銀行受困房地産調控 倒逼零售結構調整招行最明顯

1-7月新增貸款流向地産統計

　　在當下的中國，沒有哪一個産業像房地産一樣令老百姓魂牽夢繞，也沒有哪一個産業像房地産一樣令決策層殫精竭慮。

　　在敏感的房市氣氛中，微小的調整都會被解讀為政策動向的信號。

　　9月29日晚，中國相關部門為遏制房價上漲雷霆出擊。為了遏制部分城市房價過快上漲，全國範圍內第三套房貸停貸。而且商品房的首付比例從20%提高到30%，二套房首付提高到50%。

　　毫無疑問，新一輪房地産市場調控即將拉開，8月份所營造的行業“回暖”將再次降溫。而業內人士則表示，新一輪房價調控措施趕在國慶前出臺，表明從今年4月開始的房價調控措施失效，房價越調越漲的形勢絲毫沒有改變。

　　對於商業銀行而言，一方面是為了配合監管層不斷深化的房地産調控，而防範風險是收緊房貸的原因之一。另一方面則是自身追求利潤的動機，亦使收緊房貸成為商業銀行兩難的選擇。

　　房貸減少影響利潤 銀行也為難

　　23億元，12月31日。這是一家國有企業下屬房地産公司急需的資金量及最後期限。

　　2010年初，這家房地産公司位於北京朝陽區的一個項目竣工，在公開銷售之前進行了100套的內部認購，內部認購價每平米23000元。

　　隨後此項目以每平米25000元開始公開銷售，某國有銀行為大多數公開購買的客戶提供了首付三成、貸款利率按基準利率七折的貸款合同。

　　這樣的貸款合同銷售一直持續到了年中，銷售合同簽約大約有200套。這時此項目房價已漲至每平米27000元左右。

　　在銷售期間，2010年4月份房地産降溫政策出臺，包括針對很多購房人提高購房首付款和抵押貸款利率要求、對非本地居民購房設限以及開工建設更多經適房等。

　　為此，該國有銀行停止了後續已經交付首付款（三成）貸款人的申請審批，或者要求購房者提高首付比例（最少四成）和貸款利率（最多八折）。但此時由於按原有合同拿不到銀行的貸款審批，有40%的貸款購買房屋的客戶提出了退房的要求。

　　北京吳小姐4月份時向某國有銀行申請房貸時，申請時所在支行批准的是貸款利率7折優惠以及首付比例三成的要求，僅一週之後，隨著銀行調高貸款利率優惠，銀行單方面通知吳小姐“7折利率總行批不下來”，但彼時的吳小姐首付款已打給對方賣主。

　　“不能7折只能8.5折了，利息就增加了20多萬，無疑增加了我的購房成本。”吳小姐在接受記者採訪時表示，此時如果吳小姐違約，責任在誰？而“面對不可抗力”（此指國家剛性調控政策）時，“銀行只能承擔一部分責任”，上述國有銀行北京分行某支行的信貸員告訴記者，“事實上，這樣也影響了銀行的利潤，畢竟房貸一直是銀行的主要利益訴求點。”

　　但監管的腳步遠遠沒有停下。在調控了近四個月後，中國房價未見明顯下跌，市場傳言“藥效”在逐漸減少，致使十一前央行聯手三會（銀監會、證監會、保監會）、住建部、統計局、國土部等部門，紛紛出來表示不會輕易放鬆房地産調控。

　　矛盾的是，《華夏時報》記者注意到，調控一直以“喊話”形式不斷加強，卻收效甚微。根據2010年半年報顯示，報告期內房地産行業貸款有所受限，但房地産行業開發貸款增長仍較快。記者發現，按照報告期末的房地産開發貸款佔比數據，排在前5位的分別是農業銀行(601288)、北京銀行、民生銀行、工商銀行和興業銀行。後四家銀行的該項佔比數據均超過10％，分別為13％、12.77％、12.20％、10.04％。

　　除房地産開發貸表現“優異”外，個人住房按揭貸款表現同樣搶眼。根據半年報數據，興業銀行以佔比85.96％位居榜首，中信銀行、工商銀行、招商銀行和農業銀行緊隨其後，分別為77％、71.2％、67.93％、62.9％。

　　房地産貸款是銀行的優質資産，在地産市場面臨強力調控的大背景下，在半年報發佈期間，幾家大型銀行均表示，未來將根據自身的資金、資産結構，有選擇地審慎介入。