國十條被指執行不力 樓市新一輪調控可能推出

　　9月26日晚間，國土部和住建部聯合下發 《關於進一步加強房地産用地和建設管理調控的通知》（國土部151號文）（以下簡稱《通知》），針對房地産用地和建設領域管理，在“國十條”的基礎上進一步細化，且措辭嚴厲。

　　這份文件在當晚10點多發佈，原意為低調處理，但在樓市僵持不下、房價上漲壓力仍存的局面下，仍引起強烈反響。隨後，關於二次調控、政策加碼的言論再次甚囂塵上。

　　事實上，該文件出臺之前，已經過兩部門的多次研究和討論，出臺時機的選擇也慎之又慎。《每日經濟新聞》記者發現，儘管政策不斷細化，“國十條”中提及的房産稅、預售款管理等“利劍”仍未出鞘。

　　在冷靜的觀察者看來，在當前的市場觀察期，該文件的出臺當屬“投石問路”——如果房價繼續上漲、市場出現異動，不排除出臺更高層面（國務院層面）調控政策的可能。

　　房價出現止跌回升

　　上述文件的出臺並非偶然，此前市場便有傳聞稱，鋻於當前的市場形勢，國慶節之前可能有新的政策出臺，但對於政策內容、政策級別等，各方並不知曉。

　　按照以往的規律，“雙節”期間出臺新政似乎已經成為規律。“國十條”出臺的4月17日正值週日；而北京市選擇在4月30日出臺“京十條”，則貼近“五一”假期。

　　在中國房地産學會副會長陳國強看來，此次文件的出臺時機與市場變化密切相關，因為高層擔心：成交量的回升會帶來價格上漲。

　　來自國家統計局的數據顯示，自“國十條”出臺以來，全國商品房月銷售面積呈鋸齒狀波動，其中，8月比7月上升6.5%。同期，房價則環比止跌，並在7、8月連續兩月保持持平。

　　值得注意的是，8月二手房價格環比增長0.1%，實現新政以來首次上漲。上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭向 《每日經濟新聞》記者表示，二手房市場敏感度高於一手房市場，這一數據反映出房價基本企穩，而且有小幅上漲的衝動。

　　同時，在國企、央企等的推動下，土地市場也在創紀錄。對此，《通知》措辭十分明確：進一步加強房地産用地和建設的管理調控，是堅決貫徹落實“國發10號”文件政策、繼續抑制房價上漲、促進房價地價合理調整的重要任務。

　　“國十條”執行不盡如人意

　　《通知》中，保障房成為強調的重點。其中，“國十條”並未提到的公共租賃住房出現在該文件中，這也傳遞出中央將繼續強化保障房建設的信號。

　　然而，楊紅旭和陳國強均向記者表示，在“國十條”提出的各項政策中，僅保障房執行到位，由於多種原因，其餘政策的執行多數不盡人意。

　　來自住建部的信息顯示，截至今年8月，北京、上海、深圳等地的保障房供地規模均接近當年計劃總量。8月，住建部還將北京、天津等28個城市確定為公積金貸款支持保障性住房建設試點城市。

　　但另一方面，截至目前，出臺“國十條”細化政策的城市僅有北京、深圳、南京、青島等寥寥幾個。

　　楊紅旭表示，政策執行不到位，很大程度上是由於“國十條”過於籠統。在這份《通知》中，對於項目審批、土地管理等多個方面作出了細化規定。其中，禁止企業拿地的4種情況和住宅用地的容積率指標必須大於1的規定尚屬首次提出。

　　楊紅旭稱，儘管新文件的多數內容未超出“國十條”範圍，但由於執行性更強，在實際操作中容易落實。

　　調控存在加碼可能

　　值得注意的是，與“國十條”不同，上述文件是由兩部門聯合出臺的，而不是由國務院出臺。

　　就在本月中旬，住建部和銀監會組成聯合檢查組，對北京、上海、廣州、深圳、三亞等8個城市的二套住房貸款政策落實情況進行檢查。新政以來，部門聯動調控房地産市場的措施越來越多，但均未上升到國務院層面。

　　楊紅旭表示，目前仍處於市場觀察期，且房價還沒有到全面上漲階段，國務院發文的時間窗口未到。但若該文件無法達到預期效果，則可能會引發新一輪的調控。

　　昨日，業界盛傳國慶節前還可能出臺8部委聯合下發的調控文件，但並未得到證實。但業界能夠達成共識的是，本輪調控仍存加碼的可能。北京中原地産三級市場研究總監張大偉向記者表示，《通知》新增內容不多，但最大的意義在於顯示了調控可能繼續收緊的信號。

　　一位接近決策層的人士近期表示，不要認為開發商快撐不住了，其資金實力仍然很強大。楊紅旭稱，與房地産業直接相關的是4個條塊的部門：國土部、住建部、銀監會和央行、財政稅和國稅總局。在3大部門全部干預市場後，只有財稅部門尚無動作，因此不排除房産稅出臺的可能。

　　張大偉表示，除房産稅外，商品房預售監管措施也可能被提上日程。他認為，收緊預收款管理，相當於自有資金比例上漲超過10%。

　　目前出臺預售款管理新政的只有浙江、上海等少數地區，北京等一些城市的出臺預期也越來越強烈。