理的房地産類重組申請徵求國土資源部意見。

　　統計資料顯示，2009年，共有157家上市公司推出或實施重大資産重組方案，其中，涉及房地産行業的約43家，佔比達27.3%，居各大行業之冠。但自今年4月房地産新政以來，房地産類企業借殼就難以獲得證監會的審核通過，上市房企的增發融資計劃也基本全部擱淺，融資重組的渠道實際上在4月份就已經關閉。

　　業內人士認為，此次證監會正式披露暫停房企重組，更多的是從心態方面導致市場對於房地産整體板塊的不樂觀預期。

　　嚴控房地産開發貸款風險

　　而相對於證監會表態産生的不樂觀預期，近日銀監會下發的通知則是實實在在的一劑“猛藥”。

　　據了解，通知主要針對一些房地産企業採取各種形式規避監管、套取銀行貸款，從而影響房地産調控政策執行效果的行為。因此銀監會要求有關金融機構做好房地産信貸管理，嚴控房地産開發貸款風險。

　　《通知》還列出了四種房地産企業規避監管的表現形式。一是通過分期開發，規避《閒置土地處置辦法》有關“超過合同約定的動工日期2年未開發，應無償收回土地使用權”的規定；二是通過分期或推遲領取預售證，規避“領取預售證後10日應開始銷售”的規定；三是通過關聯企業統一貸款後再週轉用於房産項目，規避“商業銀行不得向房地産企業發放用於繳交土地出讓金貸款”的規定；四是通過抬高申報價格，規避“要嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售”的規定，有的以抬高後的申報價格為依據，變相“捂盤惜售”。

　　而如果有關金融機構能嚴格把關本次通知中所提到的內容，那麼對於房地産開發公司來説無疑是一次釜底抽薪。

　　對此，北京聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒也表示，房企融資渠道愈發收緊，將使更多的房地産公司調整銷售策略，加速旗下項目的推盤與銷售，以期快速回籠資金，從而導致房價出現下調。

　　房産稅近期或落地

　　9月29日公佈的“國五條”中，明確寫道要加快推進房産稅改革試點工作，並逐步擴大到全國。而10月7日上海出臺房地産調控細則，雖然沒有正式推出房産稅，但是上海房管局在文件中已經表示將做好房産稅改革試點的各項準備工作。

　　此外，9月30日，財政部、國家稅務總局有關負責人在答記者問時表示，對於房産稅這項制度改革，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復徵收房産稅，積累經驗後逐步擴大到全國。顯然，多個部委的表態和地方政府近期出臺的文件都表明，房産稅的出臺已經是箭在弦上。

　　不過，一些專家也認為，房産稅是否出臺還要看後市的發展。如果現有政策達到了調控的目標，房産稅就可能暫時不出，反之則可能提前出臺。

　　在售項目預計將現退房潮

　　此外，針對近期限購、限貸、加息政策的密集出臺，在售的不少項目可能面臨退房潮。

　　楊少鋒就對記者表示，受到首付提高、外地人限制貸款、每個家庭限購一套住宅這幾個政策的影響，大量在9月認購的客戶，銀行貸款的審批將變得異常嚴格。從近期一線市場了解到的信息，在9月簽約客戶中，不能達到銀行貸款條件或者首付需要提高的客戶，至少佔據同期成交量的三分之一，加上國慶節之後抱著僥倖心理搶關突圍的客戶，近期絕大部分在售項目將面臨史上最大規模的退房潮。而這無疑將進一步增大房企的銷售壓力。

　　同時，限購、加息也使得近期的地産板塊持續低迷，繼20日全線飄綠後，21日地産板塊早盤衝高後便迅速回落，最終盤面上上漲及下跌個股各佔一半，“萬保金招”四大龍頭股僅金地集團上漲。