[今日觀察]透視房地産數據迷局(2010.8.5)

    國家統計局近日公佈新數據，1.9億平方米待售房，透露出何種信息？房地産市場中各類數據怎樣才能去偽存真？《今日觀察》正在評論。
   
    主持人（陳偉鴻）：這裡是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。就在很多人都在對近期媒體上爆炒的，幾個關於房地産市場的驚人數字展開各種各樣猜測的時候呢。昨晚，國家統計局終於公佈了權威的數字：1.9億平方米，這是目前中國的所有待售商品房的總量。那麼這個數字是高還是低？我們能夠從這當中解讀出什麼樣的信息？市場上林林總總的房地産的數據，怎樣才能夠去偽存真？讓我們不再霧裏看花？今天的節目我們將就此來展開評論。

    我們現場的兩位評論員是馬光遠和張鴻。

    好了，節目一開始我們先來看一看統計局最新公佈的房地産的數據。
   
    8月4日，國家統計局網站上的數據顯示，截至2010年6月末，全國商品房待售面積一共為19182萬平方米，接近2億平方米，同比增長6.4%，其中，住宅面積為10646萬平方米，同比增長0.2%。如果按照每套住房100平方米來估算，1億平方米全國住宅待售面積，意味著有100萬套左右的商品房待售。其中，除了2006年商品房待售面積同比有所下降外，我國的房地産開發企業商品房待銷面積一直在增長。2008年商品房待售面積同比增長幅度最大，達到38.3%，截至2010年6月末，該項數據與2005年年末相比增加近5000萬平方米，值得注意的是，截至2009年年末，全國商品房待售面積為19947萬平方米，與今年6月末19182萬平方米的待售面積十分接近，並且有所減少。

    國家統計局此次數據公告中特別強調，商品房待售面積不等於住房空置面積，商品房待售面積是指房地産開發企業已竣工商品房中，尚未售出或出租的面積，住房空置面積是指某一時點上，已經售出，但實際無人居住的住房面積。

    2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1—5月回落7.1個百分點，其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，上半年商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1—5月回落13個百分點，其中，商品住宅銷售額增長20.3%。
   
    主持人：從剛才的梳理當中大家看到這些年來，我們國內的商品房的待售面積似乎是在不斷的增加當中，我想現在大家最關心的就是統計局剛剛發佈的1.9億平方米的這個待售面積啊，在兩位看來這樣的一個數字我們可以得到什麼樣的信息？

    張鴻：我得到的信息，就是今年上半年房子賣得還挺好的，這可能和我們普通觀眾的直接感受還有願望不太一致，因為你看就是截止今年上半年，它的待售的住宅面積是1.06億平米，去年末是1.15億平米，這樣下降了7%，待售面積其實就是庫存嘛，庫存減少了7%，説明上半年賣得還挺好。所以你看證券公司給房地産公司，就上市公司，給他們關於這個信息的點評，基本上沒有負面的，很少。你比如説這個你看招商證券今天一大早就説，説“待售面積低於預期，本來以為賣得不好，現在覺得賣得還，起碼還算不錯”，然後國信證券説，“待售沒那麼嚴重”，因為這個比例沒那麼高。然後湘財證券給的是最中性的，就説“這個對上市公司沒有太大的這個正面影響”。

    主持人：直接的影響？

    張鴻：也沒有太大的負面影響。那對普通老百姓的這個影響有多大呢，我們在新浪微博上發了調查以後呢，然後就有網友説，我看到一個“泰山之巔一峰松”他就説，他説“這個數據沒太多意義，太概括了”，為什麼意義不是特別大呢，就是可能大家糾結的是另外一個數據，就是空置率，因為空置率炒了很長時間了。但是這一次統計局説這個空置率，我們不公佈。

    主持人：我們的待售面積不等於空置的面積？

    張鴻：對，我們公佈的不是那個數據，但是那個數據恰恰是能夠代表我們覺得這個市場上投機氛圍有多重的數據，所以現在既然那個數據不清，那我們也就不知道它是什麼了。

    主持人：似乎還是有點不太清晰，是吧。

    馬光遠：對。

    主持人：光遠呢，你從這當中可以看到什麼？

    馬光遠：我覺得第一個也不能説根據這個數據，比如説2009年底的時候是1.99，那麼現在變成這個1.91，好像往下降了一點，也不能據此判斷就説我們的宏觀調控沒有起到作用，因為我們正兒八經的我們的政策發力是4月17號。所以我們現在一方面我們知道，總的這個待售的面積有多少，那麼另一方面我們還得知道，4月17號以後這個面積積累了多少，我覺得這個可能是最重要的，那麼根據這個，我們才能夠判斷宏觀調控我們起到了多大的一個作用。那麼第二點張鴻剛才講了，原先的這個我們更關注的可能是一個空置率，也就是説既包括已經竣工的但沒有銷售出去，沒有租出去的，還包括二手房，也就是説已經賣出去的那些沒人住的，這兩個加起來的可能才是最有意義的，但是我們現在看到的是這麼一個數字，那麼從這麼一個數字來看的話，這五年裏邊，這個數字變化並不大。所以我們如果説按照這個來檢驗宏觀調控的成果，來看我們的這個整個市場有沒有泡沫的話，那麼這個數據顯然它的作用是非常有限的。所以我認為這個數據那麼一方面我們可以動態的去看，比如説我們宏觀調控的政策發力以後那麼它的數字應該多少。那麼另一方面，我們更希望在公佈這個新房沒有銷出去的同時，把二手房的空置率也告訴我們有多少，加起來的數字才最有意義。

    主持人：這個可能才更有一個參照的價值啊。

    馬光遠：對。

    主持人：那對於大家都在關注的這個數字的，我知道人民大學土地管理系的葉劍平主任，也有他自己的分析，馬上我們來聽一聽他的觀點。
   
    葉劍平（中國人民大學土地管理系主任）：這個數據的計算就等於可銷售的商品房，供應量有這麼多，一個信息説明銷售的速度放慢了，供應的量相對來説就多了，如果從政策來説宏觀調控起了一定的作用，大家觀望情緒在增大；第二，主要就是説我們的供應能力還是比較強的，從供求關係來説，供應量達到了一個平衡，改變了原來供不應求的狀態。實際上就是開發商或者銷售方和需求消費者之間的一個博弈，如果銷售被激發起來，消化這些就很快，如果銷售還在博弈過程中，可能這個數據還會增加。所以如果從趨勢來説，就得看兩個月之間的博弈，博弈的結果可能要達到一個新的平衡。
   
    主持人：在參與我們網絡討論的這些網友當中，我也注意到有很多人也發表了他們對這個數字的一些分析和看法。

    來，馬上看一看我們的第一位網友啊。這位叫“雲落枯砂”的網友説，“眼下關於樓市的數據紛繁，而此次待售面積增加的權威發佈可以看出市場供應量還是穩定增長的，期待國家能夠儘快的對全國住房進行普查，得出更多更真實的數據，以便出臺更多更完善的適合我國國情的房産政策，讓我們的房地産市場穩步發展。”

    再來看看署名叫“蜜蜂”的網友他的觀點，“雖然樓市新政已經過百日了，但是市場變化並不會這麼快就達到人們想象當中的局面，尤其是要下調價格，1.92億平方米麵積的空置商品房，這個數字也確實很驚人，但是還是要具體情況具體分析，不知這些空置房是否是我們所在城市的房源，相信新政的繼續調控之下，樓市的走勢會更加貼近人們的生活。”

    剛才我們看到很多網友在分析這一數字的時候都非常關注，數字的準確性，確實呢，一個數字的出臺往往會讓這個市場有更多的一些反映。不久之前我也注意到房地産市場上就有這樣的兩個數字，引得整個房地産市場和媒體界都議論紛紛，這是什麼樣的兩個數字，我們一塊來看一看。