租好的三居室變五居 租戶訴仲介維權獲支持

　　三居室的房子被隔成了五居，人員擁擠，下水不通，退租未果，履約不成，承租人將仲介公司起訴至法院。近日，北京海淀法院審結了這起因群租引發的租賃合同糾紛案。

　　原告小吳和小孫均是來京工作的外地青年。2009年10月，二人分別與北京信源置地房地産經紀有限公司簽訂房屋租賃合同，租住其提供的一處三室一廳兩衛房屋的兩間臥室。入住後發現，客廳被隔成兩間，三居室變成五居室，入住人員有12人之多，二人遂與信源置地公司協商要求拆除隔斷，遭拒絕。如果退租，信源置地公司要求其支付200%的違約金，二人無奈只好繼續租住。

　　期間，其中一個衛生間下水不通，二人多次聯絡信源置地公司，始終無人前來解決。房主得知房屋需要維修的情況後，向信源置地公司要求收回房屋。為收回房屋，信源置地公司以“擾民”為由，違反提前一個月通知搬離的約定，于2009年12月26日要求小孫、小吳于2010年1月8日前搬離。二人要求信源置地公司返還剩餘房款並賠償損失，未果。

　　兩原告認為，信源置地公司沒有依約履行合同，要求法院判令信源置地公司退還剩餘租金、押金、衛生費、違約金並賠償精神損失費。

　　在第一次開庭時，被告信源置地公司對兩原告搬出的具體時間未予確認，並表示不清楚該公司何時通知二人搬出。對於信源置地公司主張小孫、小吳等人存在擾民現象，該公司未提交充分證據。

　　在第二次庭審時，信源置地公司無正當理由未到庭應訴。

　　法院審理後認為，合法的租賃關係受法律保護。當事人均應按照租賃合同中的約定，全面履行自己的義務。在兩次庭審中，小孫、小吳提供多名人證，證明信源置地公司于2009年12月26日通知所有租戶必須于2010年1月8日搬出的事實。信源置地公司在首次開庭中證人證言不予認可，亦無法確認通知租戶搬離及租戶搬離房屋的具體時間。在第二次庭審中，信源置地公司無正當理由未到庭應訴，應視為放棄答辯及質證權利，由此産生的不利後果應由該公司自行承擔。綜合上述理由，可確認信源置地公司于2009年12月26日通知所有租戶于2010年1月8日前搬離，以及小孫、小吳于1月8日搬出的事實，進而確認信源置地公司的該行為違反了合同約定的提前通知的義務，該公司應就此承擔相應的違約責任。

　　信源置地公司抗辯稱小孫、小吳等人存在擾民現象，違約在先，但未就此提交充分證據。信源置地公司將房屋出租給多個租戶居住，即便如信源公司所述存在擾民現象，該過錯亦不應歸咎於租戶本人；信源公司雖與租戶之間有關擾民及搬離房屋的約定，但該約定對租戶無約束力，故信源置地公司的該項主張尚不構成其不承擔違約責任的有效抗辯，故信源置地公司應當根據合同約定返還小孫、小吳押金、未到期租金並支付違約金。

　　對於小孫、小吳主張信源置地公司將房屋大廳打隔斷存在違約一節，法院認為，在雙方簽訂的合同中，尚未約定客廳的用途，即對信源置地公司是否可以將房屋客廳打隔斷後進行出租進行明確約定，故小孫、小吳以此主張信源置地公司存在違約，無相應合同依據。但需要指出的是，信源置地公司作為具有相應資質的房屋仲介機構，在從事市場交易活動時，應維護市場經濟秩序及當事人的權益，在盈利的同時嚴格遵循市場交易規則。對於群租房的問題，有關部門已于2009年9月30日聯合發出《通告》，即“明確禁止違法改變出租房屋的結構後進行出租；將房屋隔成若干居室對外出租的，應拆除隔斷、恢復原狀”。而在該《通告》發出後，信源置地仍將房屋的大廳打隔斷後分別對外出租，不僅侵害了承租人的利益、擾亂其他業主的正常生活，還可能在一定程度上危害人身及公共安全。故信源置地公司的該項行為雖在本案中不構成違約，但已擾亂了市場經濟秩序，應予以糾正。

　　最後，法院判決信源置地公司返還小孫租金、押金，並支付違約金共計7640元；返還小吳租金、押金並支付違約金共計10186.6元。

　　《中國質量報》