險資投資不動産須遵循“三不”原則

　　中國保監會5日發佈《保險資金投資不動産暫行辦法》(簡稱《辦法》)，對投資不動産進行了詳細規定。

　　《辦法》規定，保險資金可以投資基礎設施類不動産、非基礎設施類不動産及不動産相關金融産品。《辦法》同時明確，保險資金投資不動産須遵循“三不”原則，即不得投資或銷售商業住宅，不能直接從事房地産開發建設(含一級土地開發)、不得投資設立房地産開發公司或投資未上市房地産企業股權(項目公司除外)。

　　此外，《辦法》規定，不動産投資須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動産(項目公司)的名義，以商業房地産的方式，開發和銷售住宅。投資養老、醫療、汽車服務等不動産，其配套建築的投資額不得超過該項目投資總額的30%。《辦法》同時要求，保險公司投資不動産，不得提供無擔保債權融資；不得以所投資的不動産提供抵押擔保；不得運用借貸、發債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動産。值得一提的是，《辦法》要求，不得以投資股票方式控股房地産企業，已投資設立或者已控股房地産企業的，應限期撤銷或者轉讓退出。

　　據了解，一些保險公司尤其是中等保險公司，曾私下與地産上市公司溝通，希望通過二級市場吸納股票達到控股目的。《辦法》的出臺，將堵死此條道路。

　　在投資比例上，《辦法》規定，保險公司投資不動産(不含自用性不動産)的賬面餘額，不高於本公司上季度末總資産的10%，投資不動産相關金融産品的賬面餘額，不高於本公司上季度末總資産的3%；投資不動産及不動産相關金融産品的賬面餘額，合計不高於本公司上季度末總資産的10%。投資單一不動産投資計劃的賬面餘額，不高於該計劃發行規模的50%，投資其他不動産相關金融産品的，不高於該産品發行規模的20%。

　　《辦法》要求，保險資金投資的不動産，應當産權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區位優勢的城市；管理權屬相對集中，能夠滿足保險資産配置和風險控制要求。

　　此外，保險資金投資不動産，除政府土地儲備項目外，可以採用債權轉股權、債權轉物權或者股權轉物權等方式。以債權、股權、物權方式投資的不動産，其剩餘土地使用年限不得低於15年，且自投資協議簽署之日起5年內不得轉讓。保險公司內部轉讓自用性不動産，或者委託投資機構以所持有的不動産為基礎資産，發起設立或者發行不動産相關金融産品的除外。

　　而對於超大項目投資，保監會將重點關注。按照規定，保險公司投資不動産，投資餘額超過20億元或者超過可投資額度20%的，應當在投資協議簽署後5個工作日內，向中國保監會報告。

　　中金公司認為，《辦法》的出臺表明，保險資金投資渠道拓寬方面再次邁出堅實步伐，這將為保險公司資金配置的優化和投資收益水平的提升奠定良好基礎。